Страхование коммерческой недвижимости

Что страхуют и почему потом спорят?

Клиентами страховых компаний чаще становятся собственники складских и производственных помещений. В них осуществляется активная деятельность, в том числе с использованием объектов повышенной опасности, и потому высоки риски нарушения их целостности, например в результате пожара. Также собственники страхуют торговые и офисные помещения.

Зачастую страхуется не только недвижимость, но и расположенные в ней объекты. Классический пример – страхование склада и товаров, которые там хранятся. Наиболее сложные в нашей работе судебные споры были связаны как раз со случаями, когда страховщиком складского помещения выступала одна страховая компания, а хранившихся в нем товаров – другая. Дело в том, что условия страхования у таких страховщиков могут существенно разниться. В качестве примера можно взять страхование от пожара. На практике почти все договоры предусматривают такой риск, как «утрата и повреждение имущества в результате пожара». Но в договорах могут быть нюансы: допустим, исключения из страхового покрытия, когда пожар по отдельным причинам не признается страховым случаем либо не все виды ущерба в результате пожара покрываются договором. Вот тут у интересантов и возникают споры, связанные с тем, что событие одно, а условия разные.

В случае страхования офисных помещений споры возникают, когда офис не использовался собственником для размещения персонала, а был сдан в аренду. После возникновения страхового случая приходится устанавливать, по чьей вине он произошел, т.е. кто за что отвечал и что не сработало.

Вместе с тем готовность застраховать объект недвижимости нередко обусловлена не столько внутренними, сколько внешними факторами. Так, обязательным условием банков для кредитования бизнеса является страхование принадлежащей ему коммерческой недвижимости. Как только клиент обращается за кредитом под залог принадлежащей ему недвижимости коммерческого назначения, тут же встает вопрос о заключении договора страхования.

От чего страхуют: классические и пандемические риски

Существует классический набор рисков, от которых страхуется недвижимость. В первую очередь это пожары и заливы, риски техногенного свойства – повреждение или разрушение объекта в результате строительных работ, которые производятся на нем или рядом. К примеру, у нас был случай, когда большой торговый центр в одном из регионов был поврежден из-за нарушения целостности несущих конструкций – рядом велись строительные работы по прокладке магистрального трубопровода, в результате чего треснул фундамент. Также недвижимость страхуется в зонах, где нередки стихийные бедствия и неблагоприятные природные явления, которые могут привести к повреждению объектов недвижимости.

Есть и другая группа рисков – факультативные (предпринимательские). Именно в нее включают риски, связанные временной остановкой эксплуатации коммерческой недвижимости из-за пандемии. Стандартными условиями договоров страхования эти риски не покрываются. Если в договор и включалось условие о страховании убытков, которые может повлечь пауза в работе предприятия, оно всегда увязывалось только с ущербом застрахованному помещению. При этом страхование убытков от временной остановки деятельности любого коммерческого предприятия вследствие решений госорганов возможно в качестве дополнительной опции. До пандемии клиенты ее не запрашивали, поскольку платить за риски, которые носят «виртуальный» характер, никто не был готов. Сейчас такой запрос появился, ведь никто не знает, обойдемся ли мы без ограничений и полукарантинных мер в будущем. Но страховщики к этому не готовы: не могут перестраховать эти риски, рассчитать вероятность наступления страхового события, размер возможных убытков, а значит, и определить справедливую цену такого страхования.

Почему страховщик может отказать в выплате страхового возмещения?

Политика некоторых страховщиков направлена на то, чтобы максимально оттянуть время выплаты и, где это возможно, «платить по суду». Если же мы говорим о клиентоориентированных страховщиках, то недоразумения, связанные с отказом в выплате возмещения или его ненадлежащим размером, в основном возникают в двух случаях.

Случай первый: клиент не проанализировал содержание договора страхования при его заключении. Показательна ситуация, когда в страховом полисе, который выдается на условиях «страхование от всех рисков», содержится ссылка на пункт Правил страхования, где перечислены исключения из страхового покрытия. Часто клиент ограничивается изучением первой фразы и полагает, что он застрахован от любых рисков. А потом выясняется, что не все события подпадают под действие договора страхования или отдельные виды убытков не подлежат возмещению.

Случай второй: страхователь хочет поправить свое финансовое положение за счет страхового события и настаивает на возмещении убытков, которые не предусмотрены договором страхования. Бывает, собственник добивается возмещения убытков по той части недвижимости, которая не была застрахована. У нас было дело, связанное с частичным разрушением торгового центра в Новосибирске. Собственник пытался доказать, что нужно перестраивать весь этаж, хотя здание не было полностью застраховано. После проведения экспертиз сумма страхового возмещения была уменьшена.

О чем нужно помнить при заключении договора страхования?

Главное – выбрать надежного страховщика. В этом помогут различные рейтинги и данные, которые публикует Банк России. На них можно опираться, чтобы составить представление о деловой репутации компании.

Выбрали страховщика – узнайте, какие документы ему нужно предоставить.

При заключении договора страхования важно внимательно изучить его условия. Как правило, страховщики предлагают стандартные договоры. Но хотя и существуют стандарт деятельности и стандарт документации, клиент все же вправе определять набор рисков и условия договора. Потому вполне уместно требовать от страховщика корректировки стандартных условий, включения в договор оговорок, которые вас устраивают, и исключения тех, которые не устраивают. Поскольку конкуренция на рынке страхования высокая и страховщикам приходится бороться за клиентов в корпоративном секторе, они обычно сговорчивы. Однако нужно понимать, что у страховщика есть лицензионные ограничения и он не будет включать в договор риски, которые в его лицензии по данному виду страхования не предусмотрены.

В целом страхование – не такой уж сложный процесс. Нужно только быть внимательным к деталям и ответственно подходить к делу.