Аренда публичного участка закончилась, а здание не достроено?

Головная боль арендаторов

Арендаторы публичных земельных участков не всегда успевают закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию до истечения срока аренды. В этом случае объект незавершенного строительства (ОНС) может быть изъят по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Новый договор аренды участка для достройки ОНС заключается однократно спустя 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее оформленного договора. Но только при условии, что уполномоченный орган не обратился в суд с требованием об изъятии ОНС или в таком иске ему отказано (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

В подобных ситуациях застройщики не знают, что делать с ОНС. Однако всё поправимо...

Советы землепользователям: финализируем строительство

1. Поставьте ОНС на кадастровый учет и зарегистрируйте право на него до истечения аренды.

Нередко арендаторам отказывают в заключении нового договора аренды для завершения строительства, так как право собственности на ОНС не зарегистрировано. Однако стоит иметь в виду, что регистрация права необязательна для продления аренды. При рассмотрении споров о пролонгации договоров суды принимают и другие подтверждения права, например паспорт проекта, технический паспорт, договор подряда, акты осмотра, и встают на сторону арендаторов (дела № 8а-2381/2022 и № А39-13584/2021).

Не всегда собственник заинтересован в достройке. В таком случае ОНС надо поставить на кадастровый учет, поскольку иначе уполномоченный орган может и не обратиться в суд с требованием о его изъятии и продаже. Значит, собственник не получит компенсацию, и объект останется в подвешенном состоянии.

2. Закончили стройку? Продлите договор аренды для ввода недвижимости в эксплуатацию.

Застройщику не могут отказать в пролонгации договора, если строительство завершено до окончания аренды (п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 ноября 2025 г. (далее – Обзор)).

3. Следите за предъявлением требования об изъятии ОНС.

Если прошло полгода со дня истечения срока действия договора аренды, а уполномоченный орган не подал иск – тогда заключите новый договор на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (п. 12 Обзора).

Право органа инициировать изъятие ОНС сохраняется, пока собственник не продлит аренду (п. 12.3 Обзора).

Таким образом, после окончания аренды органу дается 6 месяцев на изъятие ОНС. А по истечении полугода приоритет будет у того, кто первым обратится в суд: либо у органа с требованием об изъятии объекта, либо у арендатора с требованием о продлении аренды.

4. Докажите суду недопустимость изъятия ОНС по иску органа.

Помогут следующие аргументы:

• в строительство вложены деньги дольщиков – причем неважно, как названы договоры (ч. 11 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, дело № А52-1622/2025);
• нарушение срока строительства связано с действиями или бездействием сетевых организаций, органов госвласти или местного самоуправления (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ);
• строительство завершено, хотя объект и не введен в эксплуатацию.

5. Повышайте правовую грамотность.

Уполномоченный орган не вправе требовать от собственника освободить земельный участок от ОНС со ссылкой на статью 622 ГК РФ о возврате арендованного имущества арендодателю (п. 11 Обзора).

К правомерно созданным на публичных участках объектам применяются правила статьи 239.1 ГК РФ. Если же объект имеет признаки самовольной постройки, то его судьба решается с учетом статьи 222 ГК РФ.

Нахождение ОНС на публичном участке без договора аренды является основанием для взыскания с собственника объекта неосновательного обогащения (дело № А81-9888/2023).

Пока законодательно не урегулирована ситуация, когда ОНС изъят, но не продан с публичных торгов. А добиться пересмотра решения суда и продажи объекта или заключения договора аренды довольно сложно (дело № А50-29492/2024).

***

Больше о продлении аренды земельного участка для завершения строительства – в Справочнике застройщика.