Недвижимость: изменения в законах за первую половину 2025 года

Поправки для собственников, арендаторов и покупателей земельных участков

Аренда и покупка участков на торгах. Сокращены сроки при проведении аукционов по аренде и продаже государственных и муниципальных земель. В частности, извещение об аукционе размещается за 10 рабочих дней до его проведения. На подписание договора победителю так же дается 10 рабочих дней (Федеральный закон от 28 декабря 2024 г. № 538-ФЗ).

Внесены изменения в Закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Установлено, что продаваемое на аукционе такое имущество может быть обременено ограничениями и публичным сервитутом. Уточнен порядок продажи имущества по минимально допустимой цене (Федеральный закон от 20 марта 2025 г. № 35-ФЗ).

Изменение категории сельхозземель. Вводятся дополнительные ограничения и сокращаются основания для перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. Перевод станет возможен лишь в исключительных случаях: создание особо охраняемых природных территорий, установление или изменение границ населенных пунктов, добыча полезных ископаемых и проч.

Границы сельскохозяйственных угодий в составе сельхозземель будет устанавливать и изменять Минсельхоз согласно порядку, который определит Правительство РФ.

Обновленные правила начнут действовать с 1 марта 2026 года, кроме положений о переводе сельхозземель в другие категории – они заработают с 1 января 2027 года (Федеральный закон от 1 апреля 2025 г. № 52-ФЗ).

Освоение участков. Утвержден перечень мероприятий для освоения участков из состава земель населенных пунктов, садовых и огородных участков. Среди них – осушение, увлажнение, рекультивация, освобождение от отходов и проч. Правообладатели по своему выбору выполняют одно или несколько мероприятий (Распоряжение Правительства РФ от 24 апреля 2025 г. № 1021-р).

Установлены признаки, по которым земли населенных пунктов, садовые и огородные участки будут определяться как неиспользуемые (Постановление Правительства РФ от 31 мая 2025 г. № 826).

Поправки для строителей и покупателей жилой недвижимости

Строительство и реконструкция недвижимости. Утверждены правила подготовки проектной документации неоднократного применения (типовой проектной документации) согласно статье 48.2 Градостроительного кодекса РФ. Установлены требования к составу и содержанию разделов такой документации, порядок ее подготовки с перечнем необходимых документов (Постановление Правительства РФ от 29 мая 2025 г. № 752).

Определены особенности проведения государственной экспертизы проектной документации неоднократного применения (Постановление Правительства РФ от 10 июня 2025 г. № 874).

Не нужно готовить рабочую документацию, если для строительства или реконструкции не требуется разрешение на строительство или проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (Постановление Правительства РФ от 12 апреля 2025 г. № 486).

Покупка жилья. С 1 марта 2025 года в договоре долевого участия разрешено прописывать, что отделка должна соответствовать стандартам застройщика. Это при условии, что стандарт зарегистрирован в Федеральном информационном фонде стандартов, а его требования не ниже минимальных.

Минимальные требования к напольным покрытиям, отделке стен и потолков утверждены Приказом Минстроя России от 19 февраля 2025 г. № 91/пр. Например, предусмотрено, что между плинтусами и стенами не должно быть зазоров более 4 мм.

С 1 января 2025 года действует лимит ответственности застройщика при нарушении требований к качеству отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического и другого оборудования. С застройщика можно взыскать не более 3% от цены договора, если им не предусмотрен больший процент (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Это правило применяется к правоотношениям, возникшим как до, так и после 1 января 2025 года (Письмо Минстроя России от 28 марта 2025 г. № 18103-НС/02).

Ограничения ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве продлили до 31 декабря 2025 года включительно (Постановление Правительства РФ от 19 июня 2025 г. № 925).

Фонд развития территорий может продать региону земельный участок обанкротившегося застройщика без торгов. Цену имущества определит оценщик (Федеральный закон от 7 апреля 2025 г. № 68-ФЗ).

