Споры из-за жилищно-коммунальных услуг

Нарушения управляющих компаний

Адвокат Анастасия Колесникова:

Управляющие компании (УК) взыскивают с жильцов долги за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) в рамках приказного производства. Это значит, что УК передает в суд заявление о взыскании с должника денежной суммы и письменные доказательства. Суд выдает ей приказ без вызова участников дела и заседаний. Затем по этому приказу УК взыскивает задолженность (гл. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Если собственник или наниматель не согласен с задолженностью, то он подает возражения на судебный приказ, и УК обращается в суд с исковым заявлением. Решение выносится после рассмотрения спора с участием истца и ответчика.

Как показывает практика, далеко не всегда исковые требования УК законны.

УК допускают много нарушений:

• применяют неправильные тарифы ЖКУ;
• не корректируют плату за отопление или неверно ее пересчитывают;
• учитывают неточные площади при определении размера платы за отопление;
• не учитывают показания общедомового прибора учета тепловой энергии и рассчитывают плату по нормативам;
• не учитывают показания индивидуальных приборов, если человек передал их позже хотя бы на один месяц;
• неправомерно применяют повышающие коэффициенты, если человек не передал вовремя показания индивидуальных приборов;
• не обеспечивают соответствие требованиям холодной и горячей воды (температура – не менее 60 и не более 75 градусов);
• не следят за общим имуществом в доме и не ремонтируют его.

Ссылки на такие оплошности помогут подготовить убедительные возражения или встречный иск о перерасчете, взыскании штрафа за неверные начисления и компенсации морального вреда.

Доказательства, подтверждающие нарушения

Адвокат Анастасия Колесникова:

Чтобы защитить свои права, необходимо фиксировать нарушения управляющей или ресурсоснабжающей компании. Исход дела будет зависеть от того, насколько скрупулезно подготовлены доказательства.

Важным доказательством станет акт, где перечислены нарушения. О его предстоящей подготовке надо письменно известить компанию, оказывающую коммунальные услуги. При составлении акта должны присутствовать не менее трех собственников или нанимателей помещений.

Некачественность коммунальных услуг можно подтвердить другими документами, фотографиями, видеозаписями и свидетельскими показаниями (п. 22 Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22).

Доказательствами некачественного горячего водоснабжения могут быть посуточные ведомости потребления. В них фиксируется ежесуточная температура воды на вводе в дом (дела № 02-2531/2022 и № 02-0644/2023).

Еще один весомый аргумент – контррасчет с применением правильных формул, тарифов и площадей. Судья будет рад такому расчету, потому что в начислениях порой сложно разобраться.

Истории из практики

Адвокат Анастасия Колесникова:

Надуманный долг

УК потребовала с собственника двух квартир чуть больше 400 000 рублей за ЖКУ. Но оказалось, что такая внушительная сумма образовалась по вине УК. Она применяла неправильные тарифы, не учитывала оплату и незаконно увеличила начисления.

Из-за этих нарушений и истечения срока исковой давности суд отказал УК в удовлетворении требования о взыскании с собственника спорного долга (дело № 02-1716/2024).

Непригодный ремонт

Когда УК не ремонтирует кровлю или пренебрегает осмотрами инженерных коммуникаций, случаются заливы (дело № 33-45458/2023). Это причиняет многомиллионный ущерб жильцам. А если не устранить последствия, то все покрывается плесенью и помещения могут оказаться непригодными для проживания.

При этом нередко ответственность за заливы УК пытаются переложить на собственников квартир, ссылаясь на переустройство, самовольное вмешательство в систему или замену отопительных приборов.

Адвокат Антипова Виктория:

Неверные расчеты

Предприниматель владел нежилым помещением в многоквартирном доме. Оно не было подключено к централизованной системе теплоснабжения, а обогревалось электрическим котлом.

Владелец считал, что плату за отопление надо рассчитывать с учетом фактического потребления тепловой энергии – по формуле 3(1) или 3 из Приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Однако суд согласился с ресурсоснабжающей компанией: нежилое помещение предпринимателя является неотапливаемым и не подпадает под действие коллективного прибора учета. Значит, размер платы определяется по формуле 2(3) из Приложения № 2 (дело № А72-2339/2024).