Изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд: устраняем разногласия без суда

Направление замечаний

После получения проекта соглашения об изъятии недвижимости и отчета о ее оценке у правообладателя есть 90 календарных дней, чтобы подписать соглашение или представить замечания (п. 9, 10, 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ)).

Направление возражений не прерывает этот срок (п. 8 Рекомендаций Минэкономразвития России по применению Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ).

Замечания нужно отправить по адресу инициатора изъятия, указанному в проекте соглашения или ЕГРЮЛ. Дополнительно их можно передать по электронной почте или через официальную форму обращения.

Когда стороны не достигают согласия, спор рассматривается в суде.

Изменение организационных условий

Если правообладатель не согласен со сроком освобождения помещения, порядком передачи объекта или иными организационными условиями, то он может направить предложения об их изменении (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

Строгой формы нет. Предложения допустимо представить в виде протокола разногласий или письма с новой редакцией пунктов соглашения.

Рекомендую приложить подтверждающие документы. Например, письма арендаторов о невозможности выезда в установленный срок.

Изменение размера компенсации за изымаемое имущество

Кто и как рассчитывает компенсацию, которая выплачивается собственникам изымаемых участков, – мы рассказали в статье «Оценка недвижимости при ее изъятии для государственных или муниципальных нужд».

Если правообладатель не согласен с оценкой имущества и предложенной за него компенсацией, то он может направить предложения об изменении условий соглашения (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

Однако просто обозначить замечания недостаточно. Необходимо их обосновать и представить доказательства. В частности, это могут быть следующие документы:

• рецензия на отчет об оценке недвижимости. Укажет на ошибки в отчете. Например, неправильно подобранные аналоги объекта, некорректные расчеты, несоответствие требованиям закона;

• сметная ведомость. Используется, если отчет основан на затратном подходе. Покажет, что выбранные аналоги не соответствуют объекту или в расчете не учтены важные элементы;

• заключение строительно-технической экспертизы. Позволит подтвердить или опровергнуть включенные в отчет сведения о конструкции объекта, использованных материалах или инженерных системах;

• заключение экспертизы саморегулируемой организации оценщиков. Подтвердит, соответствует ли отчет требованиям закона и стандартам оценки. Используется как дополнительное доказательство при досудебном урегулировании спора или в суде;

• альтернативный отчет об оценке. Составляется согласно Закону об оценочной деятельности. Может пригодиться как расчет стоимости объекта. Особенно актуален, если досудебное урегулирование спора не дало результата и предстоит судебное разбирательство.

Перечисленные документы понадобятся, если спор все же придется решать через суд. Важно, чтобы их готовили компетентные специалисты, имеющие опыт работы в рамках процедуры изъятия недвижимости для государственных нужд.

Пример из практики. Ко мне обратился собственник склада, который собирались изъять для госнужд. Мы изучили документы и обнаружили существенные нарушения, повлиявшие на размер компенсации за изымаемое имущество.

Во-первых, при оценке строения применили усредненный аналог из справочника без учета индивидуальных особенностей объекта. Мы заказали строительно-техническую экспертизу, на ее основе сделали индивидуальный расчет и направили замечания оценщику. Он согласился с нашими доводами и добавил в расчет недостающие элементы. Благодаря этому стоимость объекта выросла.

Во-вторых, при оценке земельного участка использовали аналог, не подходящий по характеристикам. Мы предложили три альтернативных объекта с подробным обоснованием их соответствия участку. Оценщик принял наши аргументы и внес изменения в отчет.

В-третьих, мы обратили внимание, что не были учтены убытки, связанные с демонтажом, хранением и последующей установкой внутреннего складского оборудования, включая лифт, автопогрузчик и стеллажные системы. А также представили коммерческие предложения риелторов, на основании которых удалось увеличить компенсацию за издержки с 1% до 2%.

Благодаря тщательной подготовке и последовательной позиции все спорные моменты нам удалось урегулировать в досудебном порядке.

Переговоры

При подготовке соглашения орган вправе провести с правообладателем переговоры об условиях изъятия недвижимости (подп. 6 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ). Формат может быть разный: личная встреча, официальное совещание, письменное обсуждение.

Переговоры – право, а не обязанность органа. Их не всегда инициируют, но это не лишает правообладателя возможности представить замечания (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

Если переговоры все же назначили, то к ним следует подготовиться. На другой стороне будут профессиональные участники – важно вести с ними аргументированный диалог.