«Бремя первых»

31 марта правительство внесло в Госдуму проект федерального закона № 933979-7 (далее – законопроект), направленный на установление порядка выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

По сути, законопроект направлен на решение проблемы отсутствия достоверной публичной информации о собственниках (и иных законных владельцах) объектов недвижимого имущества, права на которые обозначены как «ранее учтенные» – т.е. до 1997 г.

Как отмечено в пояснительной записке к законопроекту, указанные вопросы возможно решить посредством расширения компетенции публичных органов, в особенности органов муниципальной власти, в части сбора актуальной информации о владельцах недвижимости, включая их паспортные и контактные данные, номер СНИЛС. При этом конечная цель принятия законопроекта состоит в увеличении сумм налоговых поступлений (земельный налог и налог на имущество организаций и физлиц), что входит в общую канву актов, направленных на формирование национального бюджета с учетом сложившейся геополитической обстановки (пандемия коронавируса, обвал ряда финансовых рынков).

В пояснительной записке также указано, что количество объектов недвижимости, права на которые обозначены как «ранее учтенные», превышает 25 млн, при этом эксперты заявляли, что в России почти 100 млн зарегистрированных объектов недвижимого имущества, т.е. «проблемными» являются около 25% от общего количества объектов.

Если проблема недополученных налоговых отчислений очевидна (без информации о собственнике невозможно определить налогоплательщика), то вопрос об отсутствии доступной информации о владельцах подобных объектов, на мой взгляд, представляет интерес для обсуждения.

Согласно ст. 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации недвижимости), а также ранее действовавшей ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122) право собственности и иные вещные права, возникшие до вступления в силу Закона № 122, существуют и признаются независимо от их регистрации. В свою очередь, в силу ч. 5 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости сведения ЕГРН являются единственным и достаточным доказательством наличия зарегистрированного права.

Таким образом, владельцам недвижимости, право которых на объект имеет статус «ранее учтенное», необходимо представлять контрагенту ряд подтверждающих документов, включая государственные акты, договоры, заключенные до 1997 г., и иные удостоверяющие наличие прав на объект.

Особенно часто данная ситуация складывается в отношении прав на участки, расположенные на территории дачных и садовых товариществ. У этой проблемы пока отсутствует удобное, быстрое и доступное решение, особенно если один из участников «цепочки купли-продаж» объектов недвижимости умер. Единственный выход в таких случаях – обращение в суд с исковым заявлением о признании права, что, как известно, требует существенных временных и материальных затрат.

Также нельзя забывать о вопросах, связанных с необходимостью уведомлять или получать согласие собственников объектов недвижимости, права на которые внесены в ЕГРН со статусом «ранее учтенные». Из-за отсутствия актуальной и достаточной информации на практике нередко возникают сложности – связанные, в частности, с ущемлением интересов владельца недвижимости вследствие внесения изменений в документы территориального планирования либо с последующим оспариванием им этих изменений по «процедурным» основаниям.

Таким образом, очевидно, что отсутствие удобного и доступного способа получения информации о владельцах объектов недвижимости, сведения о которых были учтены ранее, дестабилизирует гражданский оборот.

В законопроекте предлагается уполномочить органы местного самоуправления (фактически наделить обязанностями) на сбор и анализ информации об объектах, права на которые имеют статус «ранее учтенные». Согласно законопроекту их запросы к нотариусам, органам ЗАГС и полиции будут иметь обязательную силу. Получив все сведения, органы местного самоуправления формируют и публикуют проект решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, а также посылают его «выявленному правообладателю». При этом на направление аргументированных и подкрепленных документами возражений заинтересованным лицам предоставлен лишь месяц с момента публикации проекта решения. При отсутствии возражений решение направляется в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

По сути, предложенное решение проблемы повторяет действия, совершаемые консультантами при проведении LegalDueDiligence (комплексной юридической проверки сделки) в отношении подобных объектов: сбор информации о недвижимом имуществе из различных доступных реестров и от заинтересованных лиц.

Изложенное регулирование представляется правильным, так как позволит аккумулировать доступные сведения из различных реестров у муниципального органа.

В то же время в силу исполнения публичной функции органы местного самоуправления наделены властными полномочиями, которые выражаются, в частности, во внесении указанных данных в ЕГРН посредством органов Росреестра. При этом подразумевается, что указанные сведения о выявленном правообладателе в силу ч. 2 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости являются достоверными и, соответственно, могут быть изменены только в судебном порядке.

В связи с этим предложенное регулирование, на мой взгляд, содержит ряд недостатков – в частности, риск лишения права собственности на объект недвижимости без судебного разбирательства. Такое возможно, если орган местного самоуправления, проанализировав полученную информацию, придет к выводу, что «выявленным правообладателем» является лицо X, в то время как лицо Y («законный правообладатель») не сможет в установленные 30 дней подать аргументированные возражения на проект решения. Это прямое нарушение конституционного принципа: никто не может быть лишен права собственности на имущество иначе как по решению суда. Полагаю, данный недостаток законопроекта является ключевым.

Ряд сложностей связан с законотворческой техникой. Как указано в пояснительной записке к законопроекту, проблема существования ранее учтенных объектов обусловлена различным набором данных, содержащихся в правоустанавливающих документах до 1997 г,. и тех, которые необходимы для внесения сведений в ЕГРН в настоящее время (например, отсутствие в более ранних документах сведений о СНИЛС правообладателя).

Упомянутые противоречия предлагается разрешить путем внесения недостающих сведений в ЕГРН. Однако исходя из текста законопроекта в реестр могут быть включены также сведения об иных правообладателях объектов недвижимости помимо получивших их непосредственно от органов государственной власти (с помощью различных государственных актов и т.д.). Это означает возможность определения в качестве выявленного правообладателя лица, у которого право на объект возникло на основании простого, никем не подтвержденного договора, заключенного до 1997 г., верифицируемость которого сомнительна.

В заключение отмечу, что проблемы, которые призвана решить данная законодательная инициатива, актуальны. С ними во многом связана нестабильность оборота «вторичной» недвижимости в отечественном правовом пространстве, что подтверждается рейтингами «DoingBusiness»¹.

Таким образом, предложенный вариант регулирования имеет как очевидные плюсы (централизованный сбор информации о ранее учтенных объектах недвижимости, ее анализ), так и существенные минусы (потенциальная возможность лишения права собственности в обход судебного порядка). Следовательно, после устранения указанных недостатков разработанные правительством меры в случае принятия закона будут способствовать решению ряда проблем как гражданско-правового, так и налогового характера.