Особенности сделок по распоряжению имуществом с нерезидентами

«Недружественный» нерезидент – какой он?

Провести сделку с недвижимостью, ценными бумагами, долей в ООО, стороной которой является лицо из «недружественного» государства, можно только после получения разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (указы Президента РФ от 1 марта 2022 г. № 81 (далее – Указ № 81) и от 8 сентября 2022 г. № 618 (далее – Указ № 618)).

Однако это не говорит о том, что разрешение Правительственной комиссии требуется всегда, когда стороной сделки является нерезидент¹. Необходимо обратить внимание на бенефициара контрагента-нерезидента.

Так, «недружественными» не признаются лица, которые одновременно отвечают следующим требованиям:

¾ конечными бенефициарами являются РФ, российские компании или граждане, в том числе если контроль осуществляется через иностранные компании, связанные с «недружественными» странами;

¾ информация о контроле раскрыта в порядке, установленном подп. 3 п. 3.1 ст. 23 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ)².

Такие лица признаются «специальными иностранными лицами»³.

Также «недружественными» не считаются лица, находящиеся под контролем компаний или граждан, личным законом которых является право «дружественного» государства. Но есть условие – такой контроль установлен до 1 марта 2022 г.⁴

При этом новые правила расширяют понятие «недружественных» нерезидентов – оно включает контролируемых ими лиц⁵. Лицо считается находящимся под контролем при наличии одного из признаков, указанных в ст. 5 Федерального закона от 29 апреля 2008 г. № 57-ФЗ⁶.

Таким образом, если компания зарегистрирована в России или «дружественной» стране, но ее контролирующие акционеры или участники (конечные бенефициары) из «недружественных» государств, то контрагент считается «недружественным».

Нужно помнить о прежнем владельце имущества

Важно учитывать статус не только контрагента, но и предшествующего владельца предмета сделки.

Если сделку с недвижимым имуществом совершают резидент и лицо, не считающееся «недружественным», то разрешение Правительственной комиссии не требуется. Исключение – когда предметом сделки является недвижимость, приобретенная после 22 февраля 2022 г. у лиц из «недружественных» стран⁷.

Такое регулирование распространяется на любые сделки независимо от того, покупателем или продавцом выступает лицо из «недружественной» страны.

Раскрытие информации госорганам

При оформлении сделки информацию о бенефициарах контрагенты должны раскрыть не только друг другу, но и уполномоченным органам. Например, такая информация передается Росреестру при регистрации сделки с недвижимостью⁸. Суды исходят из того, что ее необходимо предоставлять и при регистрации ипотеки⁹. А вот дополнительных соглашений к договору ипотеки такой подход не касается¹⁰.

В качестве альтернативы Росреестру предоставляют доказательства того, что информация о контролируемых иностранных компаниях передана налоговому органу согласно подп. 3 п. 3.1 ст. 23, ст. 25.13 НК РФ¹¹. Например, подойдут квитанция о приеме электронного документа, почтовая квитанция с описью вложения, документ с отметкой налоговой о принятии.

Однако этот вариант не всегда срабатывает. ФНС действительно располагает сведениями о лицах, контролирующих иностранные компании, на основании ст. 25.13 НК РФ. Но такие сведения предоставляются по состоянию на конец отчетного периода (31 декабря), т.е. имеют срок давности, и не хранятся в виде единого реестра.

Именно по этой причине суд может отказать в признании недействительным отказа Росреестра в госрегистрации прав на недвижимость. Например, суд отклонил доводы о том, что компания находится под контролем российского гражданина и что 16 марта 2018 г. эта информация была раскрыта в порядке ст. 25.14 НК РФ. Суд указал, что сведения неактуальны и к тому же датированы до введения специальных экономических мер¹².

Регистраторы также требуют доказательств подачи в налоговый орган уведомления о контролируемых иностранных компаниях. Так, АО «НРК – Р.О.С.Т.» разместило сообщение о том, что регистратору должно быть предоставлено последнее по дате уведомление с доказательствами его передачи в налоговую согласно ст. 25.14 НК РФ. Сведения о бенефициарах, указанные в уведомлении, должны соответствовать данным из анкеты зарегистрированного лица¹³.

Сделки с долями тоже под контролем

До 8 сентября 2022 г. нотариусы следовали указаниям из Письма Федеральной нотариальной палаты от 2 марта 2022 г. № 1176/03-16-3: при осуществлении сделок с долями в уставном капитале ООО получать разрешение Правительственной комиссии было не нужно. Но после издания Указа № 618 это регулирование изменилось – требования о разрешении распространили на сделки с долями.

Однако ФНП не дала разъяснения о том, как нотариусы должны запрашивать и проверять сведения о бенефициарах компании. Полагаем, что надо опираться на вышеуказанную практику – предоставлять нотариусу последнее по дате уведомление о контролируемой иностранной компании с доказательствами его передачи в налоговую согласно ст. 25.14 НК РФ.

Важна дата исполнения сделки

Обратите внимание на действие ограничений во времени. Российские суды рассматривали споры с органами, которые отказывали в регистрации сделки, потому что стороны не предоставили разрешение Правительственной комиссии.

Суды указывали: если стороны исполнили сделку до введения ограничений, но обратились за ее регистрацией уже после их вступления в законную силу, то требование о предоставлении разрешения Правительственной комиссии для регистрации является незаконным¹⁴.

Правительственная комиссия разъяснила особенности проведения некоторых сделок

По отдельным сделкам уже есть разъяснения Правительственной комиссии, с которыми можно ознакомиться на сайте Минфина.

Например, гражданам-резидентам разрешено заключать безвозмездные сделки, влекущие отчуждение долей в ООО у «недружественных» иностранцев. Условие – стороны сделки являются супругами или близкими родственниками согласно Семейному кодексу РФ¹⁵.

Если разрешение Правительственной комиссии не получено, сделка по отчуждению доли будет недействительной. При этом механизм применения последствий недействительности сделки в таком случае не определен. Не исключено, что российские суды будут применять аналогию – те же последствия, что и в случае признания сделки ничтожной, когда иностранная компания не получила одобрение на изменение владения акциями в стратегическом обществе.

Еще сложности

С проблемами при оформлении прав на недвижимое имущество могут столкнуться иностранные компании – стороны договоров, заключенных с российскими госорганами.

Например, суд отказал компании из «недружественного» государства в признании незаконным бездействия Росимущества – орган не продлевал договор аренды земельного участка. Суд посчитал, что орган вправе приостановить аренду участка «для защиты устойчивости экономики и поддержки граждан в условиях внешнего санкционного давления»¹⁶.

Исключения из правил: когда можно

1. Указы Президента РФ, устанавливающие специальное ограничительное регулирование, не распространяются на нерезидентов из «недружественных» государств, которые завершили процедуру редомициляции и приобрели статус международной компании в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 290-ФЗ¹⁷.

2. Резидентам разрешено приобретать недвижимость, отчуждаемую «недружественными» компаниями, если расчеты проводятся с использованием счета типа «С»¹⁸.

3. Разрешение Правительственной комиссии не требуется для сделок с лицами из «недружественных» стран, если такие сделки не сопровождаются переводом денежных средств (переходом прав на денежные средства)¹⁹. Например, при возврате ценных бумаг из траста или от брокера, являвшегося титульным собственником; при операциях, совершаемых помимо воли лица, осуществляющего права по ценным бумагам (исполнение судебных решений, проведение лицом, обязанным по ценным бумагам, их конвертации и проч.); при операциях по списанию ценных бумаг со счета депо номинального держателя и их зачислению на другой счет депо номинального держателя.

4. Указ № 81 не распространяется на реализацию имущества в рамках банкротства²⁰.

5. Указ № 81 не распространяется на случаи получения имущества в России в рамках сингулярного правопреемства от ликвидированной компании из «недружественного» государства²¹.

6. Указ № 618 не распространяется на случаи заключения договора купли-продажи доли в ООО в судебном порядке. Например, при неисполнении контрагентом обязанности заключить основной договор во исполнение предварительного договора, подписанного до введения ограничений²².