Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение по иску Общества к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (дело № 306-КГ17-10913).
Общество заключило договор аренды сроком на 5 лет с индивидуальным предпринимателем, при этом собственником помещения, согласно выписке из ЕГРП, являлась его супруга. Через четыре месяца после заключения договора Управление Росреестра отказало Обществу в госрегистрации договора аренды на основании положений Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сославшись на то, что в ЕГРП нет записи о праве собственности самого предпринимателя на данное помещение, а значит, у него нет права распоряжаться данным имуществом.
Общество, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с требованием о его отмене. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, сославшись на положения ст. 9, 13, 16 и 18 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, ст. 8.1 и 131 ГК РФ и ст. 34 Семейного кодекса, и то, что право совместной собственности супругов на спорное помещение не зарегистрировано, а его действительный собственник не является стороной по договору аренды.
Апелляция не согласилась с этим решением. При этом суд исходил из того, что нежилое помещение было приобретено супругами в период брака, поэтому в силу ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ оно является их совместной собственностью, правом на распоряжение которой в соответствии со ст. 35 СК РФ и ст. 253 ГК РФ имеет каждый из участников совместной собственности. Так, по мнению суда, в этой ситуации предприниматель также имеет право владения, пользования и распоряжения спорным помещением, зарегистрированным на его супругу, а также правом на совершение сделок с ним.
Окружной суд с выводами апелляции не согласился, указав на то, что в силу п. 4 ст. 8.1 ГК РФ, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или прекращении этого права вносится в государственный реестр.
В свою очередь Верховный Суд посчитал, что судебные акты первой и кассационной инстанций подлежат отмене.
Суд указал, что предусмотренный п. 2 ст. 8.1 ГК РФ иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, как указано в п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», может быть установлен законами, в частности, Гражданским кодексом, отдельные нормы которого приведены в указанном пункте постановления Пленума, но перечень статей указанного кодекса не является исчерпывающим.
«В связи с таким определением в п. 2 ст. 8.1. Гражданского кодекса момента возникновения соответствующих прав, при рассмотрении споров, связанных с разрешением указанного вопроса, следует учитывать соответствующие положения как Гражданского кодекса, так и других законов, устанавливающих иной момент возникновения прав, отличный от даты внесения записи о правообладателе в государственный реестр, исходя из определенных особенностей гражданского оборота объектов прав», – пояснил Верховный Суд.
Также Суд подчеркнул, что указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его личную собственность: «Несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил покупателем, другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим общей совместной собственности супругов».
ВС РФ указал, что суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о несоответствии оспариваемого отказа Управления Росреестра требованиям закона ввиду отсутствия предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации оснований для отказа в регистрации договора аренды. Таким образом, Суд указал, что общим имуществом супругов являются приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, а также любое иное имущество, нажитое в браке. И не имеет значения, на кого оформлено это имущество. Распоряжение общим имуществом осуществляется по обоюдному согласию, при совершении сделки предполагается, что супруг действует с согласия другого.
«Иной подход противоречит положениям ст. 33–35 Семейного кодекса и не учитывает особенности этого вида собственности, основывающегося на особых, доверительных отношениях супругов», – заключил Верховный Суд.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев считает инновационной позицию ВС РФ: «Она идет вразрез со сложившейся практикой, в основе которой лежит необходимость наличия сведений в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на конкретное имущество за конкретным лицом, при отсутствии которых переход права собственности другому лицу невозможен».
Эксперт обратил внимание на то, как Суд толкует положения упомянутого Постановления Пленума ВС РФ: «В определении указанное положение толкуется как неисчерпывающее, и к нему Верховный Суд также относит нормы, содержащиеся в ст. 33–35 СК РФ, наделяя их силой установления возникновения (изменения, прекращения) права собственности. В данной части позволю себе не согласиться с Верховным Судом, поскольку указанные нормы Семейного кодекса определяют исключительно понятие и режим совместного имущества супругов, а не устанавливают момент возникновения права собственности на него», – прокомментировал Илья Прокофьев.
Также адвокат отметил, что нормы Семейного кодекса о совместном режиме имущества супругов все-таки не должны превалировать над требованиями ГК РФ и Закона о государственной регистрации недвижимости. «Такое толкование, изложенное в определении Верховного Суда, фактически обязывает орган государственной регистрации проводить юридическую проверку представленных для регистрации документов, сравнимую по тщательности и своей глубине с правовым анализом документов судом», – разъяснил эксперт, добавив, что Росреестр действующим законодательством не наделен правом и возможностью проводить такую проверку, а должен руководствоваться исключительно сведениями, имеющимися в ЕГРН или полученными в порядке межведомственного взаимодействия.
«Несмотря на очевидные противоречия между позицией Верховного Суда и сложившейся практикой, можно предположить, что такое толкование понятия совместной собственности супругов имеет право на существование, – считает Илья Прокофьев. – Возможно, в будущем оно изменит практику заключения сделок по распоряжению совместной собственностью, однако для этого потребуется внесение соответствующих изменений в Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации недвижимого имущества».
Управляющий партнер КА «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский считает, что в решении не содержится каких-то новых разъяснений, однако он посчитал его важным для практики: «В нем подчеркивается незаконность отказа в регистрации сделки по распоряжению имуществом на том основании, что право собственности на него зарегистрировано только на одного из супругов».
