Проверьте, нет ли ошибки в реестре недвижимости

Какие сведения есть в Едином государственном реестре недвижимости?

В ЕГРН отражаются следующие сведения (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, Приказ Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514):

• характеристики объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, категории и виды разрешенного использования земельного участка, сведения о границах объекта недвижимости, количество этажей в доме и проч.);
• зарегистрированные права с указанием правообладателя;
• обременения (например, аренда или ипотека);
• ограничения прав (например, охранные зоны).

Если правообладатель подавал для внесения в ЕГРН технический или межевой план, то его графические части и сведения о координатах границ объекта тоже будут содержаться в реестре.

Как узнать сведения из ЕГРН?

Любой может получить доступ к вышеуказанным сведениям, запросив выписку из ЕГРН через МФЦ, портал госуслуг или сайт Росреестра. О видах выписок читайте в материале Росреестра.

Только в выписке не окажется данных гражданина – правообладателя, залогодержателя или арендатора объекта недвижимости. Вместо Ф.И.О. будет написано «физическое лицо».

С 1 марта 2023 года Росреестр не указывает данные граждан-собственников в выписке, если ее заказывают третьи лица (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 266-ФЗ). Как получить выписку с данными собственника – читайте в статье «Заработал сервис для получения сведений из реестра недвижимости».

Какие ошибки встречаются в ЕГРН?

В ЕГРН попадают технические и реестровые ошибки. Первые Росреестр допускает случайно (вроде опечатки), вторые переносит из представленных документов. В частности, ошибкой может быть:

• несовпадение характеристик объекта недвижимости в ЕГРН и техническом или межевом плане (например, указаны разные площади);
• наложение границ земельного участка на границы соседних участков;
• наличие сведений об обременениях или ограничениях, которые уже не действуют;
• неточные сведения о правообладателях или их правах.

От вида ошибки зависит порядок ее исправления.

Исправление технической ошибки

При наличии неточности в ЕГРН убедитесь в корректности документов, которые передавались в Росреестр. Если с ними все в порядке, ошибка техническая. Устранить ее несложно.

Надо подать заявление об исправлении технической ошибки в ЕГРН через портал госуслуг или МФЦ. К заявлению можно приложить документы, подтверждающие, что именно Росреестр допустил ошибку. Но это необязательно, поскольку все документы должны быть в реестровом деле.

Техническую ошибку исправят в течение 3 рабочих дней после подачи заявления, о чем придет уведомление. Дополнительно лучше заказать свежую выписку из ЕГРН для проверки данных.

Недействующие обременения в ЕГРН отражаются, если правообладатель не передал в Росреестр необходимые документы.

Например, для исключения из ЕГРН записи об аренде нужно представить соглашение о расторжении договора аренды и уплатить госпошлину. С 2025 года размер пошлины составит 700 рублей для граждан и 2000 рублей для организаций (Федеральный закон от 12 июля 2024 г. № 176-ФЗ).

Для погашения записи об ипотеке нужно представить заявление. Если закладная не выдана, то заявление подает залогодержатель (например, банк) или он вместе с залогодателем. Если закладная выдана, то заявление подает залогодатель, владелец закладной или они оба. Госпошлину платить не надо.

Исправление реестровой ошибки

Для устранения реестровой ошибки придется корректировать документы, которые были поданы в Росреестр. Например, может потребоваться новый технический или межевой план.

В нашей практике самой распространенной реестровой ошибкой является наложение границ земельного участка на границы соседних участков. Это можно увидеть на публичной кадастровой карте или в графе выписки из ЕГРН «Особые отметки», где будет указано, что «граница земельного участка пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами...».

В таком случае правообладатели участков проводят повторные кадастровые работы, готовят новые межевые планы и передают их в Росреестр для учета координат границ.

Примеры из практики

Пример № 1. Мы обнаружили наложение границ санитарно-защитной зоны промышленного предприятия на земельный участок нашего клиента. Эту ошибку необходимо было исправить.

Сперва мы запросили у собственника предприятия решение об установлении зоны, чтобы сверить координаты ее границ в решении и ЕГРН. Потом направили запрос в Роспотребнадзор, который подтвердил ошибочность сведений о зоне в ЕГРН.

Дальше подали в Росреестр заявление об устранении ошибки, приложив к нему ответ Роспотребнадзора. Границы санитарно-защитной зоны скорректировали, и земельный участок нашего клиента был из них исключен.

Пример № 2. Мы готовили договор купли-продажи недвижимости для клиента и нашли ошибку в сведениях ЕГРН о доле в праве собственности на газопровод. В реестре было указано, что клиенту принадлежит 1/98 доли, хотя по документам у него была 1/48 доли. Документы подавались на регистрацию через нотариуса.

Поскольку в Росреестре нам ответили, что технической ошибки нет, мы обратились к нотариусу. Он проверил документы и сведения, которые передавал в Росреестр, и направил запрос об исправлении ошибки. В итоге неточность устранили.

Риски из-за ошибок в ЕГРН

1. Отказ в кадастровом учете и регистрации прав на объект недвижимости (ст. 26 и 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 февраля 2024 г. № Ф05-35824/2023 по делу № А40-294084/2022).

2. Привлечение к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2024 г. № 15АП-13379/2024 по делу № А53-13259/2024).

3. Споры о праве на объект недвижимости. Например, администрация городского округа обратилась с иском к гражданину о признании отсутствующим его права собственности на земельный участок. Выяснив, что сведения в ЕГРН ошибочны, суд удовлетворил иск (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2024 г. № 88-13778/2024).

4. Споры с налоговым органом из-за налога на имущество и земельного налога, которые рассчитываются с учетом сведений из ЕГРН (Определение Верховного Суда РФ от 5 августа 2024 г. № 308-ЭС24-13661 по делу № А32-62863/2022).