Право собственности на недвижимость: осенние изменения для граждан и бизнеса

Добавили нормы об отношениях собственников помещений в нежилых зданиях

Как было

Раньше Гражданский кодекс не регулировал отношения собственников помещений в нежилых зданиях. Суды ориентировались на позицию Высшего Арбитражного Суда РФ: к таким отношениям можно применять положения Гражданского и Жилищного кодексов, которые регулируют сходные отношения собственников помещений в многоквартирном доме. Это касается порядка пользования общим имуществом и распределения расходов на его содержание, порядка принятия решений общим собранием собственников помещений в здании (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64).

Верховный Суд РФ разъяснил: собственники помещений в нежилом здании обязаны содержать общее имущество, участвовать в расходах на содержание и сохранение этого имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности (п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 за 2020 г.).

Такой подход не вызывал сложностей у нижестоящих судов, потому правоприменительная практика формировалась единообразно¹.

Как теперь

Гражданский кодекс урегулировал отношения собственников помещений в нежилых зданиях (ст. 287.5 ГК РФ). При этом новые положения закона повторяют нормы жилищного законодательства.

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

К отношениям собственников помещений в нежилых зданиях применялись нормы Жилищного кодекса, это делали по аналогии закона. С сентября 2022 г. регулирование стало прямым. Привычные правила остались, в том числе в части:

• права общедолевой собственности на общее имущество в нежилом здании;
• запрета на отчуждение доли в праве на общее имущество отдельно от прав на помещение в таком здании;
• перечня того, что включается в понятие общего имущества.

Например, собственник помещения по-прежнему обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Как и раньше, продавая свое помещение, собственник продает и долю в праве на общее имущество. Это происходит даже без соответствующего указания в договоре: нельзя продать помещение и при этом остаться сособственником общего имущества в здании.

Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:

После закрепления этих правил в Гражданском кодексе стало проще использовать их в суде и защищать права: применять закон по аналогии всегда сложнее, чем тот закон, который регулирует нужное правоотношение.

Для примера возьмем размещение рекламной конструкции на фасаде здания. В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что решение о размещении рекламы в местах общего пользования жилого дома должны принимать 2/3 собственников. К нежилым зданиям это правило приходилось применять по аналогии, но теперь оно закреплено в ст. 287.5 ГК РФ. Вопросов же к порядку принятия решений не возникало – норма прописана четко (например, Определение Верховного Суда РФ от 5 июля 2021 г. № 310-ЭС21-3707 по делу № А48-14167/2019).

Уточнили критерии деления помещений на жилые и нежилые

Как было

Недвижимость делили на жилую и нежилую в зависимости от того, можно или нельзя в ней проживать.

Как теперь

При отнесении помещений к жилым и нежилым законодатель предлагает использовать два критерия: 1) помещение пригодно для постоянного проживания граждан (жилое) или для других целей (нежилое), т.е. учитывается его фактическое состояние; 2) помещение подходит для проживания или для использования в других целях, т.е. учитывается, для чего оно предназначено (ст. 141.4 ГК РФ).

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Пока непонятно, как суды воспримут это нововведение. К примеру, есть квартира на первом этаже. В ней нет ничего, кроме стен – готовилась под ремонт. Собственник квартиры умер, наследников нет. По сути, это выморочное имущество. В такой ситуации нет однозначного ответа на вопрос, на какой вид помещения должны признать право государственной или муниципальной собственности: жилое (квартира не перестала быть квартирой в МКД, в том числе по данным ЕГРН) или нежилое (в нынешнем состоянии квартира непригодна для проживания).

Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:

Жилое помещение нельзя использовать не по назначению – для целей, не связанных с проживанием граждан (п. 1 ст. 141.1, п. 3 ст. 287.4 ГК РФ). При этом законодатель не предусмотрел обратную ситуацию, когда гражданин живет в нежилом помещении. То есть вопрос об апартаментах не решен – ведь они являются нежилыми помещениями, но используются для проживания граждан. В итоге собственники апартаментов лишены тех прав и способов их защиты, которые закон предоставляет собственникам квартир.

Из-за этого в суде приходится доказывать, что правила, которые закреплены в Жилищном кодексе для органов управления в МКД (ст. 161, 161.1 ЖК РФ), применяются и к апартаментам.

Еще одна проблема – отсутствие у Госжилинспекции полномочий по контролю за принятием решений общим собранием собственников в комплексе апартаментов. Из-за этого общие собрания в таких зданиях проводят хаотично, с грубейшими нарушениями норм Жилищного кодекса, что приводит к многочисленным судебным спорам (например, конфликт из-за смены управляющей компании в доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, 128А, который нашел широкую огласку в СМИ).

Если управляющая компания действует недобросовестно, собственникам можно посоветовать коллективным иском оспаривать каждое незаконное общее собрание, параллельно подавать заявления о возбуждении уголовных дел (если подозреваете, что было совершено преступление) и привлекать внимание СМИ. При выборе новой управляющей компании проверьте наличие у нее долгов и судебных споров, почитайте отзывы в Интернете и поговорите с собственниками из других комплексов.

Закрепили механизм прекращения права собственности

Как было

До сентября 2022 г. прекращение права собственности на жилые помещения регулировала ст. 293 ГК РФ. На нежилые помещения она не распространялась.

Как теперь

Собственники жилых и нежилых помещений рискуют утратить право собственности (п. 1 ст. 287.7 ГК РФ), если они:

• используют помещение не по назначению;
• систематически нарушают права и интересы соседей;
• бесхозяйственно содержат помещение, допуская его разрушение.

В перечисленных случаях уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления предупредит собственника о необходимости устранить нарушения и, если нужно, назначит срок для ремонта разрушенного помещения. Если это не поможет, последуют обращение в суд и продажа помещения с торгов. Вырученные от продажи деньги за вычетом понесенных расходов выплатят уже бывшему собственнику недвижимости.

Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:

Новая ст. 287.7 ГК РФ обязывает собственников ответственно относиться к использованию и содержанию своих помещений и позволяет защитить соседей недобросовестных жильцов.

Сложность применения этой статьи может заключаться в определении степени неправомерного поведения собственника, при которой нужно ставить вопрос о прекращении права собственности. Тут будет важно сохранение баланса.

Упростили передачу в аренду части помещения

Как было

По словам адвоката Юниса Дигмара, раньше было проблематично передать в аренду часть помещения, особенно если речь шла о долгосрочной аренде с регистрацией договора в Росреестре.

Бывало так: к договору аренды приложили схему, в которой отобразили арендуемую часть помещения, а она не понравилась регистратору. Потому он отказал в регистрации, ссылаясь на необходимость поставить на кадастровый учет указанную в договоре часть помещения. Росреестр поддерживал такой подход (Письмо Росреестра от 9 июля 2012 г. № 14-3117/12).

Чтобы выровнять эту ситуацию, Высший Арбитражный Суд РФ сформулировал свою позицию так: на государственную регистрацию договора аренды можно представить подписанный сторонами документ с графическим или текстуальным описанием той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73). Нижестоящие арбитражные суды стали активно ссылаться на эту позицию и признавали незаконными отказы Росреестра в регистрации договоров аренды².

Как теперь

В п. 2 ст. 287.2 ГК РФ предусмотрена возможность передать в аренду часть помещения, обозначив ее в договоре. Это легко выполнимо и не влечет для сторон договора аренды лишних затрат.

Установили, что право собственности на все здание прекращается, если в нем выделяют новые помещения и регистрируют право собственности на них

Как было

Без этого правила покупатель недвижимости мог получить кота в мешке, так как учет прав на нее был беспорядочным. Права собственности могли наслоиться – это когда есть и собственник здания, и собственники помещений в нем.

Как теперь

Если собственник здания регистрирует право собственности на помещения в нем, то право собственности на здание целиком автоматически прекращается (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ). Это упростит учет прав собственности на недвижимость и уменьшит количество споров, связанных с задвоением прав.

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Законодатель обошел вниманием вопрос непрерывности права собственности в ситуации, когда все помещения в здании переходят в собственность одного лица. Могу предположить, что нужно руководствоваться позицией Высшего Арбитражного Суда РФ: если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе обратиться с заявлением в Росреестр, чтобы избрать правовой режим здания как единого объекта (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64). Соответственно, в обратной ситуации автоматического преобразования права не происходит – этот вопрос остается на усмотрение собственника.

Запретили образовывать помещения и машино-места в объектах незавершенного строительства

Как было

Такого запрета не было. Из-за этого возникали вопросы, которые решали на уровне судебной практики и разъяснений органов государственной власти. Например, Верховный Суд РФ отметил: постановка на кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания, в котором оно расположено, законом не предусмотрена (Определение ВС РФ от 2 декабря 2014 г. № 306-ЭС14-2019).

Аналогичную позицию занимали государственные органы. Например, Минэкономразвития разъяснило: пока объект незавершенного строительства не ввели в эксплуатацию, образовать в нем иные объекты недвижимости невозможно (Письмо Минэкономразвития России от 16 февраля 2018 г. № ОГ-Д23-1407).

Как теперь

Пункт 6 ст. 141.4 ГК РФ предусматривает запрет на образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства.

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Представим себе ситуацию: вы заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. МКД планируется вводить в эксплуатацию не отдельными блок-секциями, а целиком. В результате застройщик не сможет передать вам долгожданную квартиру, и вы не сможете зарегистрировать право собственности после окончания строительства секции, в которой квартира расположена, – придется ждать, пока достроят дом. Так приемка квартиры может быть отложена на неопределенный срок – нерадужная перспектива, особенно учитывая, что застройщиков нередко признают банкротами. Поэтому лучше предварительно узнать, как будет происходить ввод дома в эксплуатацию.

Уточнили, что собственником нового объекта недвижимости считается собственник участка, на котором объект расположен

Как было

Ранее законодательство не содержало подобного положения.

Как теперь

Право собственности на созданное недвижимое имущество, в том числе объект незавершенного строительства и машино-место, возникает у собственника земельного участка, на котором это имущество расположено. Если имущество создано на предоставленном для этого государственном или муниципальном участке, то право собственности на такое имущество возникает у того, кому участок предоставили. Новое правило действует, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 287.1 ГК РФ).

Комментирует юрист Land Law Firm Алена Дурнева:

Эту норму ввели для закрепления принципа единства прав на земельный участок и недвижимое имущество на нем: по общему правилу недопустимо регистрировать права собственности на землю и постройку разным лицам.

Определили правила о машино-местах

Как было

Юрист Land Law Firm Алена Дурнева рассказала о неопределенности правового режима машино-мест. Раньше из-за скудного регулирования этих объектов суды применяли нормы о помещениях по аналогии³. Например, летом 2022 г. Арбитражный суд Московского округа решал вопрос о том, как должны регулироваться правоотношения собственников машино-мест и управляющей компании. УК заняла помещения паркинга и отказывалась признавать создание ТСН, которому было передано управление паркингом (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2022 г. № Ф05-15974/2022 по делу № А40-100853/2021).

Как теперь

Правовой статус машино-мест приравнен к статусу нежилых помещений. Теперь Гражданский кодекс содержит четкие правила о способах образования машино-мест, о возникновении права собственности на машино-места и общее имущество в паркинге, о правах на земельный участок паркинга (глава 17.1 ГК РФ). Закрепление этих правил поможет частично избегать судебных разбирательств, поскольку всем будут понятны их права и обязанности еще на досудебной стадии.

Уточнили, как собственнику здания пользоваться чужим земельным участком, на котором стоит его здание

Как было

Собственник здания вправе пользоваться чужим земельным участком, если собственник этого участка предоставил его для размещения здания (п. 1 ст. 271 ГК РФ).

Как теперь

Общее правило, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ, будет применяться с учетом особенностей, введенных новой ст. 287.3 ГК РФ:

• если собственник участка предоставил его для размещения здания, то им пользуются в соответствии с законом или договором;
• если собственник здания не имеет права пользоваться участком ни по закону, ни по договору (в том числе когда право пользования прекратилось), тогда собственник участка обеспечивает собственнику здания лишь доступ к нему.

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Пока не совсем понятно, как трактовать второе из указанных выше правил: «...собственник здания вправе пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к зданию». Возможно, речь идет о сервитуте – праве на ограниченное пользование минимально необходимой площадью участка. Но это точно не означает, что собственник здания в 100 кв. м может претендовать на участок, существенно превышающий площадь периметра застройки. В отличие, к примеру, от приватизации, когда испрашиваемый земельный участок должны сформировать в размере, необходимом для эксплуатации здания. Однако даже при приватизации нужно доказать, что требуется конкретная площадь участка⁴.

Разрешили собственнику здания его снести, только если это не нарушает права собственника участка

Как было

Собственник разрушенного здания должен был начать его восстанавливать в течение трех лет (п. 1 ст. 39 Земельного кодекса – в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., в настоящее время эта норма утратила силу)⁵.

Как теперь

Если здание погибло случайно, нельзя прекратить право его собственника пользоваться земельным участком, на котором располагалось здание, в течение пяти лет с даты его гибели. Если за этот срок здание восстанавливать не начали, право пользования участком прекратится (п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).

Собственник здания имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе его снести. Но только если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает права собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ).

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Маловероятно, что собственник земельного участка сможет воспротивиться сносу здания его собственником. В таком случае собственнику участка придется привести убедительные доводы против такого сноса, доказывающие грубое нарушение его прав и законных интересов.

Что касается сохранения права пользования участком в течение пяти лет с даты гибели здания – считаю формулировку неоднозначной. Вероятно, законодатель установил пятилетний срок, чтобы защитить физических лиц – собственников погибших домовладений. Однако эта норма обременяет собственника участка, ведь владелец здания может начать восстанавливать его под конец срока и делать это бесконечно долго. Было бы целесообразно предусмотреть период, в течение которого такое восстановление должно быть завершено. Иное фактически развязывает руки собственнику погибшего объекта недвижимости.