Только прежде нужно разобраться, как выбирать банкротную недвижимость и приобрести ее по привлекательной цене. И еще важнее узнать, какие неприятные бонусы можно получить в довесок
Все любят скидки, особенно на дорогостоящие вещи вроде автомобилей и недвижимости. Банкротную квартиру можно выкупить на торгах с дисконтом до 20%. Но нередко заманчивая цена сопровождается неприятным бонусом – это или родственники должника, которые не собираются съезжать, или злые кредиторы. В данной статье мы обсудим нюансы покупки такой недвижимости.
Процесс курирует финансовый управляющий, назначенный арбитражным судом. Он начинается с описи имущества должника. Выявив жилую недвижимость, финансовый управляющий проводит ее оценку, разрабатывает положение о порядке продажи, а затем представляет положение для утверждения в суд.
Когда все параметры продажи квартиры определены, финансовый управляющий публикует объявление о проведении публичных торгов в издании «Коммерсантъ» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Обычно продажа жилья проходит в три этапа: 1) первый аукцион – торги на повышение; 2) повторный аукцион – торги на повышение, но начальная цена ниже; 3) публичное предложение – торги, в которых цена постепенно снижается.
Торги по продаже банкротных квартир проводятся на электронных торговых площадках – в России их десятки. Проще искать и отслеживать активные лоты через агрегаторы. Эти сервисы группируют информацию со множества площадок для удобного поиска желаемого актива.
(Об участии ИП и юрлиц в торгах по продаже и аренде государственного и муниципального имущества читайте в статье «Новая платформа ГИС “Торги”: для кого и как с ней работать?»)
Стоимость квартиры банкрота будет зависеть от результатов оценки, проведенной финансовым управляющим. Она может быть скорректирована с учетом мнения должника и кредиторов. Однако итоговое решение закрепляет суд, утверждая положение о продаже имущества. Определение суда можно увидеть в картотеке арбитражных дел.
Зачастую начальная стоимость квартиры на торгах соответствует рыночной цене. И лишь на этапе повторных торгов, если никто не купил недвижимость по предложенной стоимости или выше, она снижается на 10%. Бывает, что в ходе повторных торгов квартирой никто не интересуется. Тогда аукцион признается несостоявшимся, и торги переходят в стадию публичного предложения.
Суть публичного предложения вот в чем: в определенный период, например раз в три дня, цена снижается на установленный положением о продаже квартиры размер, например на 15%. В итоге после нескольких этапов публичного предложения квартира может быть продана по цене в несколько раз ниже рыночной. Правда, обычно положения о продаже квартиры предусматривают цену отсечения, ниже которой стоимость на торгах спуститься не может.
Закон не устанавливает минимальную или максимальную скидку, на которую может рассчитывать покупатель. Дисконт будет зависеть от разных факторов.
Участие в торгах – шаг серьезный. Он должен быть обдуман и осмыслен. Чтобы предложить свою цену, потенциальному покупателю придется сначала зарегистрироваться на электронной торговой площадке, подать заявку на участие в торгах и внести существенный денежный задаток (обычно 10–20% от начальной цены). Бывают ситуации, когда покупатель побеждает в торгах, а затем осматривает имущество и отказывается от приобретения. В таком случае задаток не возвращается.
Помните: залог успешной сделки – внимательное изучение лота и учет сопутствующих факторов.
1. Осмотрите недвижимость. Чтобы выбрать правильный лот, нужно запросить осмотр квартиры у финансового управляющего. Это позволит удостовериться в надлежащем состоянии жилья или выявить его очевидные недостатки.
2. Побеседуйте с владельцами квартиры. При осмотре жилья стоит пообщаться с финансовым управляющим, должником и жильцами. В беседе можно узнать интересные подробности – например, как должник и жильцы относятся к реализации их квартиры. Возможны ситуации, когда бывшие владельцы отказываются понимать происходящее и не собираются съезжать. Тогда вместе с квартирой вы получите судебный спор о выселении и необходимость работать с приставами над освобождением своего имущества от незаконных пользователей.
Желательно заранее ознакомиться с перечнем зарегистрированных в квартире лиц и удостовериться в их добровольной готовности выписаться из жилого помещения. Иначе аннулирования регистрации придется добиваться через суд.
3. Узнайте о наличии долгов по коммунальным платежам. Покупатель может столкнуться с проблемой неоплаченных счетов по ЖКХ. Помните, что при покупке квартиры на банкротных торгах задолженность по «коммуналке» не переходит к новому собственнику. Единственное исключение – взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Вопрос о долгах за коммунальные услуги желательно решать еще на стадии проверки имущества. Сведения о задолженности запросите у финансового управляющего – он получит справку в обслуживающей организации.
4. Ознакомьтесь с информацией об обременениях имущества и спорах о праве на него. Сведения об обременениях можно найти в выписке из ЕГРН или получить у финансового управляющего. Он же может рассказать про споры о правах на имущество. Но лучше проверить наличие судебных актов в банке решений в картотеке арбитражных дел (ключевым «словом» станет кадастровый номер квартиры) и на портале судов общей юрисдикции. В ЕГРН также должна вноситься отметка о спорах, но данный механизм не всегда работает.
После получения этой информации можно будет прикинуть, сколько времени у вас займет работа с выявленными ограничениями на имущество.
5. Проверьте торговую документацию. Основные сведения содержатся в положении о продаже квартиры: электронная площадка, сроки проведения торгов, цена имущества, интервалы ее снижения и т.д. Если финансовый управляющий нарушает положение, торги могут быть оспорены заинтересованными лицами.
Значимая информация публикуется в объявлении о торгах. Проверьте, нет ли в нем указания на другие лоты, которые являются частью реализуемой недвижимости. Например, радиаторы отопления или сантехнику могут пытаться продать отдельно от квартиры. Так поступают, чтобы отпугнуть потенциальных покупателей и продать имущество «нужному» интересанту или чтобы в ущерб покупателю квартиры получить деньги еще и за составные объекты жилья. Подобные торги лучше обходить стороной, потому что даже при победе по обоим лотам вы можете не получить желаемую квартиру из-за жалоб кредиторов.
Кстати, порой жалобы на торги появляются уже в процессе их проведения. Наличие таких жалоб лучше проверять в картотеке арбитражных дел, а конкретно – в карточке арбитражного дела о банкротстве гражданина-собственника.
Итак, при покупке банкротной квартиры следует обратить внимание на:
Чтобы учесть все нюансы, рекомендую проконсультироваться с юристами.
1. Нежелание прежних собственников выселяться. Жильцы квартиры могут отказаться съезжать. Тогда выселять бывших собственников придется в судебном порядке. После вступления решения суда в законную силу необходимо направить исполнительные листы в службу судебных приставов. Они и помогут вам освободить купленное жилье.
2. Чужие долги по коммунальным платежам. Скорее УК, ТСЖ или ЖК поначалу будет требовать от вас погашения долгов по ЖКХ, накопленных прежним владельцем. Неисполнение требований может повлечь временное отключение от коммуникаций. В такой ситуации уведомите обслуживающую организацию о смене собственника и попросите исключить из вашего лицевого счета задолженность предыдущего владельца. При отказе это сделать следует обратиться в суд, указав обслуживающую организацию ответчиком.
3. Срыв торгов. Проблемы могут быть связаны с поведением финансового управляющего или привлеченного организатора торгов. Например, если потенциальный покупатель запросил осмотр имущества или предоставление документации на квартиру, но его запрос проигнорировали, он может подать жалобу на торги и успешно их отменить.
Жалоба подается в ФАС или арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. То есть обделенный интересант может сорвать торги и аннулировать через суд договор купли-продажи в течение года после подведения их результатов.
***
Покупка банкротной квартиры всегда связана с дополнительными рисками. Но они уравновешиваются тем экономическим эффектом, который можно получить за счет дисконта при продуманном участии в торгах.
Автор – Камбулат Карашев, юрист практики «Сопровождение процедур банкротства и антикризисный консалтинг» юридической компании «Лемчик, Крупский и партнеры»
Фотобанк Freepik/@vectorpouch
