Обратите внимание на детали в договорах, которые вы заключаете с агентством недвижимости, риелтором и наймодателем, – там не должно быть подводных камней
В последнее время рынок найма жилья захватили риелторы и агентства недвижимости. Но не все они действуют добросовестно. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно быть внимательным при заключении договора с агентством (или риелтором), которое займется поиском подходящего жилого помещения.
1. Предмет договора. Он должен быть четко сформулирован. Часто предмет детально описывается в приложении к договору, где указываются пожелания заказчика и параметры для поиска жилья. Избегайте обобщенных формулировок и прописывайте больше деталей – например, этаж, площадь жилья, количество комнат, содержимое жилого помещения, дата проведения ремонта, год постройки и состояние многоквартирного дома, инфраструктура, отдаленность от метро, ежемесячная плата и т.д.
Настаивайте на том, чтобы в договоре были отражены все ваши пожелания и параметры для поиска жилья. Если сотрудник агентства недвижимости или частный риелтор отказывается их прописать и заверяет, что договор стандартный, а все ваши желания будут зафиксированы на специальном ресурсе, лучше отказаться от такого сотрудничества.
2. Цена договора (т.е. как формируется стоимость услуг по поиску жилого помещения). Если в договоре указана конкретная сумма за услуги, скорее вам будут предлагать несуществующие варианты или помещения, которые уже сданы. Обычно более ответственно к своей работе подходят агентства и риелторы, которые получают процент от цены договора найма после его подписания или заселения. Также добросовестно стараются выполнять работу те, кто получает оплату поэтапно: сначала за подбор подходящих помещений; затем за личный осмотр понравившихся вариантов; наконец, после подписания договора найма жилого помещения.
Оплату производите официально: нужно будет перечислить денежные средства на расчетный счет агентства или внести наличные в кассу. Не стоит переводить средства на личную карту менеджера.
3. Права и обязанности сторон. В данном разделе договора должно быть детально прописано, как будут оказываться услуги по поиску жилья и входит ли в них сопровождение сделки по найму жилого помещения. Обратите внимание на то, в каком количестве, с какой периодичностью и каким образом вам должны быть предоставлены варианты жилья, подобранного по вашим параметрам. В договоре не должно быть формулировок, предусматривающих ограничение по количеству предложенных жилых помещений.
Проверьте, как будет проходить взаимодействие с собственником жилья: самостоятельно ли вы должны договариваться об осмотре помещения либо за вас это сделает сотрудник агентства или риелтор. Последнее позволит исключить риск получения несуществующих предложений. Недобросовестные риелторы обычно не несут ответственность за связь и общение с собственниками помещений. А потому может случиться так, что вам предложили вариант жилого помещения, но связаться с его владельцем невозможно. При этом обязательство агентства или риелтора будет считаться исполненным.
4. Ответственность сторон. Изучите пункты договора о возложении на заказчика штрафных санкций и ответственности исполнителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.
5. Расторжение, изменение договора. Проверьте, возможно ли досрочное расторжение договора по инициативе заказчика, не предусмотрены ли санкции за односторонний отказ от договора. Если возникла необходимость изменить параметры поиска жилья, обязательно подпишите дополнительное соглашение. В нем нужно отразить новые требования к подбору жилого помещения.
1. Перед оформлением правоотношений по найму жилого помещения необходимо удостовериться в его принадлежности человеку, который представился собственником. Для этого запросите свидетельство о праве собственности. Рекомендуется получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости на жилое помещение через МФЦ или личный кабинет на сайте Росреестра. Такая выписка будет содержать актуальную информацию.
Ознакомьтесь с паспортом правообладателя жилого помещения. Если правообладателей несколько, требуйте их согласия на сдачу жилья. Либо договор найма должен быть подписан всеми.
Собственники (или единственный собственник) могут передать свои права на сдачу жилого помещения по нотариальной доверенности одному из собственников или третьему лицу. В таком случае проверьте действительность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты и полномочия представителя, в том числе наличие права на подписание договора найма жилого помещения.
2. Попросите показать квитанцию на оплату коммунальных услуг. Если имеется задолженность, требуйте от собственника погасить ее или отразите ее наличие в акте приема-передачи жилья.
3. Осмотрите жилое помещение. Проверьте работоспособность бытовой техники и состояние мебели.
Чаще временное пользование жилым помещением называют арендой. При этом термин «аренда» распространяется на нежилые объекты недвижимости или может использоваться в тех случаях, когда арендатором жилья выступает юридическое лицо. Если объектом правоотношений является жилое помещение и сдает его физическое лицо, то между сторонами заключается договор найма, а не аренды.
Подписав договор найма, наниматель снимает с себя риск оказаться на улице без денег. Наймодатель уже не сможет вдруг сдать жилье кому-то еще. К тому же можно будет минимизировать риск предъявления необоснованных требований о возмещении убытков якобы из-за порчи имущества, которое на самом деле изначально было неисправно. Договор найма станет гарантией и для наймодателя, если наниматель перестанет платить или причинит ущерб имуществу. Кроме того, благодаря такому договору стороны смогут выйти из конфликтной ситуации с наименьшими потерями.
Договор найма может быть краткосрочным (действует до одного года) и долгосрочным (действует от года и больше). Краткосрочный договор найма не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, в отличие от долгосрочного. Регистрация договора найма влечет для сторон дополнительные затраты в виде уплаты госпошлины. Наймодатель обязан будет декларировать доход, полученный от сдачи жилого помещения, и уплачивать налог. В то же время госрегистрация договора найма является гарантией защиты прав и законных интересов каждой стороны.
Плюсы регистрации договора для нанимателя
После госрегистрации договора наниматель не может лишиться права на проживание в жилом помещении до окончания срока действия документа. Если собственник решит продать жилье, обременение помещения в виде найма перейдет к новому собственнику. Выселение нанимателя будет возможно только в случае нарушения им условий договора найма или по соглашению сторон.
Регистрация договора позволит избежать неоправданных расходов нанимателя на ремонт жилого помещения. Представим такую ситуацию: стороны устно договорились о сроке найма – не менее 5 лет. Договор они заключили на 11 месяцев с его последующей пролонгацией на новый срок. Наниматель, рассчитывая на долгосрочный наем, за свой счет делает ремонт. Но наймодатель по истечении срока договора отказывает в его пролонгации.
Плюсы регистрации договора для наймодателя
Зарегистрированный договор найма позволит исключить вероятность незаконного поднайма жилья. Он же поможет урегулировать конфликт и упростит судебный спор, если решить проблему без суда не получится. Кроме того, госрегистрация даст возможность наймодателю показать свой дополнительный доход. Это может пригодиться, например, при получении кредита.
После заключения договора найма необходимо подписать акт приема-передачи жилого помещения. В нем нужно отразить состояние помещения, мебели и бытовой техники. Важно указать, что именно есть в помещении, какой марки вещи и имеются ли дефекты. Нелишним будет согласовать стоимость вещей. Иначе потом могут возникнуть сложности при доказывании по спору о взыскании ущерба, причиненного имуществу наймодателя, или по спору о взыскании нанимателем суммы обеспечительного платежа, удерживаемой наймодателем за порчу имущества, которое было неисправно на момент передачи жилого помещения.
Желательно указать в акте на наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам на дату передачи помещения нанимателю и переписать показания приборов учета.
1. Срок договора найма и условия его продления. Необходимо указать, когда стороны обязаны уведомить друг друга о намерении продлить срок действия договора. Обычно наймодатель должен предложить нанимателю перезаключить договор на новый срок не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.
2. Цена договора и порядок оплаты. Если вы договариваетесь об оплате наличными, не забудьте о получении расписок от наймодателя. Если оплата производится по «безналу», нужно указывать назначение платежа, например: «по договору найма № ...». Не менее важным является условие об индексации платы: производится она или нет; как часто наймодатель вправе поднимать плату.
3. Условие о проведении нанимателем неотделимых улучшений (ремонт, смена сантехники и т.д.): нужно ли на это согласие наймодателя, когда наниматель обязан его предупредить о своих намерениях, компенсируют ли нанимателю расходы и т.п.
4. Условие о вселении в жилое помещение новых жильцов совместно с нанимателем: допускается это или нет, необходимо ли уведомлять наймодателя об этом, требуется ли заключение дополнительного соглашения. Обычно новые жильцы вселяются с согласия наймодателя и нанимателя и при условии соблюдения требований к норме площади помещения на одного человека.
5. Условие о праве наймодателя проверять жилое помещение. Необходимо зафиксировать в договоре, с какой периодичностью и в какое время наймодатель может посещать помещение, в котором проживает наниматель. Обычно данное условие определяет право наймодателя раз в месяц или с иной установленной сторонами периодичностью посещать жилье с обязательным предупреждением нанимателя.
При отсутствии в договоре такого условия посещение наймодателем жилого помещения без предупреждения нанимателя может быть расценено как нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ). А все потому, что после заключения договора найма собственник жилого помещения на время утрачивает право пользования им по своему усмотрению.
6. Условие о смене дверных замков: допускается ли это и при каких обстоятельствах. При отсутствии этого условия в договоре наниматель не обязан передавать новый комплект ключей собственнику жилого помещения. Взлом замков наймодателем может быть расценен как самоуправство (ст. 330 УК РФ), нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ). А если у нанимателя что-то пропадет, наймодателю будет грозить привлечение к ответственности за кражу (ст. 158 УК РФ).
7. Условие о порядке уплаты коммунальных платежей: сроки оплаты и санкции за их нарушение.
8. Условие об обеспечительном платеже (депозите), порядке его использования и возврате. Сумма обеспечительного платежа взимается на случай образования задолженности у нанимателя и появления убытков у наймодателя из-за причинения ущерба его имуществу. Важно обратить внимание на то, возможен ли зачет суммы обеспечительного платежа в счет оплаты найма за последний месяц.
9. Условие об ответственности сторон (за нарушение нанимателем сроков оплаты, причинение ущерба имуществу наймодателя и т.п.).
10. Условие о расторжении и изменении договора. Необходимо предусмотреть, когда стороны обязаны предупредить друг друга о досрочном прекращении договора. Как правило, сделать это нужно за три месяца до его прекращения, но можно указать и иной срок.
Иногда стороны устанавливают ответственность в виде компенсации (штрафа) за досрочное расторжение договора. Ее можно предусмотреть для защиты интересов как нанимателя, так и наймодателя. Но чаще такая ответственность имеется только у нанимателя, которую он несет в виде невозврата суммы обеспечительного платежа. Не допускайте наличия в договоре запрета на его досрочное расторжение в течение определенного промежутка времени.
В сегодняшних условиях важно определить порядок изменения договора найма. Желательно указать, какие обстоятельства могут быть признаны сторонами существенными для внесения изменений в договор (например, в части размера платы за наем), какие события могут считаться обстоятельствами непреодолимой силы.
Если наймодатель живет за пределами территории РФ, о чрезвычайных обстоятельствах и необходимости внести изменения в договор найма рекомендуется сообщать письменно через мессенджеры, электронную почту, смс-сообщения и пр. Любую информацию желательно дублировать на адрес регистрации по Почте России, если иной адрес для почтовой корреспонденции наймодатель не предоставил. То есть нужно предпринять все возможные усилия для доведения до него важной информации независимо от места его пребывания.
