Как не потерять новую квартиру из-за оспаривания сделки?

Почему суд может признать сделку недействительной?

Сделки, совершенные в течение трех лет до даты принятия судом заявления о признании должника банкротом, могут оспорить в случаях, когда продавец:

• получил за квартиру значительно меньше, чем она стоит (например, квартиру продали с большой скидкой);
• ничего не получил (например, продавец формально перерегистрировал свою квартиру на родственника или знакомого, чтобы сохранить жилье при банкротстве);
• сделка была нацелена на причинение вреда кредиторам, и вред им был причинен, причем покупатель об этом знал (например, квартира была передана как отступное в счет погашения несуществовавшего долга).

Если эти обстоятельства не будут опровергнуты в суде, сделку признают недействительной.

(Почему еще сделки признают недействительными и чем это грозит – читайте в статье «Ваша сделка окажется недействительной...».)

Как подготовиться к возможному оспариванию сделки при покупке недвижимости?

Заключите договор с риелтором

Если ищете квартиру с помощью риелтора, заключите с ним договор – это подтвердит отсутствие взаимозависимости между вами и должником (юристы называют такую взаимозависимость аффилированностью).

Не советую оплачивать наличными услуги риелтора – судьи настороженно относятся к распискам. Используйте безналичный способ оплаты.

Распечатывайте и сохраняйте объявления

Если ищете квартиру через «Авито», «Циан» или другие сайты, обязательно распечатайте и сохраните в электронном виде объявления о продаже всех или хотя бы большинства просмотренных вами объектов недвижимости. Это опять же подтвердит отсутствие аффилированности между вами и должником и поможет доказать, что вы действительно искали жилье.

Запросите документы у продавца – собственника недвижимости

Вам понадобятся договоры с предыдущими собственниками недвижимости, документы об оплате покупки, выписки из ЕГРН и домовой книги, поквартирная карточка и другие документы, которые касаются объекта недвижимости и перехода прав на него. Снимите копии с документов и по возможности заверьте их нотариально. Это подтвердит вашу разумность и добросовестность при покупке жилья. То есть документы помогут доказать, что вы приняли необходимые меры для проверки объекта недвижимости.

Посмотрите в паспорте продавца, есть ли у него супруга. Если да – спросите, не заключили ли они брачный договор (почему это важно – читайте в статье «Брачный договор: чего в нем быть не должно?»). Если собственник разведен, но квартира приобретена в браке, потребуйте нотариального согласия бывшей супруги на продажу жилья.

Проверьте, не менял ли регистрацию собственник незадолго до сделки. Если менял, это повод обеспокоиться. Как и безвозмездная сделка между предыдущими правообладателями и продажа квартиры по доверенности.

Закажите выписку из ЕГРН

Получение на свое имя такой выписки перед сделкой подтвердит вашу добросовестность.

Закажите оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и получите заключение оценщика

Рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть равна или может немного отличаться от цены приобретения, указанной в договоре. Значительная скидка, исчисляемая в десятках процентов, должна вызвать у вас сомнения.

У суда точно возникнут вопросы, ведь такая скидка свидетельствует о неравноценности предоставления. Суд может решить так: при покупке недвижимости по низкой цене покупатель не мог не понимать, что причиняет вред кредиторам, либо он вместе с должником выводил активы.

Поэтому будьте бдительны. Большая скидка на квартиру – не причина порадоваться, а повод провести тщательную проверку. При наличии малейших сомнений в добросовестности продавца стоит отказаться от сделки.

Проверьте продавца, его супругу и предыдущих собственников по общедоступным базам

Прежде всего нужно выяснить, не являются ли они участниками судебного процесса, нет ли у них долгов и не возбуждено ли дело о банкротстве. Для этого изучите картотеку арбитражных дел, сайты судов общей юрисдикции, базу исполнительных производств, «Федресурс», ЕГРИП и ЕГРЮЛ.

Результаты проверки лучше распечатать и сохранить в электронном виде – это поможет подтвердить вашу добросовестность в случае оспаривания сделки. Например, может оказаться, что собственник недвижимости руководит проблемным юрлицом и после продажи квартиры ему предъявят требования в рамках дела о банкротстве этого юрлица.

(Подробнее о проверке продавца читайте в материалах «Риски продавца и покупателя недвижимости» и «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр».)

Все расчеты проводите через банк

Так вы сможете подтвердить действительность перевода денежных средств должнику.

Включите в договор раздел о заверениях и гарантиях

Такой раздел может содержать положения о том, что:

• сделка совершается не для вида и не для прикрытия другой сделки;
• продавец заключает договор не на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для него кабальной сделкой;
• продавец не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;
• продавец обладает полной дееспособностью, ограниченно или полностью недееспособным не признан;
• продавец на момент заключения договора психическими или иными физиологическими нарушениями и заболеваниями не страдает. Не принимает лекарственные (нелекарственные) средства или иные препараты, влияющие на его волю (психику). Находится в здравом уме и понимает значение происходящего события;
• у продавца нет долгов и иных обязательств, в том числе нажитых в браке, которые могут повлечь его банкротство или банкротство его супруги; ему не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с заявлением о признании его или супруги банкротами; в отношении него и супруги не начата процедура банкротства; они не планируют обращаться в суд с заявлениями о признании себя банкротами; они не привлечены к субсидиарной ответственности по долгам контролируемых ими лиц;
• ни продавец, ни его супруга не являются ответчиками в суде, в отношении них не возбуждено исполнительное производство и не ведется уголовное преследование, вследствие чего может быть наложен арест на квартиру или запрет на совершение регистрационных действий, обращено взыскание либо возможны конфискация, виндикация, возврат в порядке реституции в пользу государства или третьих лиц. Квартира не внесена в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридического лица, в том числе в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации или ликвидации.

Эти формулировки помогут избежать возможного признания сделки недействительной.

Будьте готовы подтвердить наличие финансовой возможности приобрести недвижимость

В случае оспаривания сделки важно подтвердить, что у вас были деньги на покупку жилья и что они получены не от должника или аффилированных с ним лиц для создания видимости оплаты. Для этих целей подойдут справки 2-НДФЛ и документы, доказывающие наличие у вас вклада, доходов от продажи имущества и т.д.

***

При покупке недвижимости риски остаются, даже если продавец уже когда-то банкротился. То, что процедура банкротства была завершена, не значит, что дело о банкротстве не может быть возбуждено вновь со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания сделок и т.д.

Указанный выше перечень действий неисчерпывающий. Может выясниться, что в вашей ситуации нужно проверить что-то еще. Поэтому для надежности перед покупкой квартиры лучше проконсультироваться с юристом.