Как построить дом – и не остаться у разбитого корыта?

Выбираем строительную компанию

Если у вас нет знакомых, которые уже прошли нелегкий путь под названием «стройка века», могли бы дать пару-тройку сотен годных советов и порекомендовать подрядчиков, то на помощь придет старый добрый «Яндекс». Введите в поисковой строке запрос о строительстве дома – и интернет выдаст вам тысячи предложений. Останавливаться на первой же гиперссылке – так себе идея. Советую просмотреть 20-30 сайтов и определить среднюю стоимость работ. При виде слишком уж низких цен желательно вспомнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Не пренебрегайте чтением отзывов о компаниях на сторонних сайтах. Да, положительные отзывы могут быть написаны по заказу. Зато авторами негативных наверняка стали недовольные клиенты. Порой в состоянии отчаянья гневный отзыв – это единственное, что остается.

После того как вы подберете 5-10 вариантов, нужно будет изучить информацию об этих компаниях. Посмотрите, как давно они на рынке и какой у них опыт. Найдите ИНН компаний и проверьте, являются ли они действующими. Проще это сделать на сайте ФНС: https://egrul.nalog.ru/index.html.

Главное, чтобы организация не находилась в стадии ликвидации, не было возбуждено дело о банкротстве и в госреестре юридических лиц не оказалось записи о недостоверности сведений об этой организации. Убедиться, что в ближайшее время с компанией ничего не случится, поможет сервис, который публикует существенные факты о юрлицах: https://www.vestnik-gosreg.ru/search/.

Итак, вы выбрали компанию и уверены, что с ней все в порядке. Значит, пора переходить к переговорам и заключению договора строительного подряда.

Заключаем договор

1. Что говорит закон.

Договор строительного подряда – это соглашение, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок по заданию заказчика построить объект или выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

По договору строительного подряда могут осуществляться строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий (в том числе жилых домов), сооружений и иных объектов, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строительством работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ).

Договор строительного подряда регулируется, в частности, нормами § 1, 3 гл. 37 ГК РФ и Градостроительного кодекса РФ, например его ст. 52, 53 и др. Если по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору применяются правила § 2 гл. 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда, Закон о защите прав потребителей и Правила бытового обслуживания населения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 сентября 2020 г. № 1514 (п. 3 ст. 740, п. 3 ст. 730 ГК РФ).

2. Существенные условия договора строительного подряда.

Это условия, без которых нельзя заключить договор.

• Условие о предмете. Оно предполагает указание вида работ, которые должны быть выполнены по договору (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования определяются в технической документации (п. 1 ст. 743 ГК РФ). В договоре строительного подряда должны быть обозначены состав и содержание технической документации. Также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 ГК РФ).
• Условие о сроке выполнения работ (п. 1 ст. 740 ГК РФ, п. 4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51)).
• Условие о цене работ (п. 1 ст. 740, п. 1 ст. 746 ГК РФ).

Если эти условия не согласованы, то договор не считается заключенным. В случае если подписание договора не состоялось из-за ссылок на «потом-потом», но сторона договора сможет подтвердить его исполнение, то другой стороне может быть отказано в признании договора незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

3. Дополнительные условия договора как меры предосторожности.

Перейдем к условиям договора, которые вас обезопасят.

• Рекомендую включить в договор условие о гарантийном сроке. Предельный срок – 5 лет. Гарантия качества распространяется на все, что составляет результат работ (п. 2 ст. 722 ГК РФ).
• Укажите в договоре даты выполнения каждого этапа работ.
• Следует предусмотреть и ответственность за нарушение сроков выполнения работ. Имейте в виду: если подрядчик внесет в договор пункт о полном освобождении его от ответственности за нарушение обязательств, такой пункт будет считаться ничтожным.

Помимо норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих отношения сторон по договору подряда, применению подлежит Закон о защите прав потребителей. Предусмотренные им санкции гораздо значительнее. Заказчик может рассчитывать на неустойку – 3% от цены работ за каждый день нарушения установленных сроков. Если спор дошел до суда, он может требовать также компенсации морального вреда и выплаты штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке его требований. Размер штрафа составит 50% от суммы, присужденной судом потребителю. (А о размере компенсации и о том, как ее получить, читайте в материале «Как добиться компенсации морального вреда?»)

Сохраняем бдительность

Не пренебрегайте личным контролем за ходом работ. Более того, никто не лишен права привлекать независимых экспертов. Они подготовят заключение, которое в случае необходимости поможет доказать, что работы не выполнялись или были выполнены ненадлежащим образом.

Помните: любой гражданин имеет право на судебную защиту. Но чтобы чувствовать себя в безопасности, внимательно читайте документы, сохраняйте чеки, квитанции и фиксируйте общение с исполнителем работ.