Планируете длительный отдых в Турции?

Долгосрочная аренда жилья в Турции надежнее краткосрочной

Бюлент Сейхан (Bülent Seyhan), основной партнер юридического бюро «Сейхан» (Анкара, Турция):

Закона об аренде недвижимости в Турции нет. Правила сдачи жилья в аренду содержатся в Обязательственном кодексе Турецкой Республики (ст. 299–378)¹. Они направлены на защиту арендатора, прежде всего от непредвиденного повышения арендной платы и преждевременного выселения из жилья. Кроме того, ст. 307 предусматривает занижение арендной платы при наличии дефекта. В ст. 327 включены положения об автоматическом продлении договора при отсутствии уведомления о его расторжении. А согласно ст. 303 арендодатель обязан возместить затраты, связанные с использованием помещения².

Однако положения Обязательственного кодекса распространяются только на долгосрочную аренду³ – более шести месяцев. Как правило, договоры заключаются на год и затем продлеваются. При продлении возможно изменение арендной платы.

Что касается краткосрочной аренды, то к ней применяются только общие нормы Обязательственного кодекса. Специально закон не защищает права таких квартиросъемщиков.

Минимизируйте риски до подписания договора аренды

Любовь Белогур, директор компании «Антреал» (Анталья, Турция):

Арендуете жилье на несколько месяцев – разберитесь в турецких правилах краткосрочной сдачи недвижимости

Если договор аренды заключается на шесть месяцев или меньше, то это будет считаться краткосрочной сдачей жилья. В Турции заниматься такой деятельностью официально может далеко не каждый. С 2017 г. в стране действует закон, согласно которому сдать жилье на короткий срок разрешается только при наличии лицензии и соблюдении особых требований. Необходимо, чтобы сдаваемое жилье находилось в отдельно стоящем здании или на территории апарт-отеля, в котором должны быть:

• минимум 30 стационарных спальных мест (диваны, раскладушки такими местами не считаются);
• круглосуточный прием гостей (например, встречать и расселять их может ресепшионист или консьерж);
• пожарная лестница;
• системы видеонаблюдения и пожарной безопасности.

Собственники недвижимости не могут легально заниматься краткосрочной сдачей жилья в аренду. Иначе за проверкой полиции последуют выселение арендатора и назначение крупного штрафа арендодателю. Поэтому, если вы привыкли арендовать жилье через популярные сайты, не думаете об оформлении договора и соблюдении арендодателем требований закона, рассчитывать придется на случай.

Чтобы исключить такие риски, арендодатели и арендаторы нередко заключают договоры долгосрочной аренды, в которых предусматривают формальный срок сдачи жилья. Потом арендаторы просто выезжают раньше окончания срока, указанного в договоре.

Проверьте документы

До подписания договора аренды попросите арендодателя или его представителя (им может быть агентство) показать: ТАПУ собственника, его идентификационный документ (например, паспорт), нумаратаж, доверенность (если жилье сдает представитель), лицензию на право заниматься сдачей жилья в аренду (если снимаете жилье в апарт-отеле) или лицензию на оказание посреднических услуг в сфере недвижимости (если снимаете квартиру в обычном жилом фонде).

ТАПУ (TAPU). Это основной документ, который подтверждает право собственности арендодателя. В нем должны быть: кадастровые координаты недвижимости, стоимость, данные собственника и его фото, если ТАПУ выдали до 2022 г. (см. образец ТАПУ, переведенный на русский язык⁴). Сверьте данные из ТАПУ и паспорта собственника – его имя и фамилию.

Нумаратаж (numarataj). Это справка, содержащая информацию о типе и полном адресе объекта недвижимости. То есть в справке указаны кадастровые координаты и фактический адрес объекта, который привязан к этим координатам, а именно: район, микрорайон, улица, номера дома, строения и квартиры.

Выдается нумаратаж в муниципалитете (администрации) района, где находится недвижимость. Единой формы документа нет – все зависит от того, какой муниципалитет его выдал. К примеру, в муниципалитете Коньяалты документ выглядит как квитанция, а в Кепезе это справка с печатью на листе А4.

Нумаратаж нужен для того, чтобы сверить кадастровые координаты и фактический адрес объекта. Однако не все собственники предоставляют нумаратаж. Если такого документа нет, то место расположения дома можно проверить по кадастровым данным из ТАПУ на сайте https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/ (сайт на турецком языке, но прост и интуитивно понятен).

Доверенность. В Турции часто сдают жилье по доверенности. Особенно это касается агентств недвижимости, которые занимаются в том числе краткосрочной арендой. Доверенность должна быть заверена нотариусом и действовать на момент подписания договора. То есть срок, на который выдан этот документ, не должен истечь. Или это может быть бессрочная доверенность.

Исключите оставшиеся риски при подписании договора аренды и оплате

Любовь Белогур, директор компании «Антреал» (Анталья, Турция):

Договоритесь об оплате «коммуналки»

Обычно электричество, воду и газ оплачивает арендатор – напрямую через соответствующие инстанции или арендодателя. В первом случае необходимо взять у арендодателя абонентские номера для оплаты. И не забудьте проверить показания счетчиков.

Если в доме есть центральный кондиционер, нужно выяснить, на ком будут лежать эти расходы.

Также следует уточнить, кто будет платить айдат (аidat). Это ежемесячный взнос на поддержание и обслуживание внутренней инфраструктуры жилого комплекса.

Все договоренности нужно будет зафиксировать в договоре.

Сообщите о наличии животных

Даже если у вас маленькие питомцы, нужно уведомить о них арендодателя. Многие турецкие собственники обращают на это внимание. За содержание животных в жилом помещении могут даже выселить. Поэтому лучше предусмотреть проживание питомцев в договоре.

Зафиксируйте, в каком состоянии находится жилье

До заселения необходимо проверить состояние техники, сантехники и мебели. Иногда при сдаче квартиры в аренду вода и электричество в ней бывают отключены, из-за чего невозможно проверить работоспособность оборудования. В такой ситуации лучше попросить неделю-две на проверку приборов. Причем все эти нюансы нужно прописать в договоре.

Нелишним будет сфотографировать или снять на видео арендуемое помещение и его недостатки (сломанную технику, поцарапанные двери и стены, сколы плитки, потертости мебели и т.п.).

Кроме того, важно договориться с арендодателем, в каком виде квартира будет передаваться обратно. Например, если речь идет о долгосрочной аренде, то в Турции принято, что квартиросъемщик при выезде красит стены за свой счет.

Помните, что безопаснее заключить стандартный договор

Утвержденной законом формы договора аренды в Турции нет. Можно составить его самостоятельно или использовать шаблон.

Шаблонные бланки договора продаются в канцелярских магазинах. В форму достаточно внести паспортные данные арендодателя и арендатора, полный адрес недвижимого имущества, сумму и срок аренды, дату заключения договора (см. образец договора на русском языке). В бланке есть место и для собственных дополнений.

Обычно в Турции так и поступают – заключают стандартный договор аренды с минимальными требованиями. Как правило, такие договоры соответствуют закону, и их можно смело подписывать. Чтобы окончательно убедиться в корректности документа, переведите его текст с турецкого на русский с помощью переводчика.

Если арендодатель предложил свой договор, то его стоит проверить. Желательно обратиться к русскоговорящему риелтору или адвокату.

Бюлент Сейхан (Bülent Seyhan), основной партнер юридического бюро «Сейхан» (Анкара, Турция):

Просите, чтобы арендодатель подписал договор в вашем присутствии

Договор составляется в двух экземплярах – по одному для арендодателя и арендатора. Обычно он на турецком языке. Но если квартиросъемщик – иностранец, то нужно составлять договор на двух языках или делать нотариально заверенный перевод с турецкого⁵.

В договоре должна быть подлинная подпись арендодателя, поэтому важно, чтобы он поставил ее в присутствии арендатора. Иногда арендатору предлагают подписать оба экземпляра и потом передают их на подпись второй стороне. Не стоит на это соглашаться. Если арендодатель далеко, пусть договор подпишет его представитель. Но у него обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность от собственника недвижимости. Проверьте, действительна ли она на момент оформления договора.

Подписали «предикат о выселении» – будьте внимательны к проблемам с оплатой

Обычно вместе с договором на подпись арендатору передают «предикат о выселении» (Tahliye taahütnamesi) – обещание о выезде по первому требованию. Этот документ нужен арендодателю, чтобы он смог в короткий срок выселить квартиросъемщика, в случае если тот вовремя не внесет арендную плату. Для выселения достаточно одноразовой задержки.

Имейте в виду: арендодатели иногда прибегают к уловкам, чтобы спровоцировать просрочку платежа, а затем выселить квартиросъемщика. Например, блокируют свою банковскую карту, на которую перечисляется арендная плата, потом фиксируют просрочку и выселяют арендатора. Поэтому нужно внимательно относиться к любым проблемам с оплатой.

Не спешите вносить предоплату

Не соглашайтесь оплачивать бронь удаленно. Не нужно вносить предоплату до посещения объекта недвижимости и личной встречи с представителем управляющей компании или управляющим подъезда. Когда квартира арендуется через агентство, необходимо побывать в офисе агента по недвижимости.

Если все документы проверены и жилье соответствует вашим ожиданиям, можно производить оплату. Но в любом случае рекомендуется сохранить скриншоты объявления, особенно если снимаете недвижимость у частных лиц.