×

Конференция по реформе вещных прав

26 августа прошла долгожданная масштабная конференция, посвященная реформе вещного права. Спикеры обсудили цель, отдельные аспекты и недостатки реформы.
Конференцию открыл Щербаков Н.Б., посвятив выступление понятию недвижимости в свете реформы. Он отметил, что концепция недвижимости, которая выдвигается учеными-цивилистами, не нашла своего воплощения в предлагаемом законопроекте.

Он также указал на проблемы, возникающие в отсутствие (на данный момент) концепции единого объекта недвижимости:

1. Ни здание на участке, ни помещение не являются подлинной недвижимостью, т.к. не являются самостоятельными объектами;

2. Проблема определения здания и помещения как объекта недвижимости;

3. Проблема соотношения прав на здание и на участок;

4. В случае разделения прав на здание и на земельный участок надо получать какое-то право – право на строительную аренду;

5. Действующее регулирование порождает проблему коррупции, а единый объект ее решит;

6. Регистрация объектов недвижимости.

Предполагается, что реформа должна решить эти проблемы, введя принцип единого объекта, однако на практике не все очевидно. Фактически законопроект так и не вводит единую судьбу объектов в классическом смысле, а предлагает некую новую самостоятельную модель.

Конференцию продолжил Рыбалов А.О., посвятив выступление концептуальным направлениям развития права собственности.

Эксперт отметил, что при кажущейся статичности право собственности – очень динамичный институт. Реформа должна учитывать его тенденцию к изменению.

Сейчас маятник в зарубежных правопорядках качнулся назад, в сторону усиления узуарных прав, фидуциарная обеспечительная собственность и траст активно внедряются в континентальной Европе.

Бевзенко Р.С. выступил со следующим докладом, осветив предлагаемый проектом договор об установлении вещного права.

В редакции законопроекта подчеркивается принцип записи (вещное право возникает с момента записи в реестре) и принцип достоверности реестра (если есть расхождение между договором и тем, как право записано в реестре, приоритет имеет реестр).

Договор об установлении вещного права обладает рядом черт:

  • это разновидность распорядительных сделок в противовес договорам об установлении обязательства;
  • гипотетически он может быть сконструирован и в отношении права собственности, и в отношении ограниченного вещного права;
  • в отношении собственности в качестве такого договора может быть квалифицировано совершенное перед регистратором волеизъявление отчуждателя и приобретателя недвижимости о том, что отчуждатель передает собственность приобретателю;
  • в проекте речь идет скорее о договоре об установлении ограниченных вещных прав.

Следующим выступил Репин Р.Р., посвятив доклад проблемам владения, держания и прикосновения к вещи («слуга во владении») в реформе ГК.

Проект предлагает определять владение как фактическое господство лица над объектом владения, сохраняющееся до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения.

Эксперт отметил неполноту (нет прямого упоминания психического момента) и неточность (свободный доступ не является необходимым) данного определения.

Выступление Леонтьевой Е.А. было посвящено одной из самых спорных новелл – введению права застройки.

Эксперт отметила, что это едва ли не самое востребованное изменение, хотя застройщики и юридическое сообщество к нему относятся очень настороженно.

Много вопросов вызывает реализация этой хорошей, по своей сути, идеи.

Дискуссию продолжила Краснова Т.С., затронув еще одну новеллу проекта – появление в ГК соседских прав.

Соседское право – совокупность правовых норм, определяющих порядок пользования недвижимым имуществом «соседей». В отличие от сервитута, нормы не предоставляют никаких прав в отношении чужого имущества.

Эксперт отметила ряд нюансов предлагаемого законопроекта:

1. Собственник участка обязан не осуществлять определенные действия, если иное не предусмотрено соглашением, однако закон не уточняет, что это за соглашение;

2. В качестве соседской обязанности рассматривается обязанность допускать на участок для ремонта. Однако эта норма «пересекается» с одним из видов сервитута, что на практике может вызвать проблемы.

Далее Церковников М.А. осветил практические вопросы регулирования самовольной постройки.

Он считает, что, теоретически, может ничего не измениться после проведения реформы.

Проблема в том, что есть комплексный институт, урегулированный одной статьей. При этом по факту он распадается на разные ситуации.

Следующий доклад прочитала Ерохова М.А., посвятив его новеллам в области защиты владения и приобретательной давности.

Она отмечает, что законопроект предлагает исключить добросовестность как реквизит приобретательной давности. Это делается для решения проблемы задавненности имущества, чтобы все владельцы могли приобрести имущество и зарегистрировать его.

По мнению эксперта, для равновесия между приобретателем и прежним собственником можно ввести компенсацию в случае недобросовестности. Иными словами, если имущество было приобретено недобросовестно, однако в силу закона прежний собственник вернуть его не имеет права, он мог бы потребовать выплаты компенсации за утрату такого имущества.

«Нотку процессуальных аспектов» внес своим докладом Ширвиндт А.М., говоривший про иски о признании.

Как реагировать правопорядку на новый тип нарушений – нарушения, связанные с реестром?

Вместо системы виндикационного и негаторного исков реформа идет по пути добавления к виндикационному и негаторному искам исков о признании, об исключении из описи и об исправлении реестра.

В результате получается довольно разветвленная система способов защиты права собственности.

В связи с этим эксперт поднял ряд вопросов:

1. Иск о признании стоит в одном ряду с негаторным и виндикационным или это что-то отдельное?

2. Иск о признании – это только процессуальный инструмент?

3. Если в нем силен материальный аспект, т.е. это особый вид материального притязания, то не появится ли множество разных исков с разным регулированием?

Проблематику исков продолжил Подшивалов Т.П., осветив вопросы применения негаторного иска.

Хотя, по мнению эксперта, формулировка ст. 304 ГК не вполне удачная, он отмечает популярность этого иска по ряду причин:

1. К нему не применяется срок исковой давности;

2. Он «безразличен» к добросовестности;

3. Ст. 304 ГК толкует его довольно широко, поэтому под него можно квалифицировать множество требований.

Далее обсуждение сместилось в сторону общей долевой собственности, проблематике которой посвятил выступление Егоров А.В.

Он осветил несколько вопросов:

  • понятие доли и специфика общей долевой собственности;
  • проблема бесхозяйной доли;
  • неделимость вещи в контексте общей долевой собственности;
  • внутренние (управление общей вещью, раздел вещи) и внешние (распоряжение общей вещью, защита прав на общую вещь) отношения сособственников.

По мнению юриста, изменения необходимы и во внутренних, и во внешних отношениях собственников.

Тему продолжила своим докладом Величко В.Е., осветив вопросы поэтажной собственности в свете проекта реформы вещного права.

Эксперт отметила, что реформа в этом аспекте носит весьма сдержанный характер: почти каждый пункт, посвященный поэтажной собственности, делает ссылку на иные акты – «если иное не предусмотрено законом».

Проблема в том, что «иное» как раз предусмотрено иными законами. В связи с этим, по мнению докладчика, надо было вносить много изменений в другие акты, помимо ГК, чтобы полноценная реформа состоялась.

С последним докладом выступил Новак Д.В., посвятив его смешению однородных вещей как основанию возникновения общей собственности.

Проблема вытекает из того, что вещные права и права собственности в России следуют принципу специалитета: нельзя приобрести на что-то вещное право, не зная, на что именно.

В связи с этим возникает вопрос, что происходит, когда индивидуализация была, вещное право возникло, а потом индивидуализация исчезла?

Реформа избрала подход, согласно которому при смешении вещей возникает общая собственность, размеры долей в праве на которую определяются пропорционально количеству вещей, принадлежавших каждому из собственников до смешения.

В конце конференции эксперты ответили на вопросы слушателей.

Полную запись конференции можно приобрести на сайте.

Рассказать: