Оценка недвижимости при ее изъятии для государственных или муниципальных нужд

Кто проводит оценку изымаемой недвижимости?

Государство вправе изъять земельный участок и расположенную на нем недвижимость, предоставив собственнику компенсацию (ст. 49, 56.3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), ст. 281 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон № 135-ФЗ), Земельным и Гражданским кодексами (ст. 56.8 ЗК РФ).

Оценку проводят независимые оценщики. Они должны состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и иметь специальные аттестаты, свидетельства, страховки (ст. 4 Закона № 135-ФЗ).

Заказчиком оценки выступает орган исполнительной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии имущества. Если изъятие инициировано по ходатайству организации, она тоже может быть заказчиком (подп. 5 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ).

Как оценивается недвижимость?

1. Сбор информации.

Оценщик должен собрать существенную информацию, достаточную для определения стоимости объекта (п. 10 Федерального стандарта оценки № 3 «Процесс оценки», утв. Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200).

Обычно он руководствуется правоустанавливающими документами, техническими характеристиками, рыночными данными и экономическими факторами. Также проводится осмотр объекта.

2. Выбор подхода и метода оценки.

Используются сравнительный, доходный или затратный подход и различные методы оценки (п. 1 Федерального стандарта оценки № 5 «Подходы и методы оценки», утв. Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200).

3. Расчет стоимости объекта.

Оценщик проводит расчет с учетом выбранных подхода и метода оценки. Он пользуется справочниками («КО-ИНВЕСТ», Л.А. Лейфер, Е.Е. Яскевич), данными онлайн-площадок («Циан», «Авито», «ДомКлик», IRN), базой недвижимости Realto, статистикой по корректировкам стоимости недвижимости от СРО и другими материалами.

При использовании нескольких подходов и методов оценки применяется процедура согласования результатов. В случае наличия существенных расхождений оценщик анализирует возможные причины, а также устанавливает подходы и методы, позволяющие получить достоверные результаты (п. 3 Федерального стандарта оценки № 5 «Подходы и методы оценки», утв. Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200).

4. Подготовка отчета.

Отчет должен содержать описание объекта и его стоимость, результаты анализа рынка, методы расчета, сведения об оценщике и проч. (п. 7 Федерального стандарта оценки № 6 «Отчет об оценке», утв. Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200).

5. Передача отчета.

Готовый отчет оценщик отдает заказчику. Правообладатель получит отчет вместе с проектом соглашения об изъятии объекта (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ).

Какие документы нужны оценщику?

Чаще оценщики запрашивают следующие документы:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
• технические документы (технический паспорт, кадастровый паспорт, экспликация);
• документы с информацией об ограничениях (обременения, налоговые обязательства, особые условия использования территории);
• документы, подтверждающие убытки (договор на демонтаж сооружения и смета; документы, доказывающие затраты на переоборудование и поиск нового помещения; договоры аренды, бухгалтерская отчетность, банковские выписки и прочие финансовые документы, отражающие доход, который не удалось получить из-за изъятия недвижимости).

Какие убытки возместят правообладателю?

При изъятии недвижимости возмещают не только ее рыночную стоимость, но и убытки (п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

В убытки входят реальный ущерб (фактические расходы) и упущенная выгода (неполученный доход) (ст. 15 ГК РФ).

Например, реальным ущербом считаются траты на поиск и покупку новой недвижимости, транспортировку оборудования, оформление документов, а также расходы на реконструкцию имущества, если за него компенсация не предусмотрена (ограждение, асфальтовое покрытие, зеленые насаждения, дополнительные коммуникации и проч.).

Правообладатель может требовать возмещения неустоек и компенсаций, выплаченных контрагентам в случае невозможности исполнить обязательства по договорам из-за изъятия имущества (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Упущенной выгодой будет в том числе неполученная арендная плата. Расчет возможен как на основании договора аренды, так и по рыночной ставке за аналогичные объекты (Определение Верховного Суда РФ от 4 октября 2022 г. № 303-ЭС22-9142 по делу № А59-2846/2019).

Когда компенсацию не выплатят?

Правообладатель не может рассчитывать на возмещение в случаях, установленных в п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ. В частности, если строительство, реконструкция, улучшения произведены после принятия решения об изъятии объекта или выполнены вопреки установленному виду разрешенного использования участка.

Не учитываются сделки, заключенные после уведомления об изъятии объектов, если они повлекли увеличение размера возмещаемых убытков.

На что обратить внимание при проверке документов?

После получения проекта соглашения об изъятии объекта и отчета об оценке у правообладателя есть 90 календарных дней, чтобы подписать соглашение или предоставить замечания (п. 10, 11 ст. 56.10 ЗК РФ).

Анализ отчета

1. Соответствует ли отчет требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки?

2. Указаны ли данные об оценщике: Ф.И.О., номер в реестре, членство в СРО, аттестаты, страховка?

3. Соответствует ли описание фактическим характеристикам объекта?

4. Нет ли расхождений между планом БТИ, кадастровым паспортом и отчетом?

5. Учтены ли материалы постройки, инженерные коммуникации, степень износа?

6. Обоснованы ли подход и метод оценки?

Анализ проекта соглашения

1. Содержит ли соглашение необходимые положения согласно ст. 56.9 ЗК РФ?

2. Каковы условия передачи имущества?

3. Какой установлен срок для выплаты возмещения?

4. Правильно ли указаны реквизиты, в том числе для перечисления возмещения?

5. Как будут разрешаться споры?

Не пренебрегайте проверкой отчета и проекта соглашения. Она нужна для исправления недочетов в документах без разбирательства в суде (п. 11 ст. 56.10 ЗК РФ; см. инструкцию по анализу отчета и проекта соглашения).