×
Цветкова Александра
Цветкова Александра
Адвокат МКА «Град»

Институт собственности, в силу своей обширности и глубины, возрастающего многообразия отношений, составляющих его предмет, имеет свойство время от времени обнаруживать пробелы. Возникновение белых пятен на юридической карте права собственности приводит к тому, что экономически более сильные субъекты отношений начинают навязывать собственное толкование нерешенных вопросов менее сильным. В итоге не урегулированные законом отношения приобретают очертания, отвечающие интересам преимущественно одной – доминирующей – стороны. Такое положение вещей подрывает основы отечественного гражданского законодательства, которое провозглашает и пестует равенство участников отношений.

Верховный Суд встает на защиту
Верховный Суд, пользуясь своим исключительным авторитетом на ниве толкования закона, позиции которого призваны прояснять границы норм права, обнаруживать подтекст нормативной буквы и восполнять невыраженное в законе явно, но соответствующее его смыслу и духу, – встает на защиту принципов равенства и неприкосновенности собственности и вносит определенность в гражданский оборот.

Тезис, отраженный в подзаголовке данной статьи, стало возможно выдвинуть благодаря очередной попытке Верховного Суда восполнить пробелы законодательства. Руководящему разъяснению Суда по данному вопросу было отведено место в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2017 г.). Оно сформулировано следующим образом: «Участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ)».

Истоки первой части (первого предложения) выдвинутой позиции кроются в ранее сформулированной Верховным Судом в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) точке зрения: «Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению».

Потребовалось уточнение
Этот тезис успел стать маяком для большого числа судебных решений и направил правоприменительную практику в единое русло. Однако впоследствии потребовалось уточнение, поводом к которому стала возникшая в практике неопределенность, нашедшая отражение в Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10.

 Г.М. Кокорина обратилась в суд с иском к ЖСК «Согласие» о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, указав в обоснование заявленных требований, что между ней и ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» заключен договор на долевое строительство многоквартирного жилого дома. Обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, однако застройщик был признан банкротом и ликвидирован до завершения строительства, объект был передан ЖСК «Согласие» для завершения строительства. Судом первой инстанции в удовлетворении иска было отказано со ссылкой на то, что Кокорина не состоит в членах ЖСК «Согласие» (т.е. нового застройщика), не являющегося правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй».

Итак, главная особенность данной ситуации состоит в том, что право на застройку в результате ликвидации первоначального застройщика перешло к третьему лицу, не состоявшему в договорных отношениях с участниками долевого строительства. Именно этот факт помешал суду первой инстанции разрешить дело в пользу истицы, как тому надлежало бы быть по правилу п. 17 упомянутого Обзора Верховного Суда 2013 г. Признав допущенное судом первой инстанции исключение необоснованным, Верховный Суд счел необходимым дополнить свою позицию, выраженную в Обзоре 2013 г., указанием на то, что смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию права на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Теперь мы можем видеть это дополнение в качестве второго предложения п. 3 Обзора № 3 2017 г.

Ответы на одни вопросы неизбежно порождают новые
Таким образом, Верховный Суд уточняет, что сформулированное им ранее правило имеет силу, в том числе и в условиях смены застройщиков. Не вполне ясным, однако, остается, почему, разрешая данный вопрос, Верховный Суд ссылается на ст. 382 и 384 ГК РФ (которые приводит в скобках после изложения генеральных тезисов), где речь идет о переходе прав кредитора. Не было бы более целесообразным говорить о переходе обязательств должника? В данном случае кредитор – участник долевого строительства, исполнивший свои обязательства и имеющий право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Должник – застройщик, который обязан признать это право кредитора. Кредитор здесь не меняется – меняется должник, к которому, согласно позиции Верховного Суда, переходит названная обязанность.

Это вопрос о правопреемстве. Но к нему можно подойти и с другой стороны. В Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10 содержится короткое упоминание о том, что ЖСК «Согласие» не является правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй». Это утверждение отнесено к выводам суда первой инстанции и не оспаривается Верховным Судом, хотя требует пояснений, которых, к сожалению, в рассматриваемом определении нет.

По всей видимости, указанный вывод основан на п. 1 ст. 61 ГК РФ, из которого следует, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. Между тем, в соответствии с п. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. Таким образом, рассматриваемый в определении случай является примером сингулярного правопреемства – когда к правопреемнику переходит определенная часть прав и обязанностей предшественника, а в данном случае – обязательства первоначального застройщика по передаче жилых помещений участникам долевого строительства. Какое это имеет значение? Непосредственное. Данная проблема тесно связана с вопросами, поднятыми в определении: сохраняется ли у участников долевого строительства право на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства? Передается ли новому застройщику обязанность, корреспондирующая этому праву, в порядке сингулярного правопреемства?

Из позиции Верховного Суда следует, что – да, передается. Тогда неясно, как при этом понимать п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которым к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований о передаче жилых помещений. Представляется, что этот вопрос требует отдельного толкования.

Вопросы составляют природу всего сущего, равно как ответы на них неизбежно порождают новые вопросы. Пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 2017 г. не стал исключением. Некоторые из них мы постарались обозначить, но не ответили на них – здесь. Вместе с тем хочется положительно отметить ту парадигму, которой подчинены приведенные позиции Верховного Суда: они направлены на то, чтобы стабилизировать отношения собственности, поставить динамику их развития на логические рельсы, обеспечить равенство участников отношений, соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота.

Рассказать коллегам: