9 марта Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-23165 по делу № А40-276692/2021, в котором отметил, что отдельные помещения банка в нежилом здании, используемые им как «кабинеты», должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения.
Осенью 2021 г. Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы вместе с со столичным ГБУ «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» провела мероприятия по определению вида фактического использования нежилого здания, принадлежащего ПАО «Сбербанк России», для целей налогообложения. По результатам проверки был составлен акт о 100% использовании здания для размещения офисов в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.
Сбербанк обратился в Межведомственную комиссию по рассмотрению вопросов налогообложения в г. Москве с просьбой провести повторное обследование, которое выявило использование здания на 65% для размещения офисов. В повторном акте отмечалось, что нежилое здание фактически используется для размещения офисов, торговых объектов, точек общепита и бытового обслуживания. Тогда Сбербанк обжаловал этот документ в суде со ссылкой на отсутствие оснований для отнесения принадлежащего ему нежилого здания к числу объектов, используемых для размещения офисов.
Три судебные инстанции встали на сторону заявителя под предлогом того, что фактическое использование здания или его части для размещения офисов подразумевает осуществление в нем самостоятельной деловой, административной или коммерческой деятельности, прямо или косвенно не связанной с обеспечением производственной деятельности предприятия и не являющейся определенным этапом такой деятельности. Следовательно, как сочли суды, оборудованные в здании офисы сами по себе не могут служить основанием для отнесения здания к офисному зданию для целей налогообложения, если они используются собственником здания в собственных уставных и административных целях и не сдаются в аренду третьим лицам. Они добавили, что при составлении акта госинспекция не учла указанные особенности определения вида использования помещений в здании, поскольку все расположенные в принадлежащем банку здании учрежденческие помещения (кабинеты), в которых оборудованы рабочие места для сотрудников заявителя, осуществляющих текущую деятельность банка, были учтены как офисные помещения, хотя они не имеют самостоятельного офисного назначения.
Рассмотрев кассационную жалобу госинспекции, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда напомнила, что фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, точек общепита или объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для указанных целей (п. 5 ст. 378.2 НК РФ). В порядке исключения из общего правила, в соответствии с которым налог на имущество уплачивается организациями исходя из среднегодовой остаточной стоимости основных средств, в отношении отдельных видов коммерческой недвижимости налоговая база определяется по кадастровой стоимости этого имущества.
Со ссылкой на Постановление КС РФ от 12 ноября 2020 г. № 46-П Суд отметил, что в обычной деловой обстановке офисно-торговую недвижимость с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект, особенно в местах ее концентрации – в административно-деловых или торговых центрах. Такая возможность объективно образует предпосылку относительно высокой стоимости такого имущества в сравнении с другими видами недвижимости и ведет к повышенному налогообложению таких помещений, даже когда их используют по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов, поскольку они входят в состав соответствующих центров (комплексов), концентрирующих потенциально доходную недвижимость. Соответственно, значимой с точки зрения налогообложения является концентрация потенциально доходной недвижимости, когда назначение, разрешенное использование или наименование помещений, составляющих не менее 20% общей площади здания, предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры либо торговых объектов, точек общепита или бытового обслуживания, что определяет распространение по этому признаку повышенной налоговой нагрузки на все помещения соответствующего центра/комплекса (Определение КС от 11 марта 2021 г. № 374-О).
В этом деле, заметил ВС, в спорном нежилом здании размещены внутренние структурные подразделения банка. В ходе рассмотрения дела банк не опроверг документально подтвержденные выводы инспекции о том, что фактически спорное здание используется для размещения офисов в целях ведения банком его основной коммерческой и сопутствующей коммерческой деятельности, поскольку в нем располагаются различные службы банка, включая помещения приема клиентов. Соответствующие помещения оборудованы стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи. В частности, в здании имеются кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные, депозитарий. «При таком положении выводы судов о том, что отдельные помещения в нежилом здании, используемые заявителем как “кабинеты”, не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего “вспомогательного” назначения, противоречат целевому толкованию вышеуказанных положений ст. 378.2 Налогового кодекса, в том числе выработанному в судебной практике, поскольку кредитная организация осуществляет хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений», – счел ВС, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении требования банка.
Советник практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Анна Жолобова напомнила, что действующим налоговым законодательством установлен особый порядок налогообложения в отношении отдельных видов коммерческой недвижимости, в том числе офисных помещений, объектов общественного питания, бытового обслуживания; налог на имущество уплачивается исходя из их кадастровой стоимости. «Этот подход в налогообложении призван обеспечить более справедливое распределение налоговой нагрузки. При этом значимой с точки зрения налогообложения является концентрация в объекте потенциально доходной недвижимости. Презюмируется, что при эффективном использовании собственником своих помещений в указанных целях наблюдается повышенная доходность от указанных объектов, следовательно, и порядок налогообложения применяется иной – с учетом особой методики начисления. Представляется непонятной и неверной позиция нижестоящих судов, которые удовлетворили требования банка, исходя из разграничения субъекта, осуществляющего хозяйственную деятельность в спорных помещениях: самостоятельно они используются собственником в целях своей уставной деятельности или сдаются в аренду для получения прибыли», – полагает она.
По словам эксперта, ВС РФ констатировал, что в целях налогообложения не имеет правового значения, сам собственник использует свои помещения для извлечения прибыли либо сдает их в аренду. «Особое внимание при применении порядка специального (повышенного) налогообложения уделяется именно факту потенциального наличия возможности осуществления коммерческой деятельности и виду использования помещений. Аналогичная тенденция применения дифференцированных ставок наблюдается и при начислении платежей за землю (арендной платы, земельного налога). Анализу всегда подлежит вид использования земельного участка, и не имеет правового значения, собственник это или иной землепользователь, осуществляющий свою деятельность на основании договорных отношений», – заметила Анна Жолобова.
Адвокат КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Айшат Зангиева полагает, что в этом деле ВС РФ подтвердил законность практики, которая относит здания с офисными помещениями, использующимися компаниями для административной, внутрихозяйственной и иной сопутствующей деятельности, к категории «высокооблагаемых» по налогу на имущество в соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ. «Налоговая база по налогу на имущество организаций для такой недвижимости определяется по ее кадастровой стоимости, в то же время в отношении всей прочей недвижимости налоговая база определяется по среднегодовой стоимости. В первом случае налоговая нагрузка на собственника оказывается существеннее», – пояснила она.
Эксперт отметила: ВС исходил из того, что использование офисных помещений для «вспомогательных» функций, для осуществления текущей деятельности банка не является основанием для неприменения правил определения налоговой базы по п. 1 ст. 378.2 НК РФ, даже несмотря на то, что доход от непосредственной эксплуатации этих помещений, который мог бы существовать в случае, например, сдачи их в аренду, банк не получает. «Такая позиция Суда не может считаться неожиданной, поскольку уже сформировалась аналогичная практика судов. Более того, определение ВС РФ явно опирается на позицию КС РФ, в соответствии с которой исключительным основанием для применения рассматриваемых особых правил определения налоговой базы является соответствие формальным критериям, указанным в статье, пока сам собственник может использовать помещения по иному назначению», – полагает Айшат Зангиева.
Адвокат АП Московской области Татьяна Саяпина считает, что определение ВС РФ будет учитываться при рассмотрении аналогичных судебных споров по нюансам фактического использования нежилого здания для целей налогообложения. «Считаю, что точку в решении этого вопроса без исследования новых или вновь открывшихся обстоятельств может поставить только Конституционный Суд. Дело в том, что решение такой проблемы недостаточно изучено в теории и на практике, что подтверждают разногласия между судами, поддержавшими позицию банка (первой инстанцией, апелляционной инстанцией, первой кассационной инстанцией), и второй кассационной инстанцией, поддержавшей позицию инспекции. Этот вопрос крайне остро стоит на практике, ведь сдача в аренду офисных и иных помещений – зачастую фактически одна из важнейших видов деятельности собственников нежилого здания (строения, сооружения). Также желательно принятие дополнительных информационных писем ФНС России, а в идеале – нужно именно совершенствование налогового законодательства по конкретизации условий и порядка фактического использования нежилого здания (строения, сооружения) для целей налогообложения», – убеждена она.
