Осенние изменения для дачников

Изменился оборот дачной недвижимости

Раздел жилого или садового дома, хозпостройки и гаража не допускается. Отчуждать участок без этих объектов тоже запрещено (ч. 6 ст. 23, ч. 5 ст. 23.1 Закона о садоводстве и огородничестве).

Завещание и другие сделки следует оформлять с учетом единства судьбы участка и расположенных на нем объектов. Нельзя распилить дом или продать голую землю, когда на ней есть постройки.

При разногласиях сособственников возможны выкуп доли, компенсация или реализация всех объектов целиком и распределение выручки (ст. 252 Гражданского кодекса РФ).

Введены ограничения на образование садовых участков

Запрещено создавать садовые участки на сельхозугодьях в составе земель сельхозназначения, а также на землях населенных пунктов в границах зон, где не допускается ведение садоводства и огородничества (ч. 10 ст. 4.1 Закона о садоводстве и огородничестве).

При выборе участка под дачу необходим юридический анализ сведений ЕГРН, публичной кадастровой карты и карты градостроительного зонирования.

Утверждены правила раздела публичной земли на участки

Теперь муниципалитет предоставляет товариществу единый участок на праве безвозмездного пользования. По решению общего собрания членов товарищество заключает соответствующий договор, выполняет комплексные кадастровые работы и другие необходимые действия, а затем делит землю. Образованные участки распределяются между членами (ст. 17, ч. 2 ст. 23 Закона о садоводстве и огородничестве).

Прежняя точечная нарезка участков в обход товарищества отменена.

Легализовано взыскание с дачников расходов на очистные сооружения

Сооружения для очистки сточных вод и иные объекты, предотвращающие попадание загрязняющих веществ в окружающую среду, отнесены к имуществу общего пользования. Они эксплуатируются с соблюдением правового режима водоохранных зон и иных зон с особыми условиями использования территорий, созданных для охраны окружающей среды (ч. 9 ст. 24 Закона о садоводстве и огородничестве).

Это легализует включение расходов на проектирование, строительство и сервис ливневых очистных сооружений в сметы товарищества, а также их взыскание с членов и людей, ведущих садоводство без членства. Вместе с тем расширяется комплаенс: нужны договоры сервисного обслуживания, регламенты, журналы, лабораторный контроль, страхование ответственности.

За нарушения придется отвечать товариществу как балансодержателю имущества общего пользования.

Уточнены определения хозпостройки и садового участка для сокращения споров

Корректировки в определениях уменьшат количество бытовых споров с регистраторами и правлениями товариществ:

• к хозпостройкам не относятся погреба и другие сооружения, являющиеся частями домов (п. 3 ст. 3 Закона о садоводстве и огородничестве).
• на садовом участке можно не только выращивать овощи и фрукты, но и разводить птицу и кроликов (п. 1 ст. 3, ч. 4 ст. 23 Закона о садоводстве и огородничестве).