ЦБ РФ рекомендовал банкам оказать поддержку обманутым дольщикам путем реструктуризации задолженности (Информационное письмо Банка России от 21 апреля 2025 г. № ИН-03-59/82).

Поправки о местном самоуправлении

С 19 июня 2025 года частично вступил в силу закон об организации местного самоуправления. Полноценно он заработает с 1 января 2027 года. Тогда же окончательно утратит силу Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (Федеральный закон от 20 марта 2025 г. № 33-ФЗ).

Закреплена одноуровневая система организации местного самоуправления (городской округ, муниципальный округ, внутригородское муниципальное образование города федерального значения). При этом допускается сохранение двухуровневой системы (район, поселение).

До 2027 года вопросы местного значения продолжит регулировать старый закон. Затем компетенции разделятся на три блока:

• полномочия муниципалитета, которые нельзя перераспределить (например, принятие устава);
• полномочия муниципалитета, которые можно отдать региональным властям (например, утверждение правил и организация благоустройства);
• региональные полномочия, которые можно отдать муниципалитету (например, организация транспортного обслуживания населения).

Краткие новости от редакции о других изменениях для владельцев и покупателей недвижимости

• С 1 сентября 2025 года в ряде регионов России стартует эксперимент по легализации гостевых домов, владельцы которых предлагают постояльцам временное проживание и обслуживание (Федеральный закон от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ).
• Уточнены правила предоставления на безвозмездной основе государственного и муниципального имущества (Федеральный закон от 20 марта 2025 г. № 35-ФЗ).

Гражданин может повторно получить бесплатный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если предоставленную ранее землю нельзя использовать из-за боевых действий или чрезвычайной ситуации. При этом право на первый участок сохраняется.

Во время СВО граждане и юрлица, которые не могут использовать свои участки в Белгородской, Брянской и Курской областях из-за боевых действий или чрезвычайной ситуации, вправе получить государственную или муниципальную землю в аренду без проведения торгов на срок до 10 лет.

• Упростили правила регистрации недвижимости для граждан, пострадавших из-за боевых действий или чрезвычайной ситуации (Федеральный закон от 27 февраля 2025 г. № 10-ФЗ).
• С 1 июля 2026 года при отчуждении недвижимости регистрация прав на нее станет возможна на основании электронных документов, если стороны сделки подписали их усиленной квалифицированной электронной подписью и прошли идентификацию с использованием Единой биометрической системы (Федеральный закон от 7 июня 2025 г. № 133-ФЗ).
• До 1 января 2028 года граждане из недружественных иностранных государств не смогут зарегистрировать права на недвижимое имущество, находящееся в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях, без специального разрешения. Исключение предусмотрено для военнослужащих ВС РФ и членов их семей (Указ Президента РФ от 14 марта 2025 г. № 145).
• Ветераны боевых действий, участвовавшие в СВО, могут стать членами жилищно-строительных кооперативов (Постановление Правительства РФ от 9 июня 2025 г. № 855).
• Маткапитал можно потратить на строительство жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (Постановление Правительства РФ от 25 января 2025 г. № 46).
• Начал действовать Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков (подробнее – в материале Банка России и статье «Центробанк продолжает бороться с псевдовыгодными предложениями о покупке жилья»).
• Утверждены правила заочного голосования на общем собрании садоводов и огородников с использованием портала госуслуг (Постановление Правительства РФ от 4 февраля 2025 г. № 104).
• С 1 сентября 2025 года начнут действовать новые требования к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в МКД и новый порядок направления протокола вместе с подлинниками решений в орган жилнадзора (Приказ Минстроя России от 30 апреля 2025 г. № 266/пр).
• Упрощен порядок согласования перепланировок помещений в столичных МКД (Постановление Правительства Москвы от 18 апреля 2025 г. № 841-ПП, подробнее – в новости на mos.ru).
• Росреестр подготовил методичку по защите недвижимости от мошенников.