Реформа зон с особыми условиями использования территорий

Что такое ЗОУИТы?

Собственники и другие владельцы земельных участков не всегда могут построить на них что хочется. Нужно учитывать градостроительный статус участка, вид разрешенного использования и иные ограничения.

В частности, к «иным ограничениям» относятся зоны с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТы). Эти зоны устанавливаются решением уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления в связи с созданием и эксплуатацией объектов капитального строительства, территорий и природных объектов, которые подлежат особой охране или представляют опасность.

Например, чтобы сохранить объекты культурного наследия, определяют зоны охраны и защитные зоны; чтобы оградить людей от опасных объектов, создают санитарно-защитные зоны предприятий, охранные зоны объектов электроэнергетики и трубопроводов.

Под ограничения подпадают все земельные участки, расположенные в границах ЗОУИТов. При этом раньше такие зоны далеко не всегда отражались в доступных источниках. Потому до начала строительства приходилось направлять запросы в органы власти или жить с риском сноса постройки из-за нарушения требований, установленных для ЗОУИТов, о существовании которых можно было только догадываться.

Но ситуация меняется: после реформы ЗОУИТов сведения о них станут публичными.

В чем суть реформы?

Изменения в регулирование ЗОУИТов внес Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ (далее – Закон № 342-ФЗ). Правда, вступление в силу некоторых его положений отложили до 2025 и 2028 гг. Мы рассмотрим новшества, которые заработают в следующем году.

ЗОУИТы можно будет установить только с одновременным внесением их в ЕГРН

С 1 января 2025 г. ЗОУИТы будут считаться установленными только после внесения их в ЕГРН. Те, что появились до этой даты и не отражены в ЕГРН, продолжат действовать до 1 января 2028 г. (ч. 8 ст. 26 Закона № 342-ФЗ).

Собственники смогут требовать выкупа у них участков, оказавшихся в ЗОУИТе

Прежде собственники подпавших под ограничения участков могли рассчитывать лишь на возмещение убытков. Теперь они получат право требовать от владельца объекта, из-за которого установлен ЗОУИТ, выкупа участков и расположенных на них капитальных строений. Это правило будет действовать, если вновь установленный ЗОУИТ обяжет собственника привести свои строения в соответствие с ограничениями или снести (ч. 22.1 и 25 ст. 26 Закона № 342-ФЗ, п. 7 ст. 107 Земельного кодекса РФ).

ЗОУИТ нужно будет определять до получения разрешения на строительство объекта

Чтобы построить объект, для эксплуатации которого понадобится ЗОУИТ (например, газопровод или завод по производству удобрений), застройщик будет обязан обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении такой зоны. Сделать это нужно до подачи заявления о выдаче разрешения на строительство (подп. 9 п. 7, п. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Исчезнут предварительные санитарно-защитные зоны

Расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны без конкретных границ устанавливались для всех опасных промышленных объектов. Например, для производства пестицидов такая зона определялась как радиус в 1000 м (Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. № 74).

С 1 января 2025 г. расчетные зоны отменят. А ограничения, наложенные на земельные участки в этих зонах, перестанут действовать.

Собственники промышленных объектов, для которых определены расчетные зоны, до 1 октября 2024 г. вправе обратиться в уполномоченные органы с заявлениями об установлении границ для сохранения действующих зон (ч. 13 ст. 26 Закона № 342-ФЗ).

Должен заработать новый порядок установления ЗОУИТ

Порядок установления и изменения ЗОУИТов регулируется ст. 106 Земельного кодекса РФ. С 2025 г. начнет применяться новая редакция этой статьи. Согласно ей Правительство РФ утверждает положение для каждого вида ЗОУИТов (за исключением тех, что возникают в силу закона). Эти документы будут включать правила определения границ ЗОУИТов, перечень ограничений и пр.

Пока наличием положения могут похвастаться всего 4 вида зон из 28: рыбохозяйственные заповедные зоны (Постановление Правительства РФ от 16 ноября 2023 г. № 1928), охранные зоны стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением (Постановление Правительства РФ от 17 марта 2021 г. № 392), охранные зоны пунктов государственных геодезической, нивелирной и гравиметрической сетей (Постановление Правительства РФ от 21 августа 2019 г. № 1080), зоны охраняемых объектов (Постановление Правительства РФ от 31 августа 2019 г. № 1132).

Сроки принятия остальных положений не обозначены. Потому не приходится ожидать, что порядок установления ЗОУИТов кардинально изменится со следующего года. Можно предположить, что их не перестанут устанавливать, просто будут делать это по старым правилам.

Поскольку Правительство РФ без энтузиазма принимает положения о ЗОУИТах, сохраняется вероятность очередного переноса сроков начала реформы.

***

Подробнее о ЗОУИТах и нововведениях можно прочитать в Юридическом справочнике застройщика.