Инструкция по ведению переговоров с арендодателем

Если арендатор – представитель пострадавшей отрасли бизнеса

В каком случае арендатор сможет получить отсрочку по уплате аренды?¹

1. Организация – в перечне пострадавших отраслей.

Отсрочка дается тем юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которые работают в наиболее пострадавших отраслях экономики. Список таких отраслей утвержден постановлениями Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434, от 10 апреля 2020 г. № 479, от 18 апреля 2020 г. № 540, от 12 мая 2020 г. № 657. При этом он может расширяться на региональном уровне. Каждая отрасль в перечне определяется соответствующими кодами ОКВЭД-2 – Общероссийского классификатора видов экономической деятельности. В нем отражены отдельные классы, подклассы, группы, подгруппы и виды. Если в перечне пострадавших отраслей приведен целиком класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группы, подгруппы и виды также включены в перечень.

Таким образом, основной вид деятельности организации должен соответствовать одному из включенных в перечень кодов. Узнать его можно, получив выписку из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России. Основной код ОКВЭД-2 обозначается так:

Код «41.71» – торговля розничная одеждой в специализированных магазинах. Он входит в перечень пострадавших отраслей, потому что является подразделом кода «41.7» – торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах.

2. Дата подписания договора – до начала введения режима повышенной готовности.

Договор аренды должен быть заключен до того, как в регионе, где находится арендуемое помещение, был введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если после введения такого режима было подписано дополнительное соглашение об изменении условий аренды, например арендодатель снизил арендную ставку, арендатор все равно может рассчитывать на отсрочку.

3. Вид недвижимости – нежилая.

Отсрочку можно получить, если арендуемое помещение является нежилой недвижимостью, которая находится в частной, государственной или муниципальной собственности.

На каких условиях предоставляется отсрочка?

1. Период отсрочки.

Предприниматель может получить отсрочку по уплате арендных платежей с начала действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г. С момента введения режима и до окончания его действия арендатор не платит за аренду. После отмены режима нужно будет платить только 50% от стоимости аренды.

Например, предприниматель арендовал в Москве помещение за 100 тыс. руб. в месяц. Режим повышенной готовности в Москве был введен 5 марта. С этой даты до дня окончания действия режима арендатор ничего не платит, а затем до 1 октября платит 50 тыс. руб. в месяц. Накопившийся долг арендатор сможет отдавать до 2023 г.

Арендодатель должен заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней после того, как получит уведомление от арендатора. Дата заключения допсоглашения не влияет на период отсрочки. То есть если в Москве соглашение будет заключено 30 апреля, отсрочка все равно будет действовать с 5 марта.

2. Выплата задолженности.

Накопившуюся задолженность можно выплатить не ранее 1 января 2021 г., но не позднее 1 января 2023 г. Платежи вносятся поэтапно не чаще одного раза в месяц. Долг погашается равными платежами не более 50% от ежемесячной арендной платы по договору.

3. Отсутствие санкций.

Штрафы, пени, проценты и иные санкции за несвоевременное внесение арендных платежей не применяются.

4. «Коммуналка» и другие расходы.

Если в арендную плату включены коммунальные платежи или другие эксплуатационные расходы, то на них отсрочка не распространяется. Например, если в договоре указано, что коммунальные платежи составляют 10 тыс. руб., то эту сумму арендатор должен переводить арендодателю вовремя. Есть только одно исключение: если арендодателя освободили на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации от уплаты коммунальных и эксплуатационных платежей.

В каком случае арендатор может рассчитывать на снижение арендной платы?

Если арендатор работает в отрасли из списка пострадавших и заключил договор аренды нежилого помещения до введения режима повышенной готовности, он вправе ждать уменьшения размера арендных платежей на период, когда деятельность организации была полностью или частично приостановлена², и с учетом нерабочих дней³.

Однако правительство лишь рекомендовало арендодателям уменьшить арендные платежи на тот период, когда арендованные помещения не использовались. А значит, они не обязаны это делать. Кроме того, порядок расчета и размер снижения платы не установлены.

Но на рекомендации правительства все же можно ссылаться при направлении арендодателю письма об уменьшении размера арендной платы. И здесь нужно подумать, почему и ему это будет выгодно. Например, вы «якорный» арендатор, и именно благодаря вашему бизнесу в торговом центре арендодателя сохранялась высокая проходимость. Объединитесь с другими арендаторами – ваше единомыслие может сделать арендодателя сговорчивее. А возможно, ваш вид деятельности актуален для него – подумайте о бартере. Многие арендодатели идут на уступки, потому что адекватно оценивают ситуацию и осознают, что пустующее помещение – самое дорогое.

Отсрочка по уплате аренды – для тех, кто арендует федеральное имущество

Арендаторы могут рассчитывать на отсрочку за апрель – июнь 2020 г., если:

• включены в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;
• арендуют федеральное имущество (в том числе земельные участки), составляющее государственную казну РФ;
• осуществляют деятельность в одной из следующих отраслей: авиа- и автоперевозки, аэропортовая деятельность, культура, организация досуга и развлечений, физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт, оказание услуг в сфере туризма, гостиничного бизнеса, общественного питания, организация дополнительного образования, организация конференций и выставок, бытовые услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)⁴.

Отсрочка должна быть предоставлена в течение 7 дней после получения уведомления от арендатора. Важно, чтобы в договоре была прописана цель аренды – осуществление одного из перечисленных видов деятельности. Причем арендатор должен подтвердить, что осуществляет именно такую деятельность.

(Федеральная антимонопольная служба указала, что, так как заключение допсоглашений к договорам аренды федерального недвижимого имущества с субъектами МСП осуществляется в целях поддержки, такие действия не могут быть признаны преференцией в понимании Закона о защите конкуренции. Читайте об этом в новости «ФАС разъяснила, что отсрочка внесения платежей по аренде не считается нарушением законодательства».)

Отсрочка – для тех, кто арендует помещения в ТЦ

Этот способ получения отсрочки по уплате аренды подойдет тем, кто арендует помещения в торговых центрах. Если арендодатель закрыл помещения по указу властей, то их использование становится невозможным. То есть из-за распоряжения государственного органа арендодатель не может выполнить свое обязательство по предоставлению помещения (ст. 417 ГК РФ). А значит, и обязательство арендатора по оплате аренды должно прекратиться на время действия запрета (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Судебная практика, касающаяся применения этого способа в условиях распространения коронавируса, пока не сформировалась, но использовать данный аргумент в переговорах и письмах арендодателю точно нужно.

Если арендатор не является представителем пострадавшей отрасли бизнеса

Кому полагается отсрочка?

Предприниматель может рассчитывать на отсрочку по уплате аренды, если компания включена в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и арендует федеральное имущество, в том числе земельные участки⁵.

Отсрочку должны предоставить в течение 7 дней после получения уведомления от арендатора. Уплатить задолженность без санкций можно будет до 31 декабря 2021 г.

Как убедить арендодателя снизить арендную ставку?

«Непострадавшие» арендаторы могут использовать п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса. Договариваясь о снижении ставки, нужно будет убедительно объяснить арендодателю, что обстоятельства сильно изменились по сравнению с теми условиями, которые существовали на момент заключения договора. Причем вы не могли предвидеть это ранее и не можете изменить что-либо сейчас. Довод о том, что возможности платить за аренду нет, поскольку уменьшилась выручка, лучше подтвердить статистикой и отчетами.

(Как быть тем, на кого арендные каникулы не распространяются, читайте также в статьях «Арендные отношения в условиях пандемии» и «Как добиться уменьшения размера арендных платежей?»)

Как договориться с арендодателем – по пунктам

1. Определите, какой способ подходит вам для решения вопроса аренды.

2. Составьте мотивированное письмо и направьте его арендодателю.

3. Если арендодатель не отреагировал на ваше письмо или отказал, постарайтесь договориться о переговорах.

4. Во время переговоров важно учитывать интересы арендодателя. Выясните, какой объем расходов на помещение несет он. Обсудите альтернативные варианты решения вопроса – уменьшение площади, бартерные услуги и т.п.

5. Если не удается найти решение проблемы, пригласите профессионального переговорщика или проведите медиацию – внесудебное урегулирование спора с участием независимого посредника. (Как урегулировать конфликт с помощью примирительных процедур – читайте в статье «Медиация: разрешаем споры без суда».)

6. Помните, что пока вы не подписали дополнительное соглашение об изменении или расторжении договора, вы обязаны платить за аренду помещения, даже если перестали им пользоваться. Поэтому если договориться с арендодателем не удалось, готовьте исковое заявление, доказательства и оперативно обращайтесь в суд.

Как добиться расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств?

Чтобы досрочно расторгнуть договор, как «пострадавшие», так и «непострадавшие» арендодатели должны будут доказать судье наличие одновременно четырех условий (ст. 451 ГК РФ).

1. Непредвиденность. Стороны заключили договор до введения режима повышенной готовности и не могли предвидеть такого изменения обстоятельств. При этом непредвиденными нельзя считать, например, валютные скачки, так как анализ даже десятилетнего периода показывает, что такие скачки периодически случаются. То есть стороны должны были исходить из того, что вероятно изменение экономической ситуации. Но, конечно, невозможно предвидеть пандемию коронавируса и применение государством ограничительных мер в связи с распространением инфекции.

2. Непреодолимость. Осмотрительность арендатора не поможет преодолеть последствия введенных из-за пандемии ограничений.

3. Неадекватная убыточность. При заключении договора интересы сторон были сбалансированы: стоимость аренды соотносилась с доходами арендатора. Но из-за распространения коронавируса баланс имущественных интересов сторон был нарушен. Арендодатель лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора.

Рекомендуем попросить специалистов из финансового отдела подготовить заключение о том, что в момент подписания договора были рассчитана разница между доходом и расходом и предусмотрена рентабельность бизнеса. Сейчас ситуация изменилась: доход обнулился, а издержки остались огромными.

4. Отсутствие односторонней ответственности арендатора за риск: из обычаев или существа договора не вытекает, что он несет риск изменения обстоятельств. Можно привести противоположный пример: риски, которые возникают при инвестировании денежных средств, берет на себя инвестор – это правило закреплено законом и практикой. Для арендных отношений такое правило не предусмотрено.

Что нужно доказать в суде для снижения арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств?

Этот пункт подойдет арендаторам, которые не признаны «пострадавшими». Ссылаться нужно будет на ст. 451 Гражданского кодекса и доказывать придется наличие тех же четырех условий, что и при расторжении договора (см. выше). Но важно будет учесть несколько деталей.

Суды только в исключительных случаях изменяют условия договора. В том числе крайне редко уменьшают размер арендных платежей на определенный период. Это происходит потому, что судья – юрист и не может адекватно оценить, насколько должна быть снижена арендная плата в конкретной ситуации. Нужно иметь в виду, что обычно судьи расторгают договор, если арендатор ссылается на существенное изменение обстоятельств.

Изменение договора в судебном порядке возможно, если его исполнение нарушит соотношение имущественных интересов сторон и приведет к тому, что заинтересованная сторона понесет ущерб и в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А это нужно дополнительно доказывать. Например, арендатор недавно сделал дорогостоящий ремонт в помещении, что может документально доказать. Расходы эти он планировал покрыть в ходе осуществления деятельности в арендованном помещении, однако из-за распространения коронавируса вынужден был ее приостановить. В данном случае, если арендатор полностью оплатит аренду, он понесет существенный ущерб и будет лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.

Как «пострадавшему» арендатору отстоять свои интересы, если арендодатель отказал в снижении арендной платы?

Если арендатору как представителю пострадавшей отрасли бизнеса положена отсрочка по уплате аренды, в суде он может ссылаться на п. 3 Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439. В нем арендодателям рекомендовано уменьшить арендные платежи на период неиспользования помещения.

На такую возможность обратил внимание и Верховный Суд РФ в п. 5 Обзора № 2⁶. ВС РФ уточнил, что, если арендодатель необоснованно уклонялся от снижения арендной платы, суд может сам установить ее уменьшенный размер. Определит его суд с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Что значит «обычно» – нам предстоит узнать, когда начнет формироваться судебная практика по этому вопросу.

Когда начинает действовать решение суда об изменении или расторжении договора?

• Если суд снизит арендную ставку или расторгнет договор на основании существенно изменившихся обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), то вносить арендные платежи в уменьшенном размере или не платить вовсе можно будет только с момента вступления решения суда в законную силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ). То есть пока идет суд, за аренду придется платить полностью.
• Но если суд уменьшит размер аренды по новому основанию – из-за невозможности использовать арендованное помещение (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ), то снижение ставки будет распространяться и на предыдущий период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться помещением, но суд еще не вынес решение или оно не вступило в силу (п. 5 Обзора Верховного Суда РФ № 2 за 2020 г.). То есть если вы все это время платили вовремя, а могли вовсе этого не делать из-за отсрочки, арендодатель должен будет сделать перерасчет и зачесть выплаченные суммы в счет будущей оплаты.

Что делать, если арендодатель взыскивает через суд просроченные платежи и штрафы?

Форс-мажор может стать основанием для освобождения арендатора от ответственности за просрочку по уплате аренды (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Однако не все смогут ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы. Для применения этой «опции» должны быть соблюдены несколько требований.

1. Для начала нужно разобраться, признано ли в вашем регионе распространение коронавируса обстоятельством непреодолимой силы (таких регионов более 40) и когда это случилось.

Важно понимать, что не пандемия является форс-мажором, а введение режима повышенной готовности, т.е. те меры государства, которые приняты для борьбы с коронавирусной инфекцией. Это значит, что форс-мажор перестанет действовать в тот момент, когда будут сняты ограничения, предусмотренные на период распространения заболевания.

2. Обратите внимание на условия о форс-мажоре в вашем договоре. В нем могут быть предусмотрены обстоятельства, которые стороны считают и не считают форс-мажором. Нам попадались договоры, в которых указано, что принятие государством определенных мер не является обстоятельством непреодолимой силы. В таком случае суд вряд ли окажется на стороне арендатора, и неустойку и штрафы придется платить.

3. Оцените финансовое положение компании в изменившейся ситуации. Невозможность исполнения обязательства по договору и обстоятельства непреодолимой силы должны иметь причинно-следственную связь. Например, владельцам аптек будет сложно доказать, что арендная плата не вносилась из-за введения режима повышенной готовности, ведь деятельность аптек не ограничена мерами по борьбе с распространением инфекции.

Важно будет доказать, что вашей вины в несвоевременной оплате аренды нет. Скажем, суд вряд ли признает влияние обстоятельств непреодолимой силы, если на счетах у вас были средства, но вы решили не платить, потому что посчитали, что освобождены от штрафов и неустоек за просрочку.

4. Часто в договоре предусмотрен порядок уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы. То есть устанавливается период времени, в течение которого вы должны уведомить партнера о том, что не можете исполнять обязательства из-за таких обстоятельств. Если такое условие в договор включено, нужно обязательно направить уведомление в срок и сохранить подтверждение отправки. Оригинал уведомления нужно отправить на юридический адрес арендодателя и продублировать на его электронную почту. Актуальность юридического адреса можно проверить на сайте ФНС.

5. Форс-мажор может быть дополнительно подтвержден заключением Торгово-промышленной палаты. Но нужно понимать, что именно суд будет решать, является ли форс-мажор причиной невыполнения обязательства. В одних ситуациях достаточно доказательств, и суд без заключения Торгово-промышленной палаты признает, что действовало обстоятельство непреодолимой силы. В других ситуациях даже при наличии заключения о том, что в данном случае имел место форс-мажор, суд приходит к иному выводу. Заключение не является предопределяющим доказательством в суде, и строгой необходимости получать его нет. Но все же лучше это сделать – оно станет дополнительным доказательством.