Чем грозит собственникам и арендаторам недвижимости программа комплексного развития территорий?

В чем суть программы КРТ?

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это программа по благоустройству городской территории. Ее активно реализуют в Москве в рамках проекта «Индустриальные кварталы». Цели программы:

• интегрировать в городскую среду неэффективно используемые территории;
• увеличить количество рабочих мест;
• создать благоприятные условия проживания граждан.

Изначально благоустроить хотели бывшие промзоны, но с апреля 2022 г. программу значительно расширили. Теперь она затрагивает практически любые земельные участки – те, на которых расположены офисно-деловые и торговые центры, склады, гаражи, жилые дома и т.д.

Что это значит для собственников недвижимости и арендаторов?

Если земельный участок или объект недвижимости попадет в программу КРТ, собственники и арендаторы встанут перед выбором:

• частично или полностью благоустроить объект своими силами;
• утратить права на занимаемый объект.

Участие в программе КРТ требует серьезных материальных вложений. Например, в числе требований могут быть разработка документации по планировке территории, строительство объектов транспортной и социальной инфраструктуры, спортивных комплексов, жилых домов с возможной последующей безвозмездной передачей городу некоторых объектов.

Для защиты своих прав собственникам и арендаторам важно разобраться, как работает программа КРТ.

Как проходит комплексное развитие территорий?

Процедура КРТ состоит из нескольких этапов.

1. Власти города решают, какие территории необходимо развивать.

2. Вносятся изменения в Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ). Земельные участки включают в зоны, в которых предусматривается комплексное развитие (зоны КРТ).

3. Публикуется проект КРТ для каждой зоны. В нем указывают, какие участки и объекты недвижимости включены в зону КРТ и как она должна быть преобразована.

4. Уведомляют правообладателей участка. Предложение заключить договор о КРТ направляют на их юридический адрес, указанный в ЕГРЮЛ, в договоре аренды участка или в информационных системах Москвы.

5. Правообладатели принимают решение. Или они своими силами выполняют условия проекта, или этим занимается инвестор, предварительно выкупив у правообладателей недвижимость.

6. Проект реализуется – снос или реконструкция старых объектов, строительство новых.

Какие участки могут включить в зону КРТ?

В границы КРТ нежилой застройки могут включить земельные участки:

• вид разрешенного использования (ВРИ) которых не соответствует градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ;
• ВРИ или характеристики которых не соответствуют ПЗЗ;
• с аварийными объектами недвижимости;
• с объектами недвижимости, снос или реконструкция которых планируются на основании адресных программ;
• с объектами недвижимости, которые суд признал самовольными постройками.

Если земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости не соответствуют ни одному из перечисленных критериев, это не значит, что их не могут включить в границы КРТ. В зону КРТ могут попасть и другие участки, если они находятся в пределах района, микрорайона или квартала с «проблемными» земельными участками.

Так, если на территории района выявят нецелевое использование хотя бы одного земельного участка, в зону КРТ могут включить весь район. Например, в 2022 г. Арбитражный суд г. Москвы рассмотрел спор о земельном участке, который включили в зону КРТ из-за того, что он находится в одном районе с двумя участками, используемыми не по целевому назначению (дело № А40-64636/2022).

Почему хозяину участка важно отслеживать письма о КРТ?

В законодательстве нет требований к форме и способам отправки письма с предложением заключить договор о КРТ. Также не урегулирован вопрос о доказательствах факта получения письма.

В интересах правообладателей отслеживать почтовую корреспонденцию, так как на письмо о КРТ отреагировать нужно своевременно. В течение 45 дней с момента получения письма надо будет решить вопрос об участии в программе КРТ. В этот срок правообладателям предстоит:

1. Выявить всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, вошедших в зону КРТ.

2. Прийти к единогласному пониманию концепции развития территории в границах зоны КРТ.

3. Принять единогласное решение по вопросу участия в программе КРТ.

4. Если решение положительное – определить обязанности каждого правообладателя в части строительства, реконструкции и т.д., а затем подписать и отправить соглашение в ответ на письмо с предложением заключить договор о КРТ.

Если по истечении 45 дней правообладатели не направят подписанное каждым из них соглашение в орган исполнительной власти, чиновники сами примут решение о КРТ. Тогда право на заключение договора о КРТ перейдет на торги.

Это право перейдет на торги и в том случае, если соглашение правообладателей составлено с нарушениями или же не будет согласия хотя бы одного из правообладателей. В законодательстве не предусмотрена процедура по устранению недостатков документов, поэтому их просто вернут отправителям.

Решение о КРТ можно оспорить в арбитражном суде и суде общей юрисдикции. Этому вопросу мы посвятили п. 7.7 Справочника о КРТ. Для защиты своих прав лучше обратиться к юристам, которые специализируются на вопросах КРТ.

Чем рискует правообладатель в процедуре КРТ?

Главный риск для хозяев и арендаторов – из-за КРТ земельные участки и объекты недвижимости могут забрать. Конечно, взамен они получат выкупную цену. Но ее могут занизить, а права на объект недвижимости будут утрачены. С арендатором могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке по решению суда.

Как это происходит: правообладателю направляют соглашение об изъятии недвижимости с отчетом об оценке выкупной цены. Если он не реагирует, орган исполнительной власти может изъять недвижимость по решению суда. Например, московский суд удовлетворил иск департамента об изъятии нежилого помещения с выплатой выкупной стоимости на основании представленного департаментом отчета об оценке (Решение Зюзинского районного суда от 16 сентября 2022 г. по делу № 02-3027/2022).

Спрогнозировать выкупную цену получится, если опираться на механизм ее расчета (узнать о нем можно в п. 11.3 Справочника о КРТ). Однако определяемая департаментом выкупная цена не будет окончательной: правообладатель вправе направить собственный отчет об оценке, а если инвестор не согласен столько платить – ходатайствовать о назначении дополнительной оценочной экспертизы в рамках судебного спора.

Как снизить риски включения участка в зону КРТ?

Правообладателю следует проверить наличие:

• актов Госинспекции по недвижимости, полученных после выявления самовольного строительства или нецелевого использования земельного участка;
• исков ДГИ о признании объектов самовольными постройками;
• объектов, используемых не по целевому назначению;
• аварийных домов или самовольных построек, незаконных реконструкций и перепланировок;
• факта внесения объектов недвижимости в Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП.

Перечисленные обстоятельства могут стать причинами включения участка в зону КРТ. Поэтому правообладателю важно знать о них и позаботиться об устранении связанных с ними рисков.

Как понять, не включен ли объект недвижимости в зону КРТ?

Шаг № 1: проверьте, не отнесен ли объект недвижимости к зоне, в которой планируется КРТ. Это можно сделать с помощью сервиса ИАИС ОГД isogd.mos.ru – достаточно ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. Если объект находится в границах зоны КРТ, значит, были внесены изменения в ПЗЗ, предусматривающие комплексное развитие территории.

Шаг № 2: проверьте, опубликован ли проект решения о КРТ на сайте Правительства Москвы mos.ru/dgi/documents (раздел 6 Справочника о КРТ подробно описывает, что включается в проект решения и каковы правовые последствия его опубликования). В законодательстве не закреплены препятствия для распоряжения правами на объекты недвижимости, вошедшие в зону КРТ, поэтому собственник может продать свой объект.

Шаг № 3: продумайте механизмы правовой защиты. Они будут зависеть от собранной информации о ваших объектах недвижимости. Эффективнее это получится сделать с юристами, которые специализируются на вопросах КРТ. Например, правовую поддержку вам смогут оказать юристы фирмы Land Law Firm, которая первой на рынке открыла направление «Комплексное развитие территорий» и плотно работает с проектами КРТ.