Как продать квартиру ребенка или долю в ней...

Почему нужно разрешение органа опеки?

Когда родители управляют имуществом ребенка, на их действия распространяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), которые регулируют распоряжение имуществом подопечного (п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ)).

В ст. 37 ГК РФ сказано, что без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун не вправе совершать сделки по отчуждению или уменьшению имущества, а попечитель – давать согласие на подобные сделки. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Поэтому родитель, который решил продать квартиру ребенка или долю в ней, обязан получить на это разрешение органа опеки.

Почему нужно согласие второго родителя?

Защита прав и интересов ребенка возлагается на его родителей. Именно они являются законными представителями несовершеннолетнего (ст. 64 СК РФ). Поскольку родители имеют равные права и обязанности, в том числе по защите интересов ребенка, нужно согласие обоих на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего (ст. 61 СК РФ).

Согласие родителя не требуется, если он:

• лишен родительских прав или ограничен в них на основании решения суда;
• признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным;
• объявлен судом умершим или пропавшим без вести.

Что делать, когда второй родитель не дает согласие на сделку?

Чтобы орган опеки разрешил провести сделку, оба родителя должны дать согласие на нее. Когда один из них против или его местонахождение неизвестно, ситуация кажется тупиковой. Однако выход есть.

1. Письменно попросите родителя согласиться на сделку.

Обращение готовится в произвольной форме. Отправить его надо заказным письмом на адрес регистрации родителя. Если этих данных нет, письмо направляется на адрес, который известен вам как последнее место жительства родителя или место нахождения его имущества. Например, вы знаете адрес квартиры, собственником которой является бывший супруг. Даже если он в ней не живет, отправьте письмо туда.

К письму надо сделать опись вложения и уведомление о вручении. Опись и чек сохраните. Также нужно оставить себе копию отправленного письма. Лучше заведите папку и складывайте все туда – документов будет много.

Неважно, поступит ли ответ от родителя. Достаточно того, что обращение ему направлено. О получении письма вы узнаете, когда придет уведомление о вручении. Также статус письма можно отследить по трек-номеру на сайте Почты России.

Еще обращение можно направить через Почту России не заказным письмом, а курьерской доставкой EMS. Укажите номер телефона второго родителя для связи с ним курьера. Отказ от получения письма курьер зафиксирует.

2. Соберите документы для подачи в орган опеки.

У каждого региона свой регламент по выдаче предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних. Например, в Москве действует Постановление Правительства от 30 марта 2023 г. № 508-ПП «О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве».

Поэтому вам придется изучить регламент, чтобы понять, какие документы нужны. Там должна быть форма заявления на получение разрешения. Если не можете найти регламент, уточните список документов в органе опеки. Также вам в помощь информация на портале госуслуг.

Подготовьте заявление и подайте его с другими документами в орган опеки. Вот примерный список необходимых документов:

• паспорт родителя, подающего заявление;
• свидетельство о рождении ребенка;
• документ, подтверждающий регистрацию ребенка по месту жительства;
• правоустанавливающие документы на продаваемое и приобретаемое жилье;
• отчет об оценке рыночной стоимости продаваемого и приобретаемого жилья;
• предварительный договор купли-продажи обеих квартир;
• технический или кадастровый паспорт на обе квартиры;
• выписки по финансово-лицевым счетам на обе квартиры, полученные не позднее чем за 10 дней до обращения в орган опеки.

Специалист органа опеки может запросить и другие документы в зависимости от обстоятельств. Например, когда взамен продаваемой квартиры приобретается жилье в строящемся доме, нужно предоставить договор участия в долевом строительстве, договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, справку о степени готовности объекта незавершенного строительства с указанием срока его сдачи.

Желательно сходить на прием в орган опеки перед подачей документов и уточнить их перечень с учетом вашей ситуации.

После рассмотрения заявления орган опеки вынесет решение об отказе в выдаче разрешения на сделку с имуществом несовершеннолетнего, мотивировав его отсутствием согласия второго родителя. Такое решение вам и нужно – с ним вы пойдете в суд.

Отсутствие согласия второго родителя должно быть единственной причиной отказа в выдаче разрешения. Бывает, в решении органа опеки фигурируют и иные причины – например, нарушение прав ребенка, когда приобретаемое жилье оказалось неподходящим. Тогда придется заново подавать документы, предварительно подобрав другое жилое помещение для покупки.

Какие могут возникнуть трудности?

В орган опеки подаются документы как на продаваемое жилье, так и на приобретаемое. Продавцу придется объяснить, что на сделку вы выйдете не скоро – примерно через полгода, когда получите решение суда. Имейте в виду, что не каждый собственник захочет так долго ждать.

Некоторые органы опеки требуют оригиналы документов на приобретаемое жилье. Это тоже нужно согласовывать с продавцом. А еще необходимо заключить предварительный договор купли-продажи.

Если не удается найти продавца, который готов войти в ваше положение, то придется «покупать» объект-призрак. Почему призрак? Объясню.

В суд надо идти с отказом органа опеки. Чтобы получить этот отказ, необходимо подать в орган опеки документы, в том числе на приобретаемое жилье. При этом не имеет значения, какое жилье вы покажете при подаче документов. Главное, чтобы его возможная покупка не нарушала права ребенка. Вам ведь все равно откажут из-за отсутствия согласия на сделку второго родителя. И это как раз то, что нужно.

В судебном процессе не посмотрят, какое жилье вы показали в органе опеки. Исковые требования формулируются так, чтобы суд разрешил сделку по продаже имущества ребенка без согласия второго родителя. Акцент на покупку квартиры не делается. Когда суд удовлетворит требования, можно снова обратиться в орган опеки и показать уже реально приобретаемое жилье.

Тут важна командная работа двух специалистов: риелтор должен подобрать жилье и договориться с собственниками, а юрист – подготовить документы и принять участие в судебных заседаниях.

3. Подайте иск в суд.

Успех в суде обеспечат грамотное исковое заявление и участие в судебных заседаниях.

Исковые требования можно сформулировать так: «Прошу разрешить мне [Ф.И.О. истца] совершение сделки по продаже принадлежащей [Ф.И.О ребенка, 00.00.0000 года рождения] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [город, улица, дом, номер квартиры] без согласия отца [Ф.И.О, 00.00.0000 года рождения] при условии разрешения органа опеки и попечительства [наименование органа опеки]».

Иск предъявляется в районный суд по месту жительства родителя, который не дает согласие (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ)). Если родитель живет за границей или его место жительства неизвестно, иск подается в суд по месту нахождения его имущества или по последнему известному месту жительства в России. Можно попробовать подать иск по месту нахождения недвижимости ребенка, попросив суд применить ч. 1 ст. 30 ГПК РФ.

Госпошлину при подаче иска платить не нужно. Но в исковое заявление необходимо включить фразу: «Согласно п. 15 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ при рассмотрении дел о защите прав и законных интересов ребенка истец освобождается от уплаты государственной пошлины».

В случае вынесения судьей решения в вашу пользу оно вступит в силу через месяц, если второй родитель не подаст апелляционную жалобу (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ). Затем нужно получить в суде заверенную копию решения.

4. Снова подайте документы в орган опеки.

Если прежде вы предоставляли документы на объект-призрак, то теперь надо будет показать органу опеки жилье, которое вы собираетесь приобрести. К документам приложите копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу.

Если жилье проходит по всем критериям, орган опеки выдаст разрешение на сделку. Критерии эти можно посмотреть в Письме Минпросвещения России от 4 апреля 2023 г. № 07-1780.

Например, продажа доли несовершеннолетнего возможна только при условии наделения его правом собственности после покупки квартиры. Причем доля в новом жилье должна быть соразмерна сумме, которая будет получена от реализации доли в предыдущем жилом помещении. Помните, что орган опеки не разрешит провести сделку, если рыночная цена присмотренной квартиры ниже цены продаваемого жилья.

Также орган опеки может отказать в сделке, если новая квартира еще не достроена. Процент готовности жилья, необходимый для получения разрешения на сделку, устанавливают регионы. Например, в Вологодской области объект недвижимости должен быть построен на 90%.

Отнеситесь внимательно к подбору жилья.