«Считаешь себя собственником жилья? Еще посмотрим»

Признание права собственности на жилье в административном порядке

Если Росреестр отказал в регистрации права собственности, вы можете обратиться в орган государственной или муниципальной власти. Только обычно эти органы занимают такую позицию: отказ Росреестра указывает на то, что административный порядок соблюден. Значит, помощи вы не получите – вам посоветуют обратиться в суд.

Можно пойти другим путем. Нужно узаконить жилое помещение как самовольную постройку. Для этого придется обратиться в местную администрацию и получить разрешение на сохранение самовольной постройки. На основании этого разрешения можно будет зарегистрировать право собственности.

Однако неизвестно, признает ли администрация ваше жилое помещение самовольной постройкой. Как показывает практика, в большинстве случаев в выдаче разрешения отказывают. Почему? Причины встречаются разные – например, предоставлены не все документы или что-то не устраивает в техплане. После такого отказа узаконение возможно только через суд.

Признание права собственности на жилье в судебном порядке

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на жилое помещение.

Обратиться в суд будет можно, если вы пробовали добиться признания права собственности в административном порядке (как описано выше), но ничего не получилось.

Сразу идти в суд можно в случае:

• отсутствия правоустанавливающих документов на жилое помещение – договора, административного акта, свидетельства о праве на наследство, решения суда;
• банкротства застройщика, если квартира приобретена по договору долевого участия или через ЖСК, но не была передана застройщиком покупателю;
• ликвидации организации – собственника многоквартирного дома, из-за чего здание не было поставлено на баланс местного муниципалитета;
• пропуска срока принятия наследства. Тогда иск должен содержать сразу два требования – о восстановлении пропущенного срока и признании права собственности на жилье. Также в суде можно доказать, что наследник фактически принял наследство, ссылаясь на п. 2 ст. 1153 ГК РФ;
• если наследодатель законно владел квартирой, но не зарегистрировал право собственности на нее, а потому наследник не смог унаследовать жилье;
• самовольной постройки дома (данный случай рассмотрен выше), реконструкции или перепланировки помещения без разрешения органа местной власти;
• если человек в течение 15 лет законно владеет квартирой, которая является бесхозной или к которой собственник не проявляет интереса (не оплачивает коммунальные платежи, не производит ремонт и т.д.);
• развода супругов и разделе совместно нажитого имущества;
• признания ранее совершенной сделки по отчуждению жилого помещения недействительной (читайте также: «Ваша сделка окажется недействительной...»).

Реальная история: ошибка при обращении в суд не позволила собственнице квартиры вернуться домой

«Мне и моей сестре принадлежали по 1/2 доли в однокомнатной квартире. Сестра подарила свою половину семье из Крыма. Они поменяли дверь, и мы с ребенком не можем попасть в жилье с декабря прошлого года. Я подала в суд иск о вселении меня с ребенком в квартиру и выдаче нам ключей. Судья в удовлетворении наших требований отказала. Сейчас живем у родственников, но очень хочется вернуться домой».

Автор этого письма – читательница «АГ» Анна Викторовна. Ее попытки вернуть отнятую половину квартиры правомерны, ведь свою долю она никому не дарила. Однако и решение суда вряд ли можно назвать незаконным. Посмотрим, какую ошибку допустила читательница. Если вы столкнулись с похожей проблемой, вам полезно будет об этом узнать.

Прежде всего необходимо проанализировать ситуацию. Покажу на нашем примере. 1. Раз сестра подарила свою долю другой семье, нужно проверить наличие договора дарения и изучить его содержание, чтобы убедиться в законности его положений. 2. Надо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре, чтобы узнать, кто является собственником жилого помещения. 3. И важно внимательно ознакомиться с решением суда.

У нас нет возможности досконально проанализировать ситуацию, поэтому будем руководствоваться описанием Анны Викторовны. Скорее решение суда является законным. Обжаловать его смысла нет, как и признавать право собственности на жилое помещение. Почему?

Читательница выбрала неправильный способ защиты своего права. Ей следовало подать исковое заявление не о вселении, а об устранении препятствий в пользовании жильем. К этому заявлению нужно было приложить выписку из Росреестра и правоустанавливающие документы на свою долю в квартире.

Анне Викторовне следует вновь обратиться в суд, но теперь уже с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании жилым помещением.