Застройщик приглашает дольщика на приемку квартиры

Подготовьтесь к приемке квартиры

• Найдите технического специалиста (мастера-приемщика), который сможет поучаствовать в приемке квартиры. У него должны быть инструменты для проверки качества помещения (угломер, дальномер, индикатор напряжения, тестер устройства автоматического отключения, анемометр, нивелир, тепловизор и пр.).

  Имейте в виду, что в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. при обнаружении существенных недостатков помещения участие специалиста в повторном осмотре квартиры является обязательным (Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442).

• Пригласите на приемку квартиры родственника или знакомого. Он сможет выступить в суде и рассказать о событиях, очевидцем которых стал, если возникнет спор с застройщиком.
• Приготовьте план квартиры (чтобы на нем можно было отобразить месторасположение недостатков), бланк акта о несоответствии помещения обязательным требованиям (на случай, если застройщик не подготовит такой бланк), бумагу и ручку.
• Проверьте, введен ли дом в эксплуатацию. Эти сведения доступны в интернете. Например, если ваш дом в Екатеринбурге, то до 31 декабря 2021 г. такую информацию вы могли найти на сайте Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, а с 1 января 2022 г. – на сайте администрации Екатеринбурга.
• Помните: к приемке квартиры нужно приступить в течение 7 рабочих дней, если иное не установлено договором. Бездействие покупателя ведет к автоматической передаче ему квартиры без его участия. После этого он как собственник будет нести риски форс-мажорных обстоятельств (например, пожар или затопление), обязанности по содержанию квартиры, в том числе по внесению платы за коммунальные ресурсы, капитальный ремонт.
• Будьте готовы к тому, что найдете в квартире недостатки. Ведь построить идеальный многоквартирный дом невозможно. Знания о видах недостатков и возможном поведении застройщика вам точно пригодятся. Недостатки обсудим сразу, а поведение представителей застройщика – чуть позже.

  Недостатки делятся на существенные и несущественные. К существенным недостаткам относятся: (а) те, что делают квартиру непригодной для проживания; (б) неустранимые; (в) для устранения которых нужны несоразмерные с ценой квартиры вложения; (г) устранение которых требует существенных затрат времени; (д) повторно проявившиеся после устранения; (е) совокупность различных недостатков, приводящих к невозможности использовать квартиру. Соответственно, к несущественным недостаткам относятся остальные.

Приемка квартиры: зафиксируйте недостатки помещения и не миритесь с недобросовестным поведением представителя застройщика

При приемке квартиры не торопитесь. Будьте внимательны и позаботьтесь о видеосъемке.

1. Если выявлены недостатки помещения.

• Зафиксируйте обнаруженные недостатки на видео и фото.
• Отразите их расположение на плане квартиры.
• При наличии существенных недостатков потребуйте составления акта, в котором должно быть указано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, проектной документации, требованиям технических, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям.
• При наличии несущественных недостатков составьте передаточный акт квартиры и отразите в нем эти недостатки.

2. Если представитель застройщика повел себя нечестно.

Подготовьтесь к тому, что представитель застройщика может быть против видеосъемки и фотофиксации, попытается препятствовать указанию недостатков в акте, не допустит технического специалиста или свидетеля, откажется от передачи ключей. Все это считается недобросовестным поведением. Что в таком случае делать?

Опишите в передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям поведение представителя застройщика. При его отказе подписать акт или выдать вам его экземпляр, направьте в адрес застройщика претензию. Там нужно отразить недостатки помещения и недобросовестные действия представителя. К претензии можно приложить собственный акт с указанием на то, что представитель застройщика отказался его подписать. Претензию надо направить заказным письмом с описью вложения.

Если представитель застройщика выступил против присутствия специалиста, требуйте его допуска. В случае если при первичном осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки, составьте акт о несоответствии помещения обязательным требованиям. Укажите там, что перечень недостатков не является закрытым и будет уточнен при допуске специалиста к осмотру квартиры.

В передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям необходимо перечислить всех, кто участвовал в осмотре квартиры (свидетели, специалист и т.д.).

После приемки квартиры: нашли недостатки – пишите претензию

Храните документы, которые касаются квартиры и ее приемки.

В случае обнаружения недостатков помещения направьте претензию застройщику. Сделать это можно, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока – он указывается в договоре и длится не менее пяти лет. В претензии нужно будет изложить свои требования.

Покупатель вправе требовать:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (это такой срок, который необходим для устранения недостатка, но не превышает по общему правилу 45 дней, а в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. – 60 дней; по согласованию сторон срок может быть уменьшен);
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• расторжения договора участия в долевом строительстве, если были обнаружены существенные недостатки или если недостатки не устранили вовремя, т.е. в разумный срок;
• уплаты неустойки:
  • при наличии недостатка, который делает квартиру непригодной для проживания, – 1% от цены квартиры за каждый день просрочки устранения недостатка;
  • при наличии недостатка, с которым квартира остается пригодной для проживания, – 1% от размера расходов на устранение недостатка за каждый день просрочки.

Если изложенные в претензии требования застройщик удовлетворить не пожелает, придется обращаться в суд. Такое право у покупателя сохраняется, пока длится гарантийный срок плюс в течение еще трех лет.

Кстати, по требованию застройщика суд может снизить размер неустойки за просрочку устранения недостатков помещения, если она окажется чрезмерной.

(Как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства – читайте в материале «Особенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2022 году».)

Особенности приемки квартиры в 2022 г.

Правила передачи квартиры дольщику в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. установлены Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442.

• При обнаружении существенных недостатков помещения обязательно составление акта осмотра квартиры с участием технического специалиста.

  Причем этот специалист должен быть внесен в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Он должен являться членом саморегулируемой организации и работать по трудовому договору на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо.

  Специалист определяется по соглашению с застройщиком. Рекомендуем настоять на предложенной вами кандидатуре.

• При обнаружении несущественных недостатков они указываются в акте о передаче квартиры.
• При возникновении разногласий о недостатках рекомендуем отразить это в акте и направить претензию застройщику. В претензии нужно упомянуть о необходимости осмотра квартиры с участием специалиста и указать его кандидатуру. Осмотр помещения в присутствии специалиста проводится в течение пяти рабочих дней. Не позднее трех рабочих дней необходимо направить застройщику акт осмотра помещения с указанием его недостатков.
• Расходы на оплату услуг специалиста должен возместить застройщик, если специалист подтвердит нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
• Вы будете обязаны предоставить представителю застройщика доступ в квартиру для устранения недостатков. В противном случае можно лишиться права на защиту в суде. Срок устранения недостатков составляет 60 дней с момента подписания акта осмотра или передаточного акта.
• При отказе застройщика устранить недостатки вы вправе потребовать уменьшения цены договора или возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков. На это застройщику дается 10 дней. Если он отказался выполнить такое требование, следует обратиться в суд.