Дольщиков больше не смогут обмануть

Счета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

Дольщиков больше не смогут обмануть

C 2004 г. в России начал действовать эффективный механизм финансирования строительства объектов недвижимости. Основан он был на договоре долевого участия в строительстве. В числе его преимуществ было то, что дольщики-покупатели могли приобретать недвижимость на начальном этапе строительства и тем самым существенно экономили. А застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков, что удовлетворяло их потребности в финансовых ресурсах.

Однако применение этого механизма позволило недобросовестным застройщикам обманывать дольщиков. Отсутствие контроля со стороны участников долевого строительства за использованием денежных средств позволяло застройщикам осуществлять их нецелевое расходование. В результате на определенном этапе строительства деньги дольщиков заканчивались. Как правило, собственных средств у застройщиков не было, а привлечь иные заемные средства для продолжения строительства они не могли. Часто застройщики объявляли себя банкротами. И, несмотря на принимаемые правительством меры по стабилизации строительного рынка, количество обманутых дольщиков росло.

Сегодня каждый субъект РФ ведет свой реестр обманутых дольщиков. Данные реестра по г. Москве отражены на сайте mos.ru. На 31 января 2019 г. к проблемным было отнесено 34 объекта недвижимости, а количество обманутых дольщиков составляло 5640 человек.

Что сделали для защиты прав дольщиков?

Для защиты прав обманутых дольщиков был принят Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с этим законом с 1 января 2017 г. в России стала осуществлять деятельность публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Одной из ее задач является возмещение ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств перед дольщиками. Фонд формируется из обязательных страховых отчислений застройщиков, и за время функционирования он показал свою эффективность.

Однако этих мер для защиты прав граждан оказалось недостаточно, так как по-прежнему отсутствовал контроль за использованием денежных средств застройщиками. Поэтому правительство решило отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. На него застройщики перейдут с 1 июля 2019 г. А для того чтобы покупатели недвижимости и застройщики могли взаимодействовать по новым правилам, были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Давайте рассмотрим эти изменения и разберемся, каким будет новый механизм финансирования и как теперь станут строиться взаимоотношения застройщиков и покупателей.

В чем суть проектного финансирования?

Новый механизм финансирования строительства позволит:

  • сохранить переданные застройщику денежные средства;
  • вытеснить с рынка недобросовестных застройщиков;
  • оставить на рынке только финансово стабильные компании, которые будут сокращать сроки строительства и вводить объекты недвижимости в эксплуатацию в установленные сроки.

Добиться этого удастся, поскольку проектное финансирование предполагает:

1. Хранение денежных средств покупателя на счете эскроу.

Деньги перечисляются на специальный счет в банке и находятся там, пока объект недвижимости не будет сдан. До этого момента никто не сможет ими распорядиться, что позволит не допустить обмана покупателей недобросовестными застройщиками и сохранить их деньги.

2. Участие банка в сделке купли-продажи.

Было предусмотрено обязательное участие в сделке банка, который должен гарантировать соблюдение условий договора покупателем и застройщиком. Денежные средства остаются неприкосновенными на счете эскроу до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком. В случае неисполнения договора застройщиком в установленный срок денежные средства выдаются дольщику.

3. Использование кредитных средств под контролем банка только для финансирования строительства.

4. Выдача застройщику только одного разрешения на строительство. Это значит, что он сможет расходовать ресурсы лишь на один объект.

Как обеспечат сохранность денежных средств дольщиков?

По новым правилам между банком, покупателем недвижимости и застройщиком будет заключаться договор счета эскроу. По договору банк (эскроу-агент) открывает специальный счет. На него перечисляются денежные средства покупателя (владельца счета – депонента) для передачи их застройщику (бенефициару).

До ввода в эксплуатацию объекта недвижимости дольщик должен внести денежные средства на счет эскроу в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве. Если для осуществления строительства застройщик взял кредит, дольщики вносят средства на счета, открытые в банке, который предоставил этот кредит.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, указанный в проектной декларации.

Перечисленные средства блокируются. Застройщик не получит к ним доступ, пока не будет сдан объект недвижимости. Причем до этого момента распорядиться ими не смогут также банк и покупатель. То есть на время действия договора счет заморожен, и по нему не совершаются никакие операции. Иные денежные средства зачислить на него нельзя. Наложить арест на счет, приостановить операции либо списать средства тоже не получится. Также на денежные средства не начисляются проценты.

После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же он не выполнил своих обязательств (обанкротился, заморозил строительство), то деньги банк возвращает дольщику.

Чем рискуют дольщики?

1. Денежные средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов в размере всей суммы, но не более 10 млн руб. Жилое помещение большей стоимости, что характерно для квартир в Москве и Санкт-Петербурге, не страхуется на случай банкротства банка в части, превышающей указанную сумму. То есть в данном случае есть риск потерять деньги. Поэтому для размещения средств на счете эскроу важно выбрать надежный банк.

2. Сдача объекта недвижимости в эксплуатацию считается исполнением обязательства застройщиком по договору долевого участия. Это основание для перечисления банком денежных средств со счета эскроу на счет застройщика. При этом если квартира имеет скрытые недостатки, которые проявятся после ее оформления в собственность дольщика, перечисленные банком деньги вернуть не удастся.

3. На денежные средства, хранящиеся на счете эскроу, банк не начисляет проценты. Поэтому в условиях инфляции они обесценятся за время строительства многоквартирного дома, которое длится в среднем около двух лет.

В случае если дольщик решит расторгнуть договор долевого строительства, ему вернут сумму, которую он заплатил по договору, т.е. деньги, которые существенно обесценятся. С учетом прогнозируемого роста стоимости недвижимости вновь заключить договор на участие в долевом строительстве аналогичной квартиры не получится.

4. Если дольщик взял в банке ипотечный кредит, то при расторжении договора долевого участия он понесет убытки, которые составят проценты по кредиту. То есть дольщику вернут только первоначальный взнос и фактически выплаченную сумму кредита. При этом в первые годы погашения кредита большую часть ежемесячного платежа заемщика составляют проценты, а меньшая часть идет на выплату основного долга.

Как будет развиваться рынок долевого строительства?

Пока не видно всей картины регулирования отношений банка, застройщика и гражданина-дольщика, а потому некоторые важные вопросы остаются открытыми. Потребуется настройка банков на реализацию нового сложного банковского продукта: ипотечное кредитование дольщика, хранение денежных средств гражданина на счете эскроу, открытие и ведение счета застройщика, целевое кредитование застройщика.

Возможна консолидация застройщиков путем реорганизации в результате установления новых требований и уход с рынка строительных компаний, не интегрированных с банковскими структурами. Недостаточность собственных средств у застройщиков, их несоответствие требованиям уполномоченных банков, контроль банками целевого расходования средств – возможные риски использования нового механизма финансирования строительства.

Преимущества появятся у банков. Они смогут предоставить гражданам ипотечный кредит и разместить эти средства на счетах эскроу. Денежные средства участников долевого строительства, «замороженные» на счетах эскроу, будут являться долгосрочной пассивной базой банков и использоваться для проведения активных текущих операций. Это положительно отразится на стоимости целевого кредита для застройщика. Также положительным моментом будет являться залог объекта недвижимости у банка как обеспечение исполнения обязательства.

Читайте также: