Какому бизнесу не место в многоквартирном доме?

Промышленное производство

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (ст. 288 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)). Таким производством считаются добыча полезных ископаемых, обрабатывающее производство, обеспечение электрической энергией, газом и паром, кондиционирование воздуха, водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, ликвидация загрязнений (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 488-ФЗ).

Пример. По жалобе управляющей компании прокуратура пришла с проверкой и обнаружила, что предприниматель расположил в МКД швейный цех, установил швейные машины для пошива изделий, предусмотрел склады для готовой продукции, раскройный цех с местом для хранения рулонных тканей и комнату для принятия пищи сотрудниками. Посчитав это нарушением закона, заместитель прокурора обратился в суд с иском о запрете швейного производства в МКД.

Суд указал, что такая деятельность на цокольном этаже жилого дома запрещена и приводит к нарушению санитарных требований. В частности, МКД должны находиться за пределами промышленных площадок (п. 124 СанПиН 2.1.3684-21, утвержденного Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28 января 2021 г. № 3).

В нежилом помещении общественного назначения можно разместить ателье для ремонта одежды, которое не занимается изготовлением изделий. Но при условии соблюдения санитарно-эпидемиологических требований (решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 12 января 2024 г. по делу № 2-317/2024).

Гостиницы и хостелы

Жилое помещение в МКД не может использоваться для предоставления гостиничных услуг (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, информация Роспотребнадзора от 26 ноября 2019 г.).

Пример. Собственник квартиры организовал в ней хостел, чем нарушил права других жильцов дома. Прокурор обратился в суд с требованиями обязать его устранить нарушение жилищного законодательства.

Суд иск удовлетворил. Указал, что собственник обязан использовать жилье строго по назначению. В то же время он вправе изменить статус помещения, в том числе для использования его в коммерческих целях (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20 июля 2021 г. по делу № 8Г-13686/2021).

Контактные зоопарки

В МКД запрещено размещать контактные зоопарки (ст. 11, 24 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения; ч. 3, 4 ст. 15 Закона об ответственном обращении с животными; Постановление Правительства РФ от 22 июня 2019 г. № 795).

Пример. Предприниматель организовал в МКД центр с енотами. Роспотребнадзор по жалобе соседей провел внеплановую проверку и выдал хозяину питомника предписание об устранении нарушений.

Предприниматель решил оспорить предписание. Но суды пришли к выводу, что размещение питомника с ручными енотами в МКД является нарушением санитарно-эпидемиологических норм (Определение Верховного Суда РФ от 9 сентября 2020 г. № 307-ЭС20-11892 по делу № А56-86134/2019).

Миссионерская деятельность

Не допускается миссионерская деятельность в жилых помещениях (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Исключение составляют случаи, названные в ст. 16 Закона о свободе совести и религиозных объединениях.

Пример № 1. В одной из комнат коммунальной квартиры проводились богослужения. По иску жителя коммуналки суд запретил религиозной группе осуществлять деятельность в жилом помещении (апелляционное определение Московского городского суда от 24 мая 2021 г. по делу № 33-16678/2021).

Пример № 2. Религиозная организация открыла молельный дом в помещениях МКД. Прокурор обратился в суд с иском о запрете миссионерской деятельности. Суд его требование удовлетворил (решение Мытищинского городского суда Московской области от 26 декабря 2023 г. по делу № 2-11666/2023).

Ритуальные услуги

Не допускается размещение в МКД учреждений, оказывающих ритуальные услуги или продающих товары ритуального назначения (п. 4.15 Свода правил СП 54.13330.2022, утвержденного Приказом Минстроя России от 13 мая 2022 г. № 361/пр (далее – СП 54.13330.2022); п. 2.1 и 2.3 ГОСТ 32609-2014, введенного в действие Приказом Росстандарта от 11 июня 2014 г. № 551-ст; п. 8.11 Рекомендаций о порядке похорон и содержании кладбищ в РФ (МДК 11-01.2002)).

Пример. Предприниматель организовал торговлю похоронными принадлежностями в нежилом помещении МКД. Жильцы постоянно жаловались, поэтому администрация муниципального образования подала иск о запрете такой деятельности.

Суд не разрешил предпринимателю торговать предметами ритуального назначения в МКД. Отметил, что подобные магазины рекомендуется размещать на расстоянии не ближе 100 м от жилых зданий, лечебных, детских, спортивных и культурно-просветительских учреждений (Определение Верховного Суда РФ от 8 июля 2024 г. № 306-ЭС24-9554 по делу № А06-5038/2023).

Прачечные и химчистки

В МКД запрещено размещать прачечные и химчистки, за исключением их приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену (п. 4.15 Свода правил СП 54.13330.2022).

Пример. По жалобам жильцов Роспотребнадзор провел проверку и обнаружил, что предприниматель открыл прачечную в подвале дома. Орган обратился в суд с требованием о запрете такой деятельности в МКД.

Суд иск удовлетворил. Отметил, что по договору аренды подвальные помещения передавались в качестве офисно-складских. Но предприниматель в нарушение закона и договора организовал там прачечную. Ее же можно оборудовать только в отдельно располагающемся строении (решение Арбитражного суда Свердловской области от 9 августа 2019 г. по делу № А60-30531/2019).

Бани и сауны

Не допускается оборудование бань и саун в МКД (п. 8.5.1 Санитарных правил СП 2.1.3678-20, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24 декабря 2020 г. № 44; п. 4.15 СП 54.13330.2022).

Пример. Роспотребнадзор подал иск к предпринимателю о признании противоправной сдачи в аренду помещения в жилом доме под размещение сауны. Суд запретил такую аренду, поскольку организация сауны в МКД является нарушением (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 8 июня 2023 г. по делу № 8Г-15130/2023).

Магазины автозапчастей

Не разрешается размещать в МКД магазины для продажи автозапчастей, автомобильных масел и шин (п. 5.2.8 Свода правил СП 4.13130.2013, утвержденного Приказом МЧС России от 24 апреля 2013 г. № 288, п. 4.15 СП 54.13330.2022).

Пример. Прокурор обратился в суд с иском к предпринимателю о запрете торговли автомобильными запчастями и маслами в жилом доме. Указал, что такие магазины оказывают вредное воздействие на человека. Это нарушает права жильцов.

Суд иск удовлетворил и обязал предпринимателя прекратить незаконную деятельность (апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 30 июля 2018 г. по делу № 33-3584/2018).

Маленькие гастрономические заведения, где продают алкоголь

По общему правилу розничная продажа алкогольной продукции в заведении общепита, расположенном в МКД или на прилегающих к нему территориях, допускается только при наличии зала обслуживания посетителей общей площадью не менее 20 кв. м без учета площади сезонной зоны (п. 4.1 ст. 16 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ).

Регионы вправе устанавливать дополнительные ограничения. Например, можно увеличить площадь зала обслуживания посетителей или вовсе наложить запрет на продажу алкоголя.

Пример. Прокурор просил суд запретить предпринимателю продавать пиво на розлив. Пивная лавка не была оборудована залом для посетителей нужного размера.

Суд иск удовлетворил. Предпринимателя неоднократно предупреждали, что тот нарушает закон. Даже привлекали к административной ответственности. Поскольку он не исправился, суд решил закрыть пивную лавку (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2022 г. № 13АП-27131/2022 по делу № А42-3331/2022).

Магазины, где продают только рыбу

Запрещено размещать в МКД специализированные рыбные магазины (п. 4.15 СП 54.13330.2022). Этот запрет не касается магазинов, где помимо рыбы продают другие продукты.

Пример. На первом этаже МКД расположился магазин рыбной продукции. Жители жаловались на постоянный шум и вибрацию в квартирах от работы холодильного оборудования. В итоге Роспотребнадзор оштрафовал магазин по ст. 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Суд поддержал такое решение. Отметил, что рыбные лавки запрещены в жилых домах (постановление Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июня 2019 г. по делу № 5-563/2019).