Как уменьшить налог на имущество в Москве?

Какие объекты недвижимости попадают в Перечень?

Для начала разберемся, в отношении каких объектов недвижимости налоговая база определяется как их кадастровая стоимость независимо от включения в Перечень. Это жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Теперь посмотрим на объекты недвижимого имущества, кадастровая стоимость которых при расчете налога учитывается, только если они попали в Перечень:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых, согласно сведениям в ЕГРН или документам технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости, предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в России через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в России через постоянные представительства.

Перечисленные объекты недвижимости попадают в Перечень, только если имеют характеристики, указанные в ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Например, торговый центр (комплекс) будет включен в Перечень: 1) если здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания; 2) либо если для размещения таких объектов предназначено или используется не менее 20% площади здания. При этом в первом случае здание включат в Перечень автоматически, а во втором – только после выездной проверки Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы.

Если вы обнаружили свой объект недвижимости в Перечне, значит, он соответствует одной из указанных выше категорий.

Как узнать, включен ли объект недвижимости в Перечень?

Чтобы узнать, есть ли в Перечне ваше недвижимое имущество: 1) открываем сайт https://www.mos.ru/depr; 2) переходим в раздел «Деятельность» → «Сервисы» → «Сервис для поиска объектов недвижимого имущества, по которым налог на имущество исчисляется от кадастровой стоимости»; 3) вводим в поисковой строке кадастровый номер объекта недвижимости и узнаем причины включения его в Перечень, если это все же произошло.

Ваша недвижимость может попасть в Перечень сразу по нескольким основаниям. Например, вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, предусматривает размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. При этом для размещения таких объектов используется не менее 20% площади здания.

Чтобы понять, одно или несколько оснований повлияли на включение вашего недвижимого имущества в Перечень: 1) открываем сайт https://www.mos.ru/ggi; 2) переходим в раздел «Деятельность» → «Результаты инспекционных мероприятий»; 3) нажимаем «Перейти к поиску»; 4) вводим в поисковой строке кадастровый номер объекта недвижимости и определяем основания включения его в Перечень.

Если Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы провела обследование здания, то вы сможете ознакомиться с информацией об этом. Если же обследование не проводилось, ваше здание включено в Перечень по виду разрешенного использования земельного участка.

Как понять, получится ли исключить объект недвижимости из Перечня?

Если здание включено в Перечень, хотя проверка его использования не проводилась

1. Прежде всего нужно проверить виды разрешенного использования земельного участка, на котором находится здание.

1) До 31 октября 2017 г. действовал Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее – Приказ Минэкономразвития № 39). Виды разрешенного использования земельных участков определялись на основании этого приказа.

2) Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее – Приказ Минэкономразвития № 540). По нему виды разрешенного использования участков определялись с даты вступления приказа в силу, т.е. с 24 декабря 2014 г., и до 5 апреля 2021 г. До начала действия этого приказа виды разрешенного использования участков указывались в соответствии с классификацией, утвержденной упомянутым выше Приказом Минэкономразвития № 39.

3) Новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков был утвержден Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412. Применяется он с 5 апреля 2021 г. по настоящее время.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ). Таким образом, при проверке вида разрешенного использования участка значение будет иметь период, когда он был установлен. От этого зависит, какой из вышеперечисленных классификаторов подлежит применению.

Например, если вид разрешенного использования участка был установлен в 2010 г. и до настоящего времени остался неизменным, то применяется классификатор, утвержденный Приказом Минэкономразвития № 39. Если же вид разрешенного использования участка был установлен в 2015, 2016 или 2017 г., подлежит применению классификатор, утвержденный Приказом Минэкономразвития № 540.

При расчете налога учитывается вид разрешенного использования участка, поименованный в классификаторе, который применялся на дату установления этого вида разрешенного использования.

По мнению судов, виды разрешенного использования земельных участков должны дословно соответствовать тем, что перечислены в классификаторе, утвержденном одним из вышеперечисленных нормативных правовых актов. Например, в п. 1.2.5 Методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития № 39, значатся «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Если вид разрешенного использования такого участка сформулирован иначе, есть основание для исключения объекта недвижимости из Перечня. Таким основанием будет считаться любое отступление от формулировок, предусмотренных законодательством.

2. Если вид разрешенного использования земельного участка соответствует одному из тех, что включены в подходящий классификатор, необходимо установить, есть ли дополнительные виды разрешенного использования участка. Они могут стать основанием для исключения объекта недвижимости из Перечня.

Поясню: земельный участок может иметь несколько видов разрешенного использования. Допустим, один дословно совпадает с включенным в классификатор. Тогда важно определить дату установления дополнительного вида разрешенного использования участка и понять, соответствует ли он классификатору. В случае несоответствия возможно исключение объекта недвижимости из Перечня.

3. Если виды разрешенного использования участка, на котором расположено спорное здание, не полностью соответствуют критериям, предусмотренным ст. 378.2 НК РФ, – Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы должна проверить фактическое использование объекта недвижимости.

Если площадь здания составляет менее 1000 кв. м, отсутствует вероятность проведения выездной проверки Госинспекцией. В этом случае исключение объекта недвижимости из Перечня при наличии указанных выше оснований будет окончательным. Однако возможность исключения его из Перечня не теряется, даже если площадь здания превышает 1000 кв. м.

Если здание включено в Перечень после проверки его использования

1. Единственным доказательством использования здания в целях, предусмотренных налоговым законодательством, является акт обследования Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы. Следовательно, если инспекция установила, что не менее 20% площади здания используется для размещения объектов, указанных в ст. 378.2 НК РФ, – оно включается в Перечень.

Обратите внимание:

• инспекция должна провести физическое обследование здания – изучения исключительно технической документации или информации с «Яндекс.Карт» и 2GIS недостаточно для определения фактического использования здания;
• акт инспекции должен содержать признаки помещений, наличие которых повлекло включение здания в перечень;
• к акту должны быть приложены фотоматериалы, подтверждающие размещение в здании таких помещений (например, фото обстановки, информационных конструкций, баннеров и т.д.).

Если акт инспекции не соответствует требованиям законодательства, он будет исключен судом из числа доказательств, подтверждающих использование более 20% площади здания для размещения указанных в акте объектов.

2. Необходимо проанализировать техническую документацию здания. Обращаем внимание на его документарное и фактическое использование. Затем составляем план по уменьшению количества объектов, размещение которых в здании привело к включению его в Перечень.

Что дальше?

Для снижения налоговой ставки подаем административное исковое заявление в Московский городской суд с требованием о признании недействующим конкретного пункта Перечня.

При наличии оснований суд примет решение об исключении здания из Перечня. Тогда налоговая ставка будет снижена. К тому же будут пересчитаны суммы налога, уплаченные за предыдущие периоды.

(Читайте также новость «Адвокат доказал, что московские власти неправомерно взимали с его доверителя налог по повышенной ставке» и статью «Если здание неправомерно включено в перечень объектов налогообложения по кадастровой стоимости…»)