Как избежать проблем при покупке квартиры?

Покупка квартиры у родственников

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова:

На первый взгляд, купить квартиру у родственников безопаснее и выгоднее: не обманут, да еще и скидку сделают. Но даже в таком случае есть риск остаться без жилья и денег. Если родственник-продавец окажется банкротом, то сделку купли-продажи могут признать недействительной, и квартиру покупатель должен будет вернуть.

Родственник будет признан банкротом, если стал неплатежеспособным и не может отвечать по долгам. В ходе банкротства устанавливается имущество, за счет которого может быть погашена задолженность. Также проверяется, какие сделки по распоряжению имуществом совершены в течение 3 лет, предшествующих банкротству.

На сделку купли-продажи недвижимости, где покупатель и продавец – родственники, обратят особое внимание. На покупателя посмотрят как на заинтересованное лицо, через которое родственник-должник вывел свое имущество, чтобы его не продали для расплаты по долгам. Закон презюмирует, что покупатель знает или должен знать о долгах родственника либо о том, что сделка осуществляется в ущерб интересам кредиторов (т.е. тех, кому должен родственник-банкрот).

Список заинтересованных лиц широк: супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга (п. 3 ст. 19 Закона о банкротстве). Допустим, о финансовом положении жены своего брата вы можете ничего не знать, но по умолчанию будете считаться заинтересованным по отношению к ней лицом. После покупки у нее квартиры в случае ее банкротства вы рискуете потерять и жилье, и деньги.

Если суд установит, что покупатель квартиры является заинтересованным лицом по отношению к продавцу-банкроту, сделка купли-продажи будет признана недействительной. Покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцу. При этом деньги покупателю не возвращаются, поскольку считается, что они не передавались и сделка фактически не осуществлялась.

Например, А. продал долю в квартире своему брату. Договор купли-продажи удостоверил нотариус. Спустя два года после сделки А. признали банкротом из-за долга по кредиту. В ходе банкротства был назначен финансовый управляющий, который подал заявление о признании сделки по купле-продажи доли недействительной. Он настаивал: брат знал о долгах А. и понимал, что сделка проводится для того, чтобы банк не обратил на долю в квартире взыскание для возврата долга. Суд признал сделку купли-продажи недействительной. На брата А. возложили обязанность передать долю обратно. И это случилось, хотя доля в квартире была продана по рыночной стоимости, факт передачи денежных средств не оспаривался, и не были установлены обстоятельства, подтверждавшие осведомленность брата о долгах должника (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 19 августа 2022 г. по делу № А40-83446/2020).

Еще пример: Б. заключила договор купли-продажи квартиры со своей матерью, а через два года стала банкротом. Суд признал сделку недействительной. Он указал, что мать – заинтересованное лицо, она не могла не знать о долгах дочери и ее неплатежеспособности. Более того, мать обязали доказать, что у нее были средства на покупку квартиры. Она предоставила договор займа денежных средств с другим гражданином, но суд усомнился в том, что женщина реально получила эти деньги. Обычно суды критически относятся к договорам займа с физическими лицами (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30 ноября 2022 г. по делу № А40-244303/2019).

Что предпринять при покупке квартиры у родственника?

1. Узнайте, есть ли у продавца кредиты.

Для этого можно попросить предоставить информацию о счетах в кредитных организациях. Если кредит у продавца есть, следует запросить информацию о задолженности: регулярно ли вносятся платежи, не допускаются ли просрочки. Дополнительно стоит проверить на сайте ФССП России, нет ли у продавца возбужденных исполнительных производств.

Суд не признает сделку между родственниками недействительной, если на дату ее совершения просрочек по кредиту у продавца не было (Определение Арбитражного суда Московской области от 30 января 2023 г. по делу № А41-95364/2021).

2. Включите в договор заверение об обстоятельствах.

Можно внести в договор купли-продажи недвижимости пункт с гарантией продавца об отсутствии у него признаков несостоятельности (банкротства) и о совершении сделки без намерения причинить имущественный вред иным лицам. Данный пункт не обезопасит покупателя на 100%, но будет дополнительным плюсом в случае доказывания должной осмотрительности при заключении договора.

3. Зафиксируйте факт передачи денег продавцу.

В случае перевода денежных средств на банковский счет необходимо указать в назначении платежа, по какому договору осуществляется платеж. Если продавец получает наличные, нужно составить акт приема-передачи денежных средств. Однако имейте в виду, что к расписке суд может отнестись критически с учетом родства между сторонами.

Суд признает сделку недействительной, если покупатель и продавец не представят доказательства, подтверждающие передачу и получение денежных средств по договору купли-продажи (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 29 декабря 2022 г. по делу № А40-59624/2021).

4. Подтвердите материальное положение.

На покупателе лежит обязанность подтвердить, что у него были деньги на квартиру. Если доказательства не предоставить, суд признает сделку недействительной (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 5 апреля 2022 г. по делу № А40-73034/2020).

Еще раз отмечу, что к договорам займа между физическими лицами суды относятся критически. Идеальные варианты: справка о доходах по форме 2-НДФЛ или 3-НДФЛ; свидетельство о праве на наследство, подтверждающее получение денег; договор купли-продажи и доказательства о расчетах по сделке в случае продажи имущества для покупки квартиры; кредитный договор или договор ипотеки; банковская выписка о состоянии счета на дату сделки и проч. (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2023 г. по делу № А40-179592/2020).

5. Выпишите из квартиры бывшего собственника.

Продавец должен быть выписан из квартиры. Суд признает сделку недействительной, если бывший собственник останется зарегистрирован в жилом помещении. Он решит, что продавец на самом деле не желает отчуждать имущество, а хочет продолжить им пользоваться (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 12 декабря 2022 г. по делу № А40-55635/2020).

6. Не занижайте стоимость квартиры.

Не просите родственника сделать скидку на жилье, иначе сделка может быть признана недействительной. Суды критически относятся к сделкам купли-продажи квартиры, если ее стоимость отличается от рыночной более чем на 15–20%.

Оцените стоимость квартиры, например через сервис «ДомКлик» (центр недвижимости от Сбербанка). Тогда признать факт занижения стоимости имущества будет сложнее ввиду отсутствия оснований не доверять такой оценке (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 3 ноября 2022 г. по делу № А40-55154/2021).

Покупка квартиры у должника

Адвокат АБ «Линия Права» Любовь Махлай:

Одна из серьезных проблем купли-продажи жилья – банкротство продавца. Если на момент покупки квартиры в отношении продавца уже начато дело о банкротстве или он обанкротился в течение 3 лет после совершения сделки, то есть риск, что ее признают недействительной (ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 10, 168 ГК РФ). Причем оспорить могут и цепочку сделок – когда обанкротился не продавец, а кто-то из предыдущих собственников квартиры.

Суд может посчитать, что продавец-должник так избавлялся от активов, чтобы причинить вред кредиторам. То есть решил продать квартиру, чтобы не расплачиваться по долгам за счет своего имущества. Об этом могут свидетельствовать продажа квартиры по заниженной цене, со значительной отсрочкой в оплате или на иных условиях, которые не соответствуют рыночным. Суды также обращают внимание на то, позволяло ли финансовое состояние покупателя приобрети квартиру, откуда он взял на нее деньги и действительно ли они переведены.

Если сделку признают недействительной, у покупателя заберут квартиру и продадут для погашения долгов продавца. А вот деньги покупателю либо вообще не вернут, либо вернут не сразу и далеко не всю сумму. Ему нужно будет «встать в очередь» в реестр требований кредиторов продавца и ждать расчетов. Срок возврата и размер возмещения будут зависеть от того, сколько у должника активов и каков его долг. По данным Федресурса, удовлетворяется лишь около 7% требований тех, кому должен банкрот.

Если суд посчитает покупателя недобросовестным, то вынесет его требования «за реестр», т.е. удовлетворяться они будут после расчетов со всеми кредиторами, включенными в реестр. На практике требования «за реестром» никогда не удовлетворяются.

Поэтому если у продавца много долгов или, хуже того, в отношении него уже возбуждено дело о банкротстве, то от сделки купли-продажи недвижимости лучше отказаться. Не в счет ситуации, когда жилье банкрота продается с торгов в рамках специальной законной процедуры.

Конечно, при оспаривании сделок купли-продажи недвижимости их не всегда признают недействительными. Например, в одном деле покупатель и продавец смогли сохранить сделку, доказав, что она была настоящей. Покупатель представил доказательства того, что у него были деньги на приобретение недвижимости, которые он и передал продавцу. Также стороны подтвердили, что стоимость имущества не занижали. В итоге суд посчитал, что продавец и покупатель действовали добросовестно, и не признал сделку недействительной (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2022 г. по делу № А41-77754/2019).

Что предпринять, чтобы не купить жилье у банкрота?

1. Закажите выписки из ЕГРН об объекте недвижимости и о переходе прав на него.

Проверьте, как часто продавалось жилье за последние 3 года. Неоднократные продажи должны насторожить.

2. Определите, соответствует ли цена продажи жилья его рыночной стоимости.

Желательно заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. Сравните цену продажи с кадастровой стоимостью жилья, которая указана в выписке об объекте недвижимости. По общему правилу рыночная стоимость не должна быть ниже кадастровой. Сравните цены на схожее жилье в сервисах вроде «Циан», «Авито» и т.п. Если цена продажи существенно отличается в меньшую сторону (на 25–30% и более), то лучше отказаться от покупки такой квартиры.

Если снижение цены на жилье связано с его недостатками (например, квартира после пожара), перечислите в договоре купли-продажи эти дефекты и укажите, что цена сформирована с их учетом. Дополнительно можно зафиксировать недостатки жилья с помощью фотосъемки. Но важно, чтобы по фотографиям можно было определить дату и место съемки.

3. Проверьте наличие долгов у продавца и предыдущих собственников жилья как минимум за последние 3 года.

Судебные дела в отношении продавца можно посмотреть в картотеке арбитражных дел. У судов общей юрисдикции нет общей базы, поэтому смотрите картотеки мирового судьи, районного суда и суда субъекта по адресу регистрации продавца. По судебным делам вы сможете понять, судится ли кто-то с продавцом из-за его долгов. Например, банк может подать иск и требовать погашения задолженности по кредиту.

Также проверьте на сайте ФССП, не ведутся ли исполнительные производства в отношении продавца. А сведения о его банкротстве можно найти на Федресурсе, сайте «Коммерсанта» и в картотеке арбитражных дел.

Как обезопасить себя при покупке «подозрительного» жилья?

1. Не отдавайте продавцу деньги наличными под расписку.

Перечисляйте денежные средства на банковский счет, используйте банковскую ячейку или расчеты по аккредитиву.

2. Сохраните документы, подтверждающие, что у вас были средства на квартиру.

Если для покупки жилья вы берете деньги в долг не у финансовой организации, обязательно составьте договор займа и сохраните его. При этом получать наличные под расписку нежелательно. Лучше использовать способы, которые позволят подтвердить, что деньги действительно передавались.

Важно брать деньги у лица, финансовые возможности которого позволяют предоставить нужную сумму. Если вы взяли в долг 20 млн у человека с ежемесячным доходом в 10 тыс. руб., у суда возникнут вопросы.

Покупка приватизированного жилья

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова:

Для начала разберемся, что значит «покупка приватизированного жилья». Это приобретение на вторичном рынке квартиры, которую продавец получил в собственность бесплатно от государства или муниципалитета. Право приватизировать жилое помещение есть у всех, кто зарегистрирован в нем на момент начала процедуры приватизации. Поэтому если человек зарегистрирован в квартире, то он либо участвует в приватизации, либо письменно отказывается от этого.

Если гражданин отказывается от участия в приватизации, он теряет возможность получить такое жилье в собственность. При этом право проживать в приватизированной квартире за «отказником» сохраняется бессрочно. Это и есть один из рисков покупки квартиры, которая была приватизирована: может случиться так, что покупатель приобретет жилье, в котором останутся проживать другие граждане.

В случае смены собственника приватизированной квартиры вопрос о сохранении права пользования ею решает суд с учетом обстоятельств дела. Причем обязательно учитывается дата приватизации, что позволяет определить два важных момента. Первое – какая редакция Закона о приватизации действовала при приватизации квартиры. Например, в 1991 г. правом на приватизацию жилого помещения обладали только совершеннолетние граждане, а с 1994-го такое право появилось и у несовершеннолетних. Второе – сколько человек имели право на приватизацию жилья.

Например, в марте 2021 г. по договору купли-продажи В. приобрел жилье, в котором были зарегистрированы и проживали Г. и Д. Они не являлись членами семьи В. и отказывались выселяться из квартиры. Поэтому В. обратился в суд с требованием прекратить право пользования жилым помещением Г. и Д.

В ходе судебного разбирательства стало известно, что ранее квартира была предоставлена семье из трех человек. В 2013 г. она была приватизирована, при этом Г. и Д. отказались от приватизации в пользу Е. (продавца). Г. и Д. считали, что имеют право бессрочного пользования квартирой, несмотря на смену ее собственника. Они подали встречный иск о признании за ними права постоянного бессрочного пользования жилым помещением. Указали, что проживали в квартире с момента ее предоставления бывшему собственнику.

Суд отказал новому собственнику квартиры в удовлетворении требований и встал на сторону Г. и Д., сославшись на положения ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Он исходил из того, что право пользования жилым помещением Г. и Д. носит бессрочный характер, поэтому должно учитываться при переходе права собственности на это помещение от бывшего собственника Е. к новому собственнику В. Также суд учел, что В. на момент заключения договора купли-продажи знал о зарегистрированных жильцах. Таким образом, Г. и Д. сохранили право проживания в квартире, несмотря на смену собственника (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2022 г. по делу № 88-8151/2022).

В данном деле имело значение то, что Г. и Д. проживали в квартире после ее продажи. Поэтому важно помнить: если покупателю удастся доказать обратное, шанс на сохранение права проживания в квартире за прежними жильцами будет минимальным.

Что предпринять для минимизации рисков при покупке приватизированного жилья?

1. Запросите правоустанавливающие документы на квартиру.

Чтобы узнать, относится ли жилье к приватизированному, необходимо запросить у продавца документ, на основании которого он получил квартиру в собственность. Таким документом может быть договор о передаче жилого помещения в собственность в результате приватизации.

2. Попросите у продавца справку об участии или неучастии в приватизации.

Если будет обнаружено, что зарегистрированные в квартире жильцы не участвовали в приватизации, ее могут признать недействительной. А это повлияет и на сделку купли-продажи. Жильцы должны либо принять участие в приватизации, либо отказаться от нее. И не забывайте, что даже при отказе от приватизации право проживать в квартире за жильцами сохраняется.

3. Узнайте о количестве проживающих в квартире.

Необходимо попросить у продавца выписку из домовой книги, которая содержит информацию о всех зарегистрированных в жилом помещении лицах. Так вы поймете, сколько человек проживали в квартире на момент приватизации и могли в ней участвовать.

С 2018 г. домовые книги отменили, но выписки из них выдают. Например, в Москве такую выписку можно получить через МФЦ. Также можно запросить единый жилищный документ (ЕЖД) – он доступен в некоторых регионах, в том числе в Москве.

4. Убедитесь в снятии с регистрационного учета всех жильцов.

Если решились на покупку приватизированного жилья, выходите на сделку только после того, как все жильцы сняты с регистрационного учета и добровольно выехали из квартиры.

Покупка квартиры, в которой зарегистрированы другие граждане

Старший юрист юридической группы «Плотников и партнеры» Михаил Новоселов:

Распространенная проблема – приобретение квартиры, в которой зарегистрированы продавец, члены его семьи и иные лица. Если после заключения договора купли-продажи они откажутся выписаться добровольно, то покупателя ждет судебное разбирательство – спор по поводу выселения из квартиры.

В судебной практике огромное количество идентичных споров: покупатель приобрел жилье, в котором прописаны другие граждане. Продавец по договору купли-продажи обязался обеспечить снятие их с регистрационного учета, но не сделал это. Если продавец бездействует, а жильцы отказываются сняться с регистрации, у покупателя один выход – выселять их через суд. Впрочем, проблем обычно не возникает – суды таких жильцов выселяют (апелляционные определения Московского городского суда от 30 июня 2022 г. по делу № 33-24035/2022, от 22 июня 2022 г. по делу № 33-22996/2022, от 26 января 2022 г. по делу № 33-3504/2022).

Что предпринять, чтобы не пришлось бороться за выселение посторонних из новой квартиры?

1. Требуйте, чтобы на момент заключения сделки все жильцы были сняты с регистрации.

Необходимо запросить у продавца документы и проверить, действительно ли все сняты с регистрационного учета.

2. Пропишите в договоре, что снятие с регистрации жильцов – обязанность продавца.

Если у продавца не получается оперативно выписать из квартиры всех зарегистрированных граждан, то в договоре купли-продажи надо указать сроки, в которые продавец обязуется это сделать. Также можно предусмотреть штраф за нарушение данного обязательства. Как правило, это стимулирует продавцов поскорее снять с регистрационного учета себя и остальных.

3. При подготовке договора купли-продажи квартиры не пренебрегайте услугами специалистов, которые помогут заключить сделку на максимально выгодных условиях и минимизировать риски.

(Больше полезных советов вы найдете в статьях «Риски продавца и покупателя недвижимости», «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр», «Как не потерять новую квартиру из-за оспаривания сделки?»)