×

Перспективы для добросовестных приобретателей

Эксперты «АГ» проанализировали итоговое решение Конституционного Суда РФ по поводу невозможности изъятия имущества у добросовестного приобретателя
В частности, они согласились с тем, что это решение приведет к единообразию правоприменительной практики по таким делам. Также они оценили перспективы обжалования ранее вынесенных против добросовестных приобретателей судебных решений.

22 июня своим решением КС РФ признал п. 1 ст. 302 ГК РФ соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой им предусматривается право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя, в случае когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

При этом данная норма также признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и прошел надлежащим образом процедуру государственной регистрации права собственности, по иску соответствующего публично-правового образования, в случае когда данное образование не предприняло соответствующих мер при контроле над выморочным имуществом.

Опрошенные «АГ» эксперты сошлись во мнении, что Конституционный Суд РФ поставил точку в сложившейся неоднозначной правоприменительной практике по таким вопросам. Они указали на возможность безусловной защиты прав и интересов граждан, пострадавших от «нерадивого хозяина» в лице государства, из чего следует, что уравнены права и обязанности в отношении владения имуществом собственника-государства и собственника-гражданина.

Однако вызвал разногласия вопрос относительно того, повлияет ли это решение на пересмотр уже принятых дел в отношении добросовестных приобретателей. Так, были высказаны следующие мнения: действующее процессуальное законодательство не допускает пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по такому основанию, пересмотру подлежит только решение по делу заявителя; добросовестные приобретатели смогут оспаривать решения судов, ранее вынесенные не в их пользу; можно предположить, что жалобы с требованием о пересмотре таких дел последуют, но говорить об их массовости не приходится.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева подчеркнула, что решение КС РФ имеет большое значение для правоприменительной практики по соответствующей категории споров. В частности, Судом был сделал верный вывод о том, что при рассмотрении подобных споров необходимо учитывать, проявило ли публичное образование должную степень заботливости и осмотрительности по отношению к спорному имуществу, несло ли оно бремя содержания имущества, как это обязан делать всякий собственник, пояснила она.

«Тем не менее, нельзя не отметить, что приведенная Конституционным Судом формулировка оставляет поле для судебного усмотрения, поскольку требует установления и оценки судом действий (или бездействия) истца (публичного субъекта) в каждом конкретном деле», – добавила она.
 
По вопросу массового пересмотра аналогичных судебных дел эксперт отметила, что положения действующего процессуального законодательства не допускают пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по такому основанию, пересмотру подлежит только решение по делу заявителя.

Управляющий партнер юридической фирмы «LL.C-Право» Дмитрий Лизунов считает, что позиция КС РФ по поводу невозможности истребования выморочного имущества у добросовестных приобретателей дает большое преимущество обычным гражданам в спорах с чиновниками. «Корень проблемы, которую, надеемся, в какой-то степени разрешит принятое постановление, состоит в тотальном бездействии ответственных подразделений органов власти в отношении оформления прав на выморочное имущество», – уточнил он.

По его словам, подобные инициативы органов местного самоуправления наблюдаются крайне редко, так как при оформлении выморочного имущества в казну необходимо нести расходы по его содержанию, по капитальному и текущему ремонту, выполнять функции, связанные с титулом собственности. «Парадокс ситуации заключается в том, что активность муниципалов по отстаиванию своих прав на выморочную недвижимость проявляется именно тогда, когда появляются лица (будь то граждане или частные организации), готовые содержать данное имущество, нести расходы и платить налоги на него», – добавил эксперт.

Ключевым моментом данного решения КС РФ для судов и юристов, считает Дмитрий Лизунов, является возможность безусловной защиты прав и интересов граждан в отношении их имущества в подобных ситуациях, а также быстрое, справедливое, а главное – законное разрешение аналогичных судебных дел в судах еще на начальной стадии. Логично, что с появлением подобной судебной практики возможен массовый пересмотр таких дел в судах. Но каковы будут последствия в каждом индивидуальном случае, остается только предполагать.
 
Адвокат КА «Плиев и партнеры» Якуб Беков также приветствовал решение КС РФ. При этом он попробовал взглянуть на проблему шире и рассмотреть роль государства в гражданском обороте недвижимого имущества, выделив ряд аспектов, волнующих как частных лиц, так и практикующих юристов.

Во-первых, это защита интересов частных лиц в случаях, когда нарушение их прав происходит в результате бездеятельности публичных лиц. «Сюда следует отнести как дела, подобные тому, что послужило основанием для определения КС РФ (когда добросовестный приобретатель правомерно полагался на сведения об объекте недвижимого имущества, содержащиеся в государственном реестре), так и случаи пропуска органами муниципальной власти срока предъявления исполнительных документов о сносе самовольных построек к исполнению (когда земля принадлежит частному собственнику, строение признано самостроем, но пропущен срок исполнения судебного акта)», – пояснил эксперт.

Во-вторых, это участие органов власти и подведомственных им учреждений в судопроизводстве по гражданским делам с позицией, исключающей возможность признания таким лицом иска или заключения мирового соглашения. «Иными словами, государство, участвуя в гражданском обороте как субъект гражданских правоотношений и допуская ошибки как нерадивый хозяин, обязано проявлять должную осмотрительность, что и подтвердило определение КС РФ», – заключил Якуб Беков.

По мнению адвоката юридического агентства «ПравовестЪ» Кирилла Иванова, рассматриваемое постановление революционным не является, хотя и было указано, как нужно применять обжалуемую статью Гражданского кодекса РФ в случаях, если добросовестный приобретатель стал собственником выморочного имущества. «До сегодняшнего дня не было единообразия судебной практики по таким делам. Чаще суды были на стороне государства в таких спорах, и многие добросовестные приобретатели лишались жилья. Насколько они, конечно, были «добросовестными», в каждом случае нужно выяснять отдельно», – уточнил эксперт.

Также он сослался на Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления ВС РФ, в котором указывалось, какие аспекты дела следует устанавливать судам: факт выбытия имущества из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, по их воле или помимо их воли; возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Теперь, по словам Кирилла Иванова, Конституционный Суд облегчил приобретателю доказывание его добросовестности.

Также он сослался на Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации», в котором устанавливается, что решения судов и иных органов, основанные на актах или их отдельных положениях, признанных постановлением Конституционного Суда неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законом случаях. Таким образом, добросовестные приобретатели смогут оспорить решения судов, которые ранее были вынесены не в их пользу, пояснил эксперт.

Управляющий партнер Ассоциации адвокатов «Валеев, Кабанец и партнеры» Дмитрий Кабанец считает, что в извечной теме выбора защиты права собственности лица, чье имущество выбыло помимо его воли, или добросовестного приобретателя необходимо найти справедливое равновесие.

Он пояснил, что судебная практика сформировала требования к действиям приобретателя имущества, которые дают ему право считать себя добросовестным, т.е. указала на тот минимум, который он должен выполнить до заключения и исполнения сделки: проверить наличие записи в реестре права собственности; проверить наличие прав у лица, распоряжающегося имуществом; провести осмотр приобретаемого имущества; получить информацию от соседей, кто проживает (или нет) в приобретаемом имуществе и знают ли они того, кто его отчуждает, и т.д.

При этом КС РФ в данном деле подошел к спорному вопросу с точки зрения добросовестности поведения публично-правовых образований, указав, что они должны нести неблагоприятные последствия утраты имущества, если надлежащим образом не оформили на него право собственности. «Таким образом, данное решение должно подтолкнуть публично-правовые образования к своевременному оформлению права собственности на принадлежащее им имущество. Тем самым оно еще раз подтвердило значимость наличие соответствующей записи о собственнике в реестре прав», – указал он.

По словам адвоката АП г. Москвы Ильи Прокофьева, в своем постановлении КС РФ поставил точку в сложившейся неоднозначной практике применения судами оспоренной нормы, фактически указав, что в случае наличия вины публично-правового образования в утрате права на жилое помещение оно не вправе в дальнейшем истребовать это имущество у добросовестного приобретателя. «Ключевой особенностью является то, что суд тем самым уравнял права и обязанности по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением собственника-государства и собственника-гражданина», – отметил он.

«Ключевым моментом постановления является именно защита права добросовестного приобретателя от собственника-государства, “пренебрегшего требованием разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом”, но вопрос о том, какие именно действия свидетельствуют о признаке добросовестности, остается открытым», – подчеркнул Илья Прокофьев.
 
Эксперт предположил, что формулировки, изложенные в постановлении КС РФ, лягут в будущем в основу жалоб с требованиями о пересмотре аналогичных дел, а также будут использоваться в самих текстах решений судов. Однако, уверен он, говорить о том, что следует ожидать массового пересмотра подобных дел в судах, пока рано, так как необходимо внесение соответствующих поправок на законодательном уровне в форме дополнения к ч. 1 ст. 302 ГК РФ.


Рассказать коллегам: