В конце 2007 г. Ольга Пискаева купила два земельных участка, на которых возвела нежилое здание, права на которое зарегистрировала через два года, а также иные строения и сооружения.
Впоследствии Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда с иском об истребовании земельных участков из незаконного владения Ольги Пискаевой. Апелляционным определением от 11 февраля 2014 г. иск был удовлетворен. Суд пришел к выводу, что ответчик не имеет прав на участки, так как они являются собственностью Самарской области и были предоставлены в постоянное пользование школы-интерната распоряжением городской администрации в 1994 г.
Позже министерство обратилось в Промышленный районный суд г. Самары с иском о сносе самовольных построек, возведенных Ольгой Пискаевой на спорных участках, взыскании неосновательного обогащения в размере 40 тыс. руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4,9 тыс. руб. В обоснование своих требований истец ссылался на апелляционное определение Самарского областного суда.
Заочным решением суд удовлетворил требования министерства, указав, что возведенные ответчиком постройки являются самовольными и подлежат сносу. Однако судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда отменила это решение в связи с ненадлежащим уведомлением ответчика.
Вторая инстанция взыскала с Ольги Пискаевой заявленные истцом суммы неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами в полном объеме и отказала в удовлетворении других исковых требований. При этом суд исходил из того, что на момент возведения нежилого здания ответчица являлась собственницей спорных участков, в связи с чем постройки нельзя признать самовольными. Кроме того, апелляция указала, что земельные участки фактически не используются школой-интернатом, а возведенные ответчиком постройки не подлежат сносу, поскольку истец не предъявлял требование об их сносе одновременно с иском об истребовании участков из чужого незаконного владения.
Не согласившись с таким решением суда, министерство подало кассационную жалобу в Верховный Суд.
Изучив материалы дела, ВС учел, что спорные земельные участки выбыли из собственности Самарской области без волеизъявления собственника, что было установлено апелляционным определением от 2014 г. Верховный Суд пояснил, что сохранение постройки, самовольно возведенной на земельном участке, не находящемся в законном пользовании (собственности) ответчика, нарушает права иных лиц.
ВС отметил, что апелляция проигнорировала обстоятельства, установленные судебным постановлением от 2014 г., а именно то, что Ольга Пискаева владела земельными участками без законных на это оснований. Принимая решение об отказе в сносе самовольных построек, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент их возведения Ольга Пискаева владела участками на законных основаниях, но их не указал.
Апелляция также не учла, что неиспользование школой-интернатом земельных участков не может служить основанием для сохранения самовольных построек. Кроме того, ВС напомнил, что законодательство не возлагает на собственника земельного участка, предъявившего иск об истребовании его из чужого незаконного владения, обязанность одновременно предъявить иск о сносе возведенных самовольных построек и не лишает его права на раздельное предъявление этих исков.
В заключение Верховный Суд отметил противоречивость апелляционного определения. С одной стороны, в нем признается правомерность возведения ответчиком спорных построек как добросовестным приобретателем земельных участков (что противоречит судебному акту от 2014 г.) без признания при этом права собственности на данные постройки. В то же время в нем указано на необходимость устранить нарушение прав министерства в части использования ответчиком земельных участков без правоустанавливающих документов.
ВС вынес Определение по делу № 46-КГ18-34, которым отменил судебный акт Самарского областного суда и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию. При этом Суд распорядился установить, кому принадлежат спорные земельные участки, и разрешить вопрос о юридической судьбе возведенных на них построек.
Комментируя решение ВС, директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов, отметил, что недавно в СМИ прошла информация о том, что канадский суд отказался рассматривать наследственный спор, так как квартира в России по международным нормам является не полноценной недвижимостью, а ее суррогатом. «Иногда кажется, что суррогатом собственности можно воспринимать право на любую недвижимость в нашей стране, – отметил он. – Из текста определения ВС следует, что почти 11 лет назад человек на купленном земельном участке построил нежилое здание, зарегистрировал свое право на него, тем не менее право на участок было успешно оспорено, и вслед за этим в новом иске был поставлен вопрос о сносе постройки в качестве самовольной».
Алексей Силиванов заметил, что Верховный Суд, применив нормы о самовольной постройке, одновременно констатировал факт нарушения прав госорганов, наделенных полномочиями в сфере земельных правоотношений. «При новом рассмотрении суд должен будет решить вопрос о юридической судьбе возведенных на участке построек. Видимо, их судьба будет незавидной», – заключил эксперт.
«В тексте судебного постановления я не увидел ни одного признака, который бы свидетельствовал о недобросовестности ответчицы. Получается, она рискует лишиться недвижимости вследствие ошибок, допущенных органами государственной власти при проведении процедур признания и регистрации прав сначала на земельный участок, а потом и на возведенное на нем строение, – отметил Алексей Силиванов. – К сожалению, право собственности оказывается эфемерным, а не гарантированным, защищаемым и незыблемым».
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев назвал определение ВС противоречивым. «С одной стороны, выводы Суда о признании построек самовольными по основаниям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ, подкрепленные преюдициальным значением вступившего в силу решения суда об истребовании земельных участков, выстроены в строгом соответствии с законом и соответствуют сложившейся судебной практике, – пояснил адвокат. – Но, с другой стороны, оставлено без должного внимания то, что на момент возведения построек ответчик являлся законным собственником земельных участков. Кроме того, здания зарегистрированы в установленном порядке государственным органом, а следовательно, формально признаны законными и не могут отвечать признакам самовольных построек».
Эксперт заключил, что обжалованное апелляционное определение более логично, чем решение ВС РФ, хотя и не совсем соответствует требованию законодательства о самовольных постройках.
