Заработал сервис для получения сведений из реестра недвижимости

Для чего нужен новый сервис

Федеральная нотариальная палата запустила сервис «Удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН», созданный при поддержке компании «Мобильные профессионалы» (входит в «Лигу Цифровой Экономики»). Он обеспечивает выдачу в удаленном режиме свидетельства, удостоверяющего наличие сведений в Едином государственном реестре недвижимости, и выписки из этого реестра.

С 1 марта 2023 г. из-за законодательных изменений¹ Росреестр перестал указывать данные собственников недвижимости в выписке из ЕГРН, если ее заказывают третьи лица. А именно: Ф.И.О. и дату рождения собственника или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права на недвижимость. Получить эти данные могут только лица, которым они обоснованно необходимы, например для заключения сделки или защиты своих прав. Делается это через нотариуса.

С появлением сервиса к нотариусу ходить не нужно. Гражданин или компания подает заявление через личный кабинет на портале ФНП, после чего нотариус совершает нотариальное действие и выдает документ с данными собственника недвижимости (ст. 85.1 Основ законодательства о нотариате).

По словам советника президента ФНП по информационным технологиям Михаила Муковозова, сервис удобен для граждан и обеспечивает конфиденциальность персональных данных. А руководитель проекта со стороны «Лиги Цифровой Экономики» Антон Модин отметил, что «сервис реализован на высоком технологическом уровне с использованием современных импортонезависимых решений».

О важности сервиса и последствиях закрытия данных собственников недвижности

Мария Спиридонова, управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России:

Данные собственников и лиц, в чью пользу зарегистрированы ограничения права на недвижимость, больше не указывают в выписке из ЕГРН, которую заказывают третьи лица. Нововведение призвано защитить персональные данные правообладателей и минимизировать случаи мошенничества.

При этом выписку с данными собственника недвижимости нотариус может предоставить, например, супругу собственника, сособственнику, наследникам, обладателю сервитута и др. Также она понадобится покупателям недвижимости для проверки сведений, которые сообщает им продавец.

Татьяна Ткаченко, адвокат, управляющий партнер юридической компании «Чистота сделки»:

До 1 марта 2023 г. каждый мог заказать выписку из ЕГРН и проверить, кто является собственником недвижимости и не наложены ли на нее обременения, т.е. не ограничены ли права собственника. Подобные ограничения могут быть связаны с тем, что на объект недвижимости имеют право другие лица или государство. Тогда хозяин квартиры должен согласовать с ними ее передачу в собственность кому-то еще. А бывает, что продажа вовсе невозможна.

Информация об этом важна для покупателей недвижимости, но сегодня доступ к ней ограничен. Это сильно затрудняет работу риелторов и юристов, сопровождающих сделки.

Да, сейчас сведения о собственнике недвижимости можно получить через сервис ФНП. Но для этого необходимо объяснить нотариусу, что выписка нужна по «уважительным причинам», а не из праздного интереса. Более того, нотариус вправе отказать в выдаче сведения из ЕГРН.

Валерия Подгорская, адвокат Московской коллегии адвокатов «ЮрСити», медиатор:

Сведения из ЕГРН о собственнике недвижимости могут понадобиться, чтобы установить владельца соседнего участка или виновника залива квартиры, для разрешения жилищного спора, при принятии наследства и подготовке к сделке купли-продажи или аренды. Данные собственников нередко нужны организациям – например, управляющие и энергосбытовые компании должны отслеживать, кто является владельцем жилья, и взыскивать долги за «коммуналку».

Адвокаты не обрадовались введенным ограничениям. Раньше при подготовке к сделкам и судебным процессам можно было быстро получить данные из ЕГРН. Теперь же доступ к сведениям о собственниках и обременениях затруднен, что, к слову, усложняет оборот недвижимости.

Новый сервис ФНП частично решает эту проблему, но процесс получения сведений стал громоздким и не всегда предсказуемым.

После направления заявки через сервис нотариус либо примет ее, либо откажет. На это у него будет час. В случае принятия заявки он вышлет счет и в течение 5 дней после оплаты запросит дополнительную информацию или совершит нотариальное действие и передаст результат.

Есть ли основания для направления заявителю сведений из ЕГРН – решит нотариус. Получить их удастся только при наличии письменных доказательств, подтверждающих такую необходимость. Например, при подготовке к сделке купли-продажи недвижимости основанием может быть предварительный договор. Если сосед сверху устроил потоп и вы хотите с ним судиться, нотариусу придется показать акт о заливе.

Александр Мокров, управляющий партнер юридической компании «Мокров и Партнеры»:

Недавние законодательные ограничения повлияли на жильцов, пострадавших от залива квартиры по вине соседей. Теперь приходится обращаться к нотариусу, чтобы получить данные о собственнике жилого помещения сверху и потом указать их в иске о возмещении ущерба.

С одной стороны, новый сервис упрощает получение данных. Как минимум не надо ехать к нотариусу и сидеть в очереди. С другой стороны, раньше выписки приходилось получать в МФЦ или Росреестре, а теперь у нотариуса. То есть глобально ситуация не поменялась.

Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ», к.ю.н.:

Действующие с 1 марта 2023 г. правила получения сведений из ЕГРН представляют собой профанацию системы регистрации прав на недвижимость. Возможность независимого – без содействия правообладателя – получения сведений из реестра является одним из необходимых условий эффективности регистрационной системы.

Далеко не всегда и не везде доступ к регистрационным данным был открытым. Но обычно ограничения действовали из-за того, что раньше записи вели на бумажных носителях. При частном ознакомлении возникал риск их повреждения или утраты. Электронные реестры исключили такой риск, а значит, ограничивать доступ к записям не нужно.

В некоторых случаях ограничения связаны с организацией системы регистрации. Например, в Австралии действует так называемая система Торренса: достоверность записей утверждается в момент их внесения. А далее собственник может устанавливать ограничения и даже передавать свое право без обращения к реестру. Так что реестр не всегда полностью отражает правовое положение объекта. В такой системе полную информацию можно получить только от правообладателя. Однако российская система построена иначе.

Что бы ни говорили законодатели, вряд ли новые ограничения помогут защитить персональные данные граждан. Ведь утечки данных происходили не столько за счет легального получения выписок, сколько из-за несанкционированного доступа к базам данных госорганов, которые целиком попадали на черный рынок. Зато нововведение окажется удобным для граждан, которые желают скрыть информацию о принадлежности им и их родственникам недвижимости – тех объектов, на приобретение которых им пришлось бы копить средства столетиями².

Проблемы могут возникнуть у жильцов, которым соседи причинили вред – допустим, затопили квартиру. Достаточно посмотреть интервью представителей нотариального сообщества: они претендуют на то, чтобы проверять, насколько обоснованно намерение заявителя получить сведения из ЕГРН. Например, есть ли акт о заливе и действительно ли квартира виновных соседей расположена выше. Но это задача суда – проверять обоснованность. Более того, акта может и не быть, судья принял бы и другие доказательства. Нотариус же попросит документы, которые не потребуются в суде – наиболее строгом органе, призванном разрешать споры. В итоге граждане столкнутся с препятствием при необходимости воспользоваться конституционным правом на судебную защиту.

Процитирую президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Марию Терехову: «Я как нотариус с большой долей вероятности не поверю предварительному договору купли-продажи в простой письменной форме. Здесь я буду защищать персональные данные владельца»³. Сомнение нотариуса в договоре понятно. Однако хотелось бы напомнить: в п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ указано, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Нотариусы же, судя по всему, в каждом готовы видеть недобросовестного.

Страшно подумать, в какие мытарства может превратиться попытка жильцов многоквартирного дома провести общее собрание собственников, чтобы сместить не устраивающую их управляющую компанию и учредить ТСН.

Так что ограничение на получение данных собственников недвижимости повлекло лишь техническое усложнение. Сейчас без нотариуса в выписке из ЕГРН в графе о правообладателе будет только лаконичная запись «физическое лицо». Новый сервис ФНП должен упростить получение информации, замечаний к нему нет. Проблема в другом – в стремлении нотариусов расширительно толковать те ограничения, которые установил закон.

Алексей Подпалый, генеральный директор ООО «Федеральное кадастровое агентство»:

Как руководитель кадастровой организации отмечу, что кадастровые инженеры получили доступ к данным собственников недвижимости наравне с нотариусами и органами власти. Однако инженеры могут запрашивать в Росреестре лишь сведения из ЕГРН, связанные с объектами их работ: данные владельцев соседних земельных участков – для согласования границ участков; а также данные владельцев соседних квартир – для проведения согласовательных процедур при перепланировке помещений или их выделе из общедолевой собственности.

Если кадастровые процедуры не требуются, то гражданин должен сам получить сведения из ЕГРН, например перед сделкой купли-продажи. Только так покупатель может убедиться, что недвижимость, которую он собрался приобрести, принадлежит продавцу. Здесь как раз и пригодится новый сервис ФНП. Иных возможностей проверить достоверность этой информации у покупателя нет.