×

Квартирные споры

Верховный Суд РФ напомнил, кто имеет преимущество в ситуациях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одной квартиры
По словам эксперта, дела о заключении нескольких сделок на один и тот же объект встречаются довольно часто, но здесь особенный интерес вызывает рассмотрение двух разных заявлений по одному фактически спору судами общей юрисдикции и арбитражным судом.


Коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела дело, в котором гражданки Х. и И. оспаривали право собственности на одну квартиру, купленную у общества «Мосинжстрой». Как следует из материалов дела, в рамках дела о банкротстве общества Арбитражный суд Москвы признал право собственности на недвижимость за Х. В свою очередь И. направила апелляционную жалобу на это решение, которая была возвращена ей обратно как лицу, не имеющему права на обжалование судебного акта, хотя ранее Чертановский районный суд Москвы признал за ней право собственности на спорную квартиру.

Решение суда апелляционной инстанции было поддержано и окружным судом. В кассационной жалобе, поданной в ВС РФ, гражданка И. просила отменить указанные определение суда апелляционной инстанции и постановление суда округа.

Изучив дело, коллегия напомнила о разъяснениях, данных в совместном Постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, в ситуации, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

Таким образом, еще раз подчеркнул ВС РФ, для спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных обоими покупателями, ключевым является вопрос о том, кому во владение передано это имущество.

При этом подчеркивается, что арбитражный суд первой инстанции и районный суд сделали противоположные выводы относительно лица, владеющего квартирой. Гражданки Х. и И. ссылались на то, что в спорный период каждая из них являлась фактическим владельцем квартиры. Обжалуемое И. определение суда первой инстанции о признании права собственности за Х. явилось основанием для регистрации права собственности последней в ЕГРП, что создало препятствия для регистрации права собственности для И.

При этом, по мнению И., «Мосинжстрой» передало право на получение квартиры не Х., а сторонней организации, которая по цепочке сделок передала это право И., вступившей в спорный период в фактическое владение квартирой. Тем самым И. обращала внимание на заключение «Мосинжстроем» двух разных сделок, направленных на отчуждение одной и той же недвижимости, и оспаривала утверждения Х. о том, что именно она владеет квартирой.

Коллегия ВС РФ указала на то, что суд апелляционной инстанции данные возражения не рассмотрел, представленные в обоснование этих возражений доказательства не исследовал и не оценил. Данные процессуальные нарушения не были устранены окружным судом. Учитывая это, ВС РФ определил отменить решения апелляционного суда и Арбитражного суда Москвы. Жалоба гражданки И. направлена в Девятый арбитражный апелляционный суд для проверки доводов.

Комментируя данное решение, управляющий партнер АБ «Макаров, Карачёва и партнеры» Дмитрий Макаров пояснил, что, возможно, это как раз один из тех случаев, который наглядно демонстрирует формальный подход судов апелляционной и кассационной инстанций к содержанию спора. При этом любой повод не рассматривать спор по существу для них важнее, чем уйти в глубину вопроса и вынести обоснованное решение.

«Это очень неприятная тенденция, потому что мы знаем, что часто после рассмотрения жалобы апелляцией уже мало что можно изменить в деле. А если лицо, которое обжалует акт в апелляционном порядке, не участвовало в рассмотрении спора судом
первой инстанции, то тем более его доводы должны быть по крайней мере рассмотрены и оценены судом апелляционной инстанции, иначе нарушается право на защиту этого лица, что и произошло в данном деле», – добавил он.

По его словам, к сожалению, само по себе данное определение ВС РФ об отмене актов нижестоящих судов не гарантирует, что доводы заявителя теперь точно будут приняты во внимание при повторном рассмотрении в суде апелляционной инстанции. Но теперь у заявителя хотя бы появился шанс.

Тем не менее Дмитрий Макаров считает, что это решение может оказать влияние на дальнейшее формирование судебной практики. Эксперт пояснил, что дела о заключении нескольких сделок на один и тот же объект встречаются довольно часто, но здесь особенный интерес вызывает рассмотрение разных заявлений по одному фактически спору судами общей юрисдикции и арбитражным судом. При этом, подчеркнул он, всем практикующим юристам хорошо известны имеющиеся различия в подходах, хотя есть общее правило, что решения судов должны быть логичны, законны и обоснованны.


Рассказать: