Арендные отношения в условиях пандемии

Какие рекомендации дало правительство арендодателям и органам госвласти?

Арендодателям при предоставлении отсрочки рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы. При этом следует учитывать период, на который арендатор был вынужден приостановить свою деятельность, и количество нерабочих дней, установленных указами Президента РФ в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции.

Арендодатели, предоставившие отсрочку, могут рассчитывать на поддержку, связанную с уплатой налоговых платежей. Оказывать ее правительство рекомендовало руководителям органов госвласти субъектов РФ.

Какую отсрочку предоставят арендаторам?

Арендодатели обязаны предоставить арендаторам отсрочку уплаты арендных платежей в размере полной арендной платы на период действия решения органа госвласти субъекта РФ о введении режима повышенной готовности. Например, в Москве он введен указом мэра 5 марта³, а в Московской области – постановлением губернатора 12 марта⁴. Далее до 1 октября 2020 г. отсрочка предоставляется в объеме 50% ежемесячной арендной платы.

Если в договоре аренды предусмотрено включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами, отсрочка на них не распространяется.

В связи с отсрочкой пени и штрафы начисляться не могут.

Когда нужно будет погасить задолженность?

Сделать это арендатор обязан в период с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г. Задолженность погашается равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы. Плата вносится один раз в месяц.

Кто имеет право на отсрочку?

На отсрочку могут рассчитывать арендаторы нежилых помешений, которые заключили договор аренды до введения режима повышенной готовности. На нее имеют право и арендаторы, которые во время действия этого режима заключили дополнительное соглашение, регулирующее оплату аренды. То есть те, кто смог договориться с арендодателем об уменьшении арендных платежей.

Важно: на отсрочку имеют право только те организации, которые осуществляют деятельность в отраслях, в наибольшей степени пострадавших из-за распространения коронавирусной инфекции. Перечень таких отраслей уже существует, но он утвержден правительством для предоставления кредитных каникул⁵. Вероятно, в ближайшее время будут даны разъяснения о перечне отраслей, который можно будет применять для предоставления арендных каникул.

Каков порядок предоставления отсрочки?

Арендатор должен обратиться к арендодателю с заявлением о предоставлении отсрочки. После этого в течение 30 дней арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение.

Желательно направить арендодателю проект такого соглашения. В нем следует указать период отсрочки и дату начала оплаты задолженности, прописать условия о невозможности начисления штрафов, пеней и применения иных мер ответственности.

Можно ли договориться об отсрочке на других условиях?

Правительством установлены лишь минимальные гарантии соблюдения прав арендаторов. Согласно принципу свободы договора арендодатель и арендатор могут установить любые условия отсрочки, рассрочки, уменьшения цены аренды и т.д.

А если арендодатель отказался предоставить отсрочку?

Даже если не будет заключено дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки, права арендатора будут защищены. Он может руководствоваться постановлением правительства и до даты окончания действия режима повышенной готовности не оплачивать аренду, а после этой даты вплоть до 1 октября текущего года платить 50% от арендной платы.

В этот период арендодатель не сможет расторгнуть договор по причине неполной уплаты арендной платы или обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств.

Как быть тем, на кого арендные каникулы не распространяются?

Если список отраслей, который утвердят для предоставления арендных каникул, будет аналогичен тому, что используется для предоставления каникул кредитных, многие арендаторы не смогут получить отсрочку.

Однако если арендатор не мог использовать недвижимое имущество из-за введения режима повышенной готовности, он вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы за 2020 г. на основании ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Важно: в законе не указано, насколько должна быть уменьшена арендная плата, порядок и сроки ее предоставления. Не сказано, что эти условия установит правительство. Поэтому здесь станут применяться общие положения Гражданского кодекса. Если стороны не договорятся, размер арендной платы будет определять суд.

Советую при предъявлении иска в суд все же уплачивать арендную плату в размере, о котором вы рассчитывали договориться с арендодателем. Это позволит избежать применения мер ответственности за неуплату.

Пандемия может стать основанием для освобождения от исполнения обязательств и ответственности за несвоевременное внесение арендной платы?

Коронавирус может быть основанием для освобождения от ответственности по ч. 3 ст. 401 ГК РФ. Если арендатор не получил никаких льгот, он может сослаться на эпидемиологическую обстановку в стране и принятые органами власти меры для освобождения от обязанности возместить убытки, уплатить неустойку, задаток, проценты по ст. 395 ГК РФ, т.е. от всех мер ответственности, связанных с просрочкой внесения арендной платы.

Однако нужно иметь в виду, что ч. 3 ст. 401 ГК РФ является диспозитивной, т.е. применяется, если стороны не установили иные условия. В договоре аренды могут быть предусмотрены другие основания для освобождения от ответственности. Поэтому при ответе на вопрос, будет ли пандемия считаться обстоятельством непреодолимой силы в том или ином случае, нужно учитывать условия договора и специфику отношений между арендодателем и арендатором.

Если договор позволяет считать пандемию обстоятельством непреодолимой силы, следует направить арендодателю уведомление о том, что причиной просрочки внесения арендной платы стали именно такие обстоятельства, а значит, в отношении него не могут применяться меры ответственности⁶.

Но важно учитывать, что арендодатель вправе будет досрочно расторгнуть договор. По общему правилу, наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство арендатора, если его исполнение остается возможным после того, как они отпали. Таким правом наделен лишь арендодатель (ч. 3 ст. 417 ГК РФ). Однако условиями договора могут быть согласованы иные основания для расторжения договора аренды при обстоятельствах непреодолимой силы.

Как уменьшить арендную плату или расторгнуть договор, если бизнес пострадал, а арендодатель не идет на уступки?

Для этого необходимо направить арендодателю предложение об изменении или расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). По истечении 30 дней после отказа следует обратиться в суд.

Практика показывает, что на судебные тяжбы уходит год. На основании ст. 451 ГК РФ договор расторгается или изменяются его условия с момента вступления в силу решения суда. Вероятно, в ближайшее время встанет вопрос о применении этой статьи во взаимосвязи с иными, например со ст. 1 ГК РФ, чтобы можно было просить суд расторгнуть договор, скажем, с момента направления предложения о прекращении или изменении договора.