Споры из-за наследственных «квадратов»

Что наследникам нужно знать о долевой собственности?

У квартиры или дома может быть не один собственник, а два или больше. Когда жилье в собственности нескольких человек и доля каждого определена, говорят, что оно находится в долевой собственности. Если это ваш случай, нелишним будет ознакомиться с главой 16 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует общую собственность, – это поможет избежать проблем в будущем.

Из-за такой недвижимости нередко возникают конфликты, особенно когда семья распадается или когда собственники не являются членами одной семьи. Например, дети повзрослели и просят выделить себе доли в приватизированной квартире, чтобы решить жилищный вопрос. Или дети наследуют равные доли в праве собственности на родительский дом, но один из них больше участвовал в помощи престарелым родителям. Или жилье переходит по наследству к детям от разных браков.

О том, как наследникам не довести конфликт до суда, и пойдет речь дальше.

Какие вопросы нужно решить до получения свидетельств о праве на наследство?

Обычно, когда открывается наследство, наследники спешат заявить о своих правах. И это верно, ведь на обращение к нотариусу дается всего шесть месяцев. Как адвокат я настоятельно рекомендую своим доверителям не пропустить этот срок, чтобы избежать похода в суд. То же советую и вам: не тяните – оцените, стоит ли вступать в наследство, если у наследодателя были долги (тут вам поможет материал «Как наследуются долги?»), а затем отправляйтесь к нотариусу.

Однако, если недвижимость по наследству получат несколько человек, придется заранее обдумать вопросы:

• у кого будет доступ в квартиру или дом;
• кто будет оплачивать жилищные и коммунальные услуги;
• кто сможет заключать договоры аренды и получать оплату;
• у кого будет преимущественное право выкупа объекта недвижимости;
• как поступить с маленькой долей, которую невозможно выделить, потому что в жилом помещении нет комнат нужной площади.

Сначала наследникам нужно будет ответить на эти вопросы, потом желательно подписать соглашение о разделе наследственного имущества, и только после этого можно просить нотариуса выдать свидетельства о праве на наследство. Все это поможет избежать конфликтов.

Что может случиться, если наследники не заключат соглашение о разделе наследственного имущества?

Избежать конфликтов и урегулировать их без суда наследникам удается редко. Вот несколько типичных примеров:

• наследник живет в квартире и второго туда не пускает, потому последний вынужден через суд требовать вселения и выдачи дубликата ключей;
• один наследник оплачивает «коммуналку», второй – нет, но коммунальная служба пытается взыскать задолженность со всех собственников;
• наследник сдает жилое помещение в аренду и получает оплату, а второму наследнику приходится обращаться в полицию и суд с требованием о выселении квартирантов;
• один собственник решил выкупить долю у другого, но они не могут договориться о ее стоимости и отправляются в суд; если доля меньше 1/3, суд признает ее малозначительной и определит, какой будет компенсация за нее.

Обычно судебный спор требует уплаты госпошлины и влечет расходы на услуги адвоката, проведение экспертизы для определения рыночной стоимости доли в имуществе. Причем расходы могут превзойти стоимость доли и достичь колоссальных размеров, что сделает обращение в суд нецелесообразным. Тогда владелец малой доли оставляет эту затею и продолжает быть собственником только «на бумаге».

Поэтому правильнее исчерпать конфликты до получения свидетельств о праве на наследство и заключить соглашение о разделе наследственного имущества. Это поможет сохранить целостность объекта недвижимости. А наследник, отказавшийся от своей доли, получит приемлемую компенсацию.

Как соглашение о разделе имущества помогает предотвратить споры и каким оно должно быть?

В соглашении о разделе наследственного имущества прописывается, кому из наследников какое имущество перейдет. Либо оно может содержать условие о том, что один наследник получит недвижимость, а второму должна быть выплачена денежная компенсация.

Не заключайте соглашение, если вам предлагают отказаться от наследственного имущества взамен передачи имущества, не входящего в состав наследства. Такая сделка будет считаться ничтожной, т.е. не соответствующей закону. Вы останетесь без права на вступление в наследство и без имущества, переданного по незаконному соглашению.

Часто наследники, не подписавшие соглашение о разделе имущества на стадии оформления наследства, оказываются в суде. Сначала они теряют время и деньги, а потом заключают мировое соглашение, поскольку война обходится дороже. Поэтому своих доверителей я предупреждаю, что лучше обо всем договориться до суда. И рекомендую до составления соглашения о разделе наследственного имущества обратиться к адвокату, чтобы избежать ошибок.