×

О дольщиках и застройщиках

Верховный Суд обобщил практику по спорам, связанным с долевым строительством
Проанализировав Обзор ВС РФ, эксперты «АГ» отметили в нем наиболее значимые, по их мнению, правовые позиции, а также обратили внимание на формулировки, вызвавшие у них вопросы. Один из экспертов указал, что документ послужит значительным подспорьем для адвокатов и иных представителей дольщиков.

19 июля Президиум Верховного Суда РФ утвердил «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Документ содержит два основных тематических блока, связанных с заключением договора участия в долевом строительстве, а также с ответственностью за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве.

Старший юрист АБ «Иванян и Партнеры» Дмитрий Степаненко уточнил, что в Обзоре приведены в основном правовые позиции, получившие широкое распространение в судебной практике. Это касается, в частности, распространения на отношения между застройщиком и дольщиком по договору участия в долевом строительстве положений законодательства о защите прав потребителей, в том числе в части ответственности застройщика за нарушение обязательств по договору; возможности переквалификации в договор участия в долевом строительстве иных гражданско-правовых договоров; недопустимости одностороннего переноса застройщиком срока передачи объекта долевого строительства дольщику.

Документ содержит и менее известные правовые позиции, среди которых он отметил следующие две.

ВС РФ указал, что законодательство о защите прав потребителей подлежит применению к отношениям застройщика и дольщика – физического лица, приобретшего объект долевого строительства для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В том случае если физическое лицо приобрело права по договору участия в долевом строительстве не посредством заключения договора с застройщиком напрямую, а на основании договора уступки прав с первоначальным дольщиком – юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Другой важный вывод, по мнению Дмитрия Степаненко, содержится в разъяснении, согласно которому в случае, когда срок передачи объекта долевого строительства дольщику определен в договоре путем истечения определенного периода времени с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при досрочном получении такого разрешения срок передачи объекта дольщику также автоматически переносится на более ранний. При этом застройщик несет ответственность за нарушение срока передачи объекта (с учетом его переноса), в том числе и в случае, если бы срок передачи объекта дольщику не был нарушен при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок, установленный договором.

«Выпущенный Верховным Судом РФ Обзор судебной практики будет иметь большое значение для защиты интересов граждан, участвующих в долевом строительстве, и послужит значительным подспорьем для адвокатов и иных представителей дольщиков», – заключил эксперт.

Адвокат КА «Комиссаров и Партнеры» Андрей Комиссаров отметил ряд спорных, по его мнению, формулировок, используемых в документе. Так, согласно ч. 3 ст. 3  Закона об участии в долевом строительстве, его действие не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, – эти отношения регулируются ГК РФ и законодательством об инвестиционной деятельности. Таким образом, подчеркивает адвокат, если инвестор не является физическим лицом, то на него действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется.

При этом он привел в пример пункт 1.1 Обзора, описывающий ситуацию, в которой договором, заключенным между обществом и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство. Таким образом, выводы судов о неприменении к спорным отношениям положений Закона № 214-ФЗ являются ошибочными.

По мнению ВС РФ, указывает адвокат, суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

«Представляется, что формулировки, используемые Верховным Судом РФ, могут привести к выводу, что отношения между юрлицом/ИП и застройщиком по строительству многоквартирного дома регулируются лишь Законом № 214-ФЗ», – пояснил Андрей Комиссаров.

По словам эксперта, обращает на себя внимание и п. 7 Обзора, содержащий следующую правовую позицию: односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по ДДУ в строительстве допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.

В обоснование этого вывода ВС РФ указывает, что сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Однако, отмечает Андрей Комиссаров, в ГК РФ на этот случай есть другая норма: сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 4. ст. 450.1 ГК РФ).

Кроме того, с формальной точки зрения применение правильного п. 4 ст. 450.1 ГК РФ к одностороннему отказу застройщика от договора, осуществленному до 1 июня 2015 г., невозможно. Но, как следует из примера ВС РФ, застройщик уведомил дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия 20 ноября 2014 г., пояснил он.

Рассказать коллегам: