×

ВС РФ поддержал собственников недостроя

Верховный Суд подтвердил возможность продлевать договор аренды для завершения строительства объекта без регистрации прав на него
Эксперты неоднозначно оценили определение ВС РФ. Один указал, что Суд правомерно защитил интересы правообладателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Тогда как другой назвал спорной позицию о том, что может быть достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства.

В 2014 г. общество и Комитет по управлению имуществом города заключили на два года договор аренды земельного участка, на котором впоследствии началось строительство объекта недвижимости. За два месяца до окончания срока общество обратилось в городскую администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды участка без проведения торгов для завершения строительства. Однако администрация, задержав ответ на два месяца, сообщила, что участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только после представления документов о госрегистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Посчитав, что заинтересованные лица незаконно бездействуют, общество обратилось в арбитражный суд с иском, в котором, в частности, просило обязать администрацию заключить договор аренды сроком на три года. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Он руководствовался п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ и исходил из того, что у заявителя отсутствуют права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по причине непредставления доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Апелляционный суд отменил это решение, удовлетворив требования общества, однако  затем постановление было отменено в кассации, которая оставила в силе решение суда первой инстанции.

Указывая на несоответствие выводов суда первой и кассационной инстанций фактическим обстоятельствам дела, общество, в свою очередь, обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. В результате разбирательства решения первой и кассационной инстанций отменены, а постановление апелляционного суда оставлено в силе.

ВС РФ указал, что п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, на который ссылались суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г., и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Как отметила Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», это определение Верховного Суда содержит в себе выводы, ранее уже сформированные судебной практикой. В частности, аналогичные выводы положены в основу Определения ВС РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773, а также содержатся в некоторых данных ранее разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ.

«Верховный Суд правомерно защитил интересы правообладателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Обратное означало бы нарушение указанных интересов, а также допущение злоупотребления правом со стороны публичного субъекта, которым ранее земельный участок и был предоставлен под строительство объекта недвижимости. Также занимаемая судами позиция служит целям обеспечения стабильности гражданского оборота», – полагает эксперт.

Партнер Группы правовых компаний «Интеллект-С» Дмитрий Загайнов отметил важность того, что Верховный Суд поддержал позицию, изложенную в судебном акте апелляционной инстанции. «Правовая позиция формировалась при выяснении воли законодателя, который вносил соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ. В частности, анализировалась пояснительная записка к законопроекту, в котором обосновывалась необходимость упрощения процедуры предоставления земельных участков без проведения торгов однократно для завершения строительства при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.», – пояснил он, добавив, что Верховный Суд своим определением не допустил, чтобы судебная практика пошла по иному пути, нежели того желал законодатель.

Тем не менее в отношении незарегистрированных и недостроенных объектов судебная практика противоречива. Как рассказал адвокат, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов, отношение судов к такой постройке зачастую зависит от конкретных обстоятельств дела, что отрицательно влияет на стабильность и предсказуемость имущественного оборота: «Рассматриваемый судебный акт ВС РФ не вносит ясности в эту сумятицу, так как не содержит обоснованных правовых позиций».

Денис Литвинов отметил, что Верховный Суд рассматривал данное дело практически одновременно с публикацией Минэкономразвития проекта масштабных изменений в Гражданский кодекс РФ в сфере недвижимости, которые в том числе касаются и объектов незавершенного строительства. «Их предлагается считать самостоятельными объектами исключительно после государственной регистрации прав на них, а до этого они будут считаться неотделимыми улучшениями земельного участка и следовать его судьбе. При этом Правительство РФ должно будет нормативно урегулировать перечень признаков, которым должны будут соответствовать объекты незавершенного строительства, для возможности государственной регистрации права на них. Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 г. Представляется, что после их вступления в силу застройщик, не уложившийся в срок, на который предоставлен участок под застройку, может лишиться не только участка, но и недостроенного объекта», – сообщил эксперт.

Он также заметил, что в рамках рассматриваемого дела представляется спорной позиция Верховного Суда о том, что достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, позволяющим заявителю претендовать на получение участка в аренду без торгов, является акт проверки Главного управления строительного надзора. «Представляется, что указанный акт не может являться полноценным доказательством наличия у недостроенного объекта признаков недвижимости как таковых, он лишь фиксирует степень готовности объекта (который может и не являться недвижимостью даже после завершения его строительства)», – считает Денис Литвинов.

Рассказать коллегам: