×

Дом вместо сада

Верховный Суд предложил Росреестру подход, которого стоит придерживаться при определении законности возведения физическим лицом жилого дома на садовом земельном участке
Эксперты согласились с выводами Суда, указав на порочную практику, связанную с неверным толкованием судами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».


Эксперты согласились с выводами Суда, указав на порочную практику, связанную с неверным толкованием судами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как установила Коллегия по административным делам ВС РФ, гражданка Г. обратилась в Суд с иском о признании незаконным  отказа Управления Росреестра по Республике Татарстанрегистрировать право собственности на дом, расположенный на территории садоводческого товарищества. Свои требования она обосновала тем, что она является собственником участка, предназначенного для садоводства.

Государственный орган принял решение отказать в регистрации такого права, так как на предназначенном для садоводства земельном участке фактически построен жилой дом. Это обстоятельство, по мнению регистратора, противоречит Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Решением районного суда, оставленным без изменения определением Коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан, заявителю отказано в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд РФ, гражданка просила отменить принятые ранее судебные решения. Изучив дело, Коллегия по административным делам ВС РФ напомнила, что согласно положениям Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ  «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» садовые земельные участки предоставляются гражданам для выращивания различных культур, а также для отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.

Сводом правил «СНиП 30-02-97 “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения”», утв. приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. № 849, определено, что на садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения. При этом жилое строение определено как здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации, жилой дом — как здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.

Также ВС РФ напомнил, что согласно градостроительному законодательству в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур и др. Там же содержится информация о том, что может включаться в состав жилых зон и какое в них допускается строительство.

C учетом этого, подчеркивается в определении ВС РФ, суду необходимо было выяснить, включена ли в состав жилых зон территория товарищества, на котором расположена спорная постройка, и какой вид строительства разрешен на указанной территории. Также суду необходимо учитывать, что в соответствии с Земельным кодексом РФ любой из видов разрешенного использования, предусмотренных зонированием территории, выбирается собственником самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, пояснила Коллегия.

На основании вышесказанного решение районного суда и апелляционное определение были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Адвокат юридической компании «Содружество Земельных Юристов» Денис Литвинов считает, что своим определением ВС РФ предотвратил возникновение весьма негативного прецедента, при котором гражданину отказывается в судебной защите его права собственности на садовый дом, а сам дом ставится вне закона исходя из целевого назначения садового земельного участка.

По его словам, толкование нижестоящими судами положений Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество как запрещающих строительство жилых домов на садовых земельных участках противоречит положениям Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, которые прямо устанавливают возможность использования садовых участков для строительства жилых строений без права регистрации проживания в них.

«Возможность строительства жилого дома на садовом земельном участке может быть ограничена только первоначальными землеотводными документами, а также внесенными в кадастр обременениями земельного участка, например вхождением этого участка в охранную зону трубопровода», — пояснил он.

Также эксперт привел в пример постановление КС РФ от 30.06.2011 г. № 13-П, в котором указано, что гражданин вправе не только зарегистрировать свое право собственности на подобный жилой дом, но и прописаться в нем. По его словам, в рассматриваемом решении ВС РФ продолжил тенденцию защиты прав граждан на регистрацию жилых домов, построенных на садовых участках (определение от 17 августа 2016 г. № 77-КГ16-4).

«Следует также отметить, что возможность государственной регистрации права собственности на подобный жилой дом без разрешения на строительство была возможна до 1 января 2017 г. и только в случае, если он регистрировался как некапитальное жилое строение», — заключил Денис Литвинов.

Адвокат АБ «Ковалев, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков подчеркнул, что Верховный Суд РФ обозначил подход, которого стоит придерживаться (в том числе органам Росреестра) при определении законности возведения физическим лицом частного жилого дома на дачном земельном участке. «Полагаю, что в дальнейшем этот подход будет использоваться регистрирующим органом как основной», — пояснил он.

Эксперт полностью поддержал решение ВС РФ, назвав его очевидным, поскольку довод о незаконности возведения «жилого», а не «дачного» дома связан с неверным толкованием закона и подзаконных актов.


Рассказать коллегам: