Вместе строили – и наконец построили…

Коротко о деле

Анатолий и Анна¹ договорились объединить свои финансы и профессиональные навыки, чтобы приобрