Строительство вспомогательных объектов

Проблемы при строительстве вспомогательных объектов

Понятие «вспомогательный объект» существует не меньше 20 лет, но его легального определения до сих пор нет. До недавнего времени под такими объектами понимались здания и сооружения пониженного уровня ответственности, к которым предъявлялись не столь высокие требования, как к зданиям нормального и повышенного уровня (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-ФЗ)).

Первая редакция Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) позволяла строить объекты вспомогательного назначения без разрешительной документации. Можно было обходиться без трат на получение разрешения на строительство (РнС) и временных издержек, связанных с бюрократическими проволочками.

Однако допустимость строительства вспомогательных объектов без РнС оказалась ненадежной из-за неопределенности ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Эта статья не позволяла однозначно отнести вспомогательные объекты к недвижимости. В то же время Закон № 384-ФЗ и ГрК РФ не содержали пояснений о том, считаются ли вспомогательные объекты недвижимостью, каково их назначение и какими критериями руководствоваться при отнесении сооружений к ним (кроме того, что вспомогательный объект создается для обслуживания основного объекта).

Поэтому застройщики часто судились с муниципальными властями. Они спорили из-за природы вспомогательного объекта и требований властей признать возведенные сооружения самовольными постройками по смыслу ст. 222 ГК РФ¹.

Напомним, что право собственности на самовольную постройку у создавшего ее лица не возникает. Она подлежит сносу, либо необходимо привести ее в соответствие с установленными требованиями.

Госорганы вмешались, но споры не утихли

В 2020 г. Минстрой России и Росреестр предложили критерии отнесения построек к вспомогательным объектам, а последних – к недвижимости². Госорганы разъяснили, что строительство вспомогательных объектов направлено на создание и обслуживание основного, т.е. они не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения и функций, присущих основному объекту. Кроме того, вспомогательные объекты должны быть предусмотрены в проектной документации основного объекта. И размещаться все эти объекты должны на одном земельном участке.

Однако уполномоченные органы не уточнили, какие именно постройки могут считаться вспомогательными объектами (сарай, пост охраны, строительный вагончик, дорога), ограничившись указанием на теплицы и навесы. К тому же разъяснения органов законодательной силы не имеют.

Потому споры о признании объектов с признаками капитальной постройки вспомогательными не прекратились. Разъяснения только усложнили ситуацию и привели к тому, что правоприменительную практику разнообразили новые экспертные заключения и мнения специалистов.

Критерии утвердили, был бы толк

В 2022 г. дополнили п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Там появилось указание на то, что критерии отнесения сооружений к вспомогательным объектам устанавливает Правительство РФ³.

1 сентября 2023 г. вступит в силу Постановление Правительства РФ от 4 мая 2023 г. № 703, в котором эти критерии определены. Будет достаточно соответствия сооружения хотя бы одному из них.

Однако, хотя критерии прописаны довольно подробно, однозначности в вопросе назначения вспомогательных объектов они не добавляют. Формулировки «имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту», существовавшей ранее, явно недостаточно.

Более того, некоторые критерии вызывают много вопросов. Так, одним из них предусмотрена возможность разместить вспомогательный объект на территории соседнего участка или участка, не имеющего границ с тем, на котором расположен основной объект. В то же время не существует документа, который регулировал бы вопрос «вспомогательности» функций объекта в случае его расположения на другом земельном участке. Проект готовится для одного участка, а не для нескольких. Поэтому новелла кажется сомнительной, и до появления уточняющих положений неясно, как именно она будет работать.

Тем не менее в отсутствие иного регулирования рекомендую застройщикам руководствоваться новыми критериями. И начинать лучше сейчас, не дожидаясь сентября, во избежание споров о признании вспомогательных объектов самовольными постройками.

С особенностями градостроительного регулирования, создания отдельных видов объектов и оформления прав на землю можно ознакомиться в настольной книге девелопера – Юридическом справочнике застройщика.