×

Понятие недвижимости в контексте проекта реформы вещного права

В Клубе цивилистов состоялось обсуждение систематики недвижимых вещей в новой редакции ст. 130 ГК, соотношения земельного участка и здания; объектов незавершенного строительства; а также создания, юридического и физического изменения, прекращения объектов недвижимости
Проект реформы вещного права вызвал бурную дискуссию. Спикеры выявили преимущества перехода к концепции единого объекта недвижимости, подробно обсудили требования, необходимые для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Были отмечены также противоречия потенциального гражданско-правового регулирования и налогового, затронут вопрос относительно гибели земельного участка и возможности объединения разных объектов недвижимости.

25 июня состоялся первый семинар, посвященный понятию недвижимости в контексте проекта реформы вещного права.

Отличительной чертой ведущейся работы стал переход к концепции единого объекта недвижимости. Это значит, что здания и сооружения понимаются как составные части земельных участков, на которых они находятся. То есть если собственник земли и недвижимости на ней совпадает, то он может заключить сделку только в отношении всех объектов сразу.

Что же происходит с долей?

Если объектом собственности является доля в земельном участке, то эта доля означает, что есть долевая собственность и на здание тоже. В связи с этим на обсуждение был вынесен сложный вопрос: а если доли на участок между лицами распределены в одном соотношении (например, 50:50), а на здание – в другом (скажем, 30:70)? 

Следует отметить важный момент для лиц, у которых право собственности на что-то одно (участок или здание): никаких специальных мер для добровольно-принудительного перевода всего в единую собственность вводить не планируется. Земельный участок станет «единым» (то есть включит в себя и здание), как только собственник на эти объекты совпадет. При этом, если собственники на землю и на здание не совпадают, собственник здания своего имущества не лишится.

Была отмечена довольно серьезная загвоздка, заключающаяся в несовпадении потенциального гражданско-правового регулирования и налогового. Пока поправки готовятся только в ГК, но не в НК, а это значит, что сохраняется разный налоговый режим на землю и на недвижимость. 

Какие изменения ждут систематику недвижимости?
1. Мы лишаемся недвижимости в силу закона (воздушные, морские суда и пр). Они станут движимыми вещами, права на которые подлежат регистрации.
2. Мы лишаемся участков недр как недвижимых вещей в связи с нерелевантностью. Зачем регулировать то, что и так урегулировано иными отраслями (законодательством о недрах и пр.)?

Один из слушателей задал злободневный вопрос (особенно для тех, кто хотя бы раз спорил с соседями из-за забора между участками): не строим ли мы реформу на зыбкой почве, ведь часто возникают споры из-за границ участков? Впрочем, эксперт Роман Бевзенко не согласился, указав, что спор из-за границ не означает отсутствие участка и права собственности на него.
Он также поделился наблюдением, что наша страна уникальна, поскольку только у нас настолько доверяют технологиям, что не ставят межевые камни или их аналоги, существующие в Европе.

Коснулись спикеры и такой парадоксальной, на первый взгляд, ситуации, как гибель земельного участка. А возможна ли она? С одной стороны, земельный участок – это абстракция, а абстракция погибнуть не может. С другой, по факту – да (река разлилась – все смыло, был участок – и его не стало). Поэтому абстракция абстракцией, а в предлагаемой редакции главы есть отдельный пункт про обводнение публичными водами и гибель земельного участка.

Также подробно остановились на требованиях, необходимых для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства:
1. У регистрирующего лица не должно быть никаких вещных прав на земельный участок;
2. Объект незавершенного строительства может быть зарегистрирован только на государственной земле;
3. Работы по возведению здания должны быть выполнены больше чем наполовину. Этот пункт вызвал сильное беспокойство Андрея Егорова, поскольку для определения этой половины в каждом случае будет требоваться экспертиза на основании проектной документации;
4. Зарегистрировать можно только в течение 3 лет с момента прекращения того права на землю, которое предполагало право на строительство.

Последним вопросом стало обсуждение возможности объединения разных объектов недвижимости. Нарекания вызвала редакция предлагаемой статьи, поскольку в ней ничего не сказано о том, что здания должны располагаться рядом. То есть юридически можно объединить в «одно здание» целую улицу. Или «Москва-Сити», например.

Продолжение дискуссии состоится 9 июля. 

Зарегистрироваться: https://privlaw-conf.ru/semi0907

Приобрести запись прошедшего семинара: https://privlaw-conf.ru/semi2506

Рассказать: