Как защитить самовольную постройку от сноса

Что такое самовольная постройка и почему ее могут снести

Объект недвижимости, даже когда он значится в ЕГРН, может быть признан самовольной постройкой, если его строительство или реконструкция осуществлены без разрешительной документации или в нарушение правового режима земельного участка (ст. 222 ГК РФ).

В случае выявления самовольной постройки контролирующий орган обращается в суд с иском о сносе объекта самовольного строительства полностью или в реконструированной части. Например, может быть предъявлен иск о сносе объекта, который построен на основании разрешения, но не введен в эксплуатацию из-за выхода части здания за границы зоны допустимого размещения. Другая причина – объект надлежаще введен в эксплуатацию, но находится в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).  

Как защитить самовольную постройку

В иске о сносе самовольной постройки может быть отказано при наличии одного из следующих оснований:

• имеется разрешительная документация на строительство или реконструкцию спорного объекта;
• реконструкция не проводилась, а площадь объекта увеличилась в результате перепланировки или капитального ремонта;
• объект возведен до 1995 г. Статья 222 ГК РФ о самовольной постройке применяется с 1 января 1995 г. (п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.).

Если эти обстоятельства отсутствуют, то способом защиты может быть обоснование того, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и истек срок исковой давности. Так можно добиться того, что суд откажется удовлетворять иск о сносе спорного объекта.

Также учитывайте, что ввод объекта, в том числе реконструированного, в эксплуатацию уполномоченным органом снимает вопрос о его самовольности (постановления Арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2021 г. по делу № А40-297349/2019, от 31 января 2022 г. по делу № А40-70414/2020).

Как установят, что объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан устанавливается в ходе судебного разбирательства по иску о сносе самовольной постройки посредством судебной экспертизы.

В ходе судебной экспертизы объект может быть признан создающим угрозу, если эксперты выявят нарушение требований безопасности, в частности пожарных правил. К примеру, размеры ступеней лестниц могут не соответствовать увеличившейся площади объекта.

В таких случаях результаты судебной экспертизы можно «скорректировать» путем вызова в суд и опроса эксперта, рецензиями на экспертизу, обоснованием необходимости назначения повторной или дополнительной экспертизы. Также инициирование дополнительной экспертизы может быть обусловлено вопросом о возможности устранения выявленных нарушений и угрозы жизни и здоровью граждан (Определение Шестого КСОЮ от 19 сентября 2022 г. по делу № 88-19750/2022, Определение Четвертого КСОЮ от 18 августа 2022 г. по делу № 88-20363/2022).

Как правило, перед экспертами ставится вопрос о капитальности объекта. Если объект не является капитальным, то зарегистрированное право на него может быть признано отсутствующим, и в итоге объект снесут.

Как исчисляется срок исковой давности

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений, составляет три года. Этот срок исчисляется с даты, когда о самовольности объекта стало известно контролирующему органу (п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.).

Контролирующими являются органы, имеющие полномочия на:

• проверку соответствия объекта строительства обязательным требованиям;
• проверку соответствия использования участка целевому назначению;
• выявление самовольных построек;
• принятие мер по пресечению незаконного строительства, в том числе путем подачи иска о сносе самовольной постройки.

Обратите внимание на то, что контролирующих органов больше, чем тех органов, которые уполномочены подавать иски о сносе самовольных построек. Например, в Москве контролирующими органами являются Госинспекция по недвижимости, Мосгорстройнадзор, Департамент городского имущества (ДГИ), префектуры административных округов, управы районов и др. При этом в суде интересы Москвы как истца представляют ДГИ г. Москвы и Правительство Москвы. Это важно учитывать, поскольку истцы пытаются сузить круг контролирующих лиц в целях определения начала течения срока исковой давности. Но суды их не поддерживают, чем законно облегчают защиту ответчикам.

Исчисление срока исковой давности зависит от обстоятельств. Рассмотрим варианты. Этот срок можно исчислять:

• с даты регистрации права на самовольную постройку и проведения технического учета (Определение ВС РФ от 25 декабря 2019 г. № 305-ЭС19-18665).

Такой подход согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, поскольку органы, контролирующие соответствие строительства требованиям, могут получать сведения о техническом учете и регистрации прав на спорный объект.

В частности, органы имеют доступ к информационной системе Реестра единых объектов недвижимости (ИС РЕОН). Данный реестр содержит информацию о характеристиках объекта недвижимости (в том числе об увеличении его площади, фиксируемой органами БТИ) и используется для выявления объектов самовольного строительства (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2022 г. по делу № А40-38143/2021);

• с даты осведомленности уполномоченного органа, выдавшего разрешение на строительство или реконструкцию объекта;
• с даты, указанной в акте приемки законченного строительством объекта и в разрешении органа строительного надзора о вводе объекта в эксплуатацию (постановления Арбитражного суда Московского округа от 31 января 2022 г. по делу № А40-233269/2020, от 24 сентября 2020 г. по делу № А40-134618/2018);
• с даты согласования перепланировки спорного объекта.

Например, префектуры административных округов Москвы уполномочены на выявление самовольных построек. Также они уполномочены на согласование перепланировок, для чего им предоставляются сведения о площади объекта (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2020 г. по делу № А40-254569/2018);

• с даты осведомленности о спорном объекте ДГИ или его правопредшественников.

Например, о спорном объекте ДГИ может узнать с даты принятия распоряжения о перераспределении земельных участков или с даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2020 г. по делу № А40-254569/2018);

• с даты привлечения собственника спорного объекта к административной ответственности по факту незаконного возведения объекта (Определение ВС РФ от 25 декабря 2019 г. по делу № А40-116882/2017, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2022 г. по делу № А40-64597/2021);
• с даты осведомленности органа строительного надзора о спорном объекте.

Например, спорный объект уже могла проверить Госинспекция по недвижимости, в том числе для определения вида фактического использования (постановления Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2022 г. по делу № А40-77828/2020, от 10 марта 2022 г. по делу № А40-77864/2020). К тому же в актах Госинспекции по недвижимости могут быть указаны письма Мосгорстройнадзора, на основании которых проведена проверка. Как раз даты таких писем учитываются для определения начала течения срока исковой давности (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 февраля 2022 г. по делу № А40-163706/2020).

Также нужно иметь в виду следующие особенности:

• довод о применении срока исковой давности к некапитальному объекту обычно не используется, поскольку размещение временного объекта и тем более самовольное занятие публичных земель не являются обоснованием владения земельным участком;
• собственник объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду (с правом эксплуатации такого объекта или строительства), признается владеющим им и потому имеющим право на применение срока исковой давности по требованиям о сносе такого объекта;
• срок исковой давности о сносе объекта, размещенного на земельном участке, предоставленном в аренду без права строительства (например, для размещения временных объектов), начинает течь не ранее предъявления арендодателем требования о возврате участка.