×

Ассоциация выпускников РШЧП обсудила проблемы аренды в условиях COVID-19

Спикеры, в частности, обсудили возможные решения проблем в сфере арендных отношений в контексте ст. 19 Закона № 98-ФЗ
В ходе мероприятия также были затронуты вопросы о квалификации ст. 19 Закона № 98-ФЗ, о ее пересечении со ст. 451 ГК; соотношение отсрочки уплаты арендной платы и возможности ее уменьшения. Кроме того, спикеры ответили на поступающие вопросы слушателей, содержащие конкретные практические ситуации.

28 апреля состоялось заседание ассоциации выпускников РШЧП, в ходе которого его участники пришли к нескольким выводам в плане арендных отношений.

В частности, спикеры сошлись во мнениях, что арендатор не должен вносить арендную плату при отсутствии возможности пользования арендованной вещью. Для понимания этого вывода следует пояснить, что договор аренды представляет собой длящееся правоотношение, в котором обязанность арендодателя сводится не просто к передаче вещи, но и к предоставлению возможности пользоваться ею на протяжении всего срока аренды (ст. 606, 611 ГК). Возможность, позволяющая не платить арендную плату при отсутствии предоставления, установлена в ст. 328 ГК.

При этом речь не всегда идет именно о невозможности использования вещи в условиях пандемии. Например, при ряде обстоятельств (наличие доступа в помещение, к земельному участку; возможность продолжения офисной работы; если в магазине не ведется торговля, но товар хранится в его помещении) уже нельзя говорить о невозможности пользования вещью и, соответственно, блокировании обязанности по внесению арендной платы. В таких случаях можно говорить лишь об ухудшении условий пользования имуществом и требовании об уменьшении арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК). В то же время, если речь идет о складских помещениях и допустимы разгрузка и размещение товара, говорить об ухудшении условий пользования предметом аренды нельзя.

В ходе мероприятия обсудили вопрос: может ли арендатор расторгнуть договор аренды, если арендодатель заблокировал доступ в помещение? Если такие действия арендодателя законны (например, они соответствуют требованиям нормативных актов), тогда арендную плату вносить не следует. Однако если такие действия продиктованы исключительно волей арендодателя, происходит нарушение договора, что предрешает обязанность по возмещению арендатору убытков.

В рамках заседания был также проанализирован вопрос о том, несет ли арендодатель риск существенного снижения потоков клиентов? Одна из озвученных позиций заключалась в том, что следует различать риски, связанные с невозможностью пользования вещью, и предпринимательские риски. При этом справедливо и дополнение о том, что границы экономического риска заложены в регулировании ст. 451 ГК. При отсутствии оснований для применения указанной статьи распределение рисков происходит пропорционально распределению их сторонами. Значительное снижение потоков клиентов, безусловно, может являться основанием для применения вышеуказанной статьи.

Спикеры также обсудили вопрос об обязанности арендатора вносить арендную плату, несмотря на наличие ограничений, если такая обязанность предусмотрена договором аренды (например, если прямо в арендном договоре предусмотрено условие о невлиянии COVID-19 на обязанность по внесению арендной платы). По их мнению, заранее заключенное соглашение с таким условием ничтожно, так как нельзя заранее «порвать» синаллагму, это противоречит существу законодательного регулирования. В свою очередь, заключение соглашения на будущее после наступления обстоятельств схоже с обещанием дарения, и в договоре аренды такие риски на себя принять нельзя. Кроме этого, можно вспомнить и о ст. 428 ГК как должном инструменте от «перегибов» в договорных условиях.

Кроме того, участники заседания проанализировали основания для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и перечень лиц, имеющих право на нее. Был проработан и вопрос о том, имеют ли право на отсрочку лица, не включенные в правительственный перечень предпринимателей, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции. Спикеры также обсудили судьбу обеспечительного платежа по ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ в редакции законопроекта № 953580-7, принятого Госдумой в третьем чтении 22 мая.

Приведенные выводы затрагивают лишь часть тех вопросов, которые обсуждались в рамках мероприятия. В ходе него были также проанализированы вопросы о квалификации ст. 19 Закона № 98-ФЗ, ее пересечении со ст. 451 ГК; соотношение отсрочки уплаты арендной платы и возможности ее уменьшения. Помимо прочего спикеры ответили на поступающие вопросы слушателей, содержащие конкретные практические ситуации.

Приобрести запись семинара можно на сайте организатора: https://privlaw-conf.ru/semi2805

Рассказать: