Как купить и не потерять недвижимость в Крыму

«Огосударствление» имущества в Крыму

Национализация, то есть передача имущества из частной собственности в собственность государства, практически не регламентирована законодательством РФ.

Детальный порядок национализации на федеральном уровне пытались прописать, но безуспешно (законопроекты № 692092-7 и № 103072-8). Предложенные изменения не согласовывались с принципом поддержания доверия граждан к закону и государству, а также могли привести к снижению гарантий охраны частной собственности.

Впервые национализация в Крыму прошла в 2014 году на основании Постановления Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 г. № 2085-6/14 «О вопросах управления собственностью Республики Крым» (далее – Постановление № 2085-6/14). И касалась она бесхозяйного и государственного имущества Украины.

В октябре 2022 года в Постановление № 2085-6/14 внесли дополнения, согласно которым собственностью республики признается также имущество, находящееся в Крыму и принадлежащее по состоянию на 24 февраля 2022 года «недружественным лицам». Вместе с тем основания для признания граждан таковыми в законе четко не прописаны.

Законодательные пробелы находят отражение в практике. Например, у «недружественной» жительницы Крыма изъяли участок и дом. Несколько судебных инстанций признали национализацию ее имущества законной. Однако недавно Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение. Указал, что суды не установили причины, по которым недвижимость женщины включили в перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым (дело № 127-КГ24-26-К4).

Изъятие имущества у добросовестных покупателей

Под национализацию попала недвижимость, которую добросовестные дружественные россияне купили у «недружественных лиц» после 24 февраля 2022 года (например, дела № 127-КГ25-18-К4 и № 127-КФ24-993-К4).

Так лишилась квартиры и наша доверительница из Кирова. В июне 2022 года она приобрела жилье в Ялте. А спустя 9 месяцев продавца внесли в список «недружественных лиц». Его имущество и квартиру кировчанки передали в собственность Республики Крым и продали на торгах.

Женщина подала иск, но ей отказали в восстановлении права собственности. Как указали суды, для разрешения спора не имеет значения то, что при заключении сделки покупатель не мог знать о признании продавца «недружественным лицом» в будущем (дело № 127-КФ24-745-К4).

Мы обратились с жалобой в Конституционный Суд РФ, чтобы защитить интересы доверительницы. Считаем, что квартиру изъяли незаконно. На момент заключения сделки продавец являлся гражданином РФ, в открытых источниках не было информации о нем. Женщина не могла знать, что его признают «недружественным лицом». В такой ситуации добросовестные покупатели не должны нести ответственность и лишаться имущества.

Более того, уже есть положительная судебная практика по подобным спорам. В апреле этого года суд признал незаконным включение квартиры россиянки в перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым. Женщина приобрела ее в марте 2022 года, а спустя полгода продавца сочли «недружественным лицом» и национализировали квартиру (дело № 2а-16/2025).

Проверка безопасности сделки купли-продажи крымской недвижимости

Мы подготовили советы, которые помогут покупателю минимизировать риски.

1. Убедитесь, что нынешний и предыдущие собственники недвижимости не включены в перечень лиц, причастных к экстремистской деятельности или терроризму, и список из Постановления № 2085-6/14.

2. Попробуйте узнать, есть ли у нынешнего и предыдущих собственников гражданство других стран. Сделка купли-продажи окажется рискованной при наличии у них гражданства государств из Распоряжения Правительства РФ от 5 марта 2022 г. № 430-р (далее – Распоряжение № 430-р).

3. Обратите внимание: если продавец не участвует в сделке лично и его интересы представляет человек по доверенности, то это может значить, что собственник находится за границей. Лучше выяснить, не живет ли он в одной из недружественных стран, перечисленных в Распоряжении № 430-р.

4. Опасайтесь покупки недвижимости по заниженной цене. Так бывает, когда объект проблемный или у продавца возникли трудности. Как покупателю избежать возможных последствий – читайте в статье «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр».

5. Включите в договор купли-продажи пункт о том, что у сторон нет гражданства недружественных стран. Также пропишите, что в случае признания сделки недействительной стороны обязуются возвратить друг другу все полученное по ней. А если объект нельзя вернуть в натуре, то возмещается его стоимость.

6. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы получить дополнительную правовую экспертизу.

7. Заручитесь письменным подтверждением передачи денег продавцу (например, расписка, документы о переводе средств через счет эскроу или депозит нотариуса).

К сожалению, сделать сделку безопасной на 100 процентов невозможно. Как минимум потому, что заранее не узнать, кто окажется в списке «недружественных лиц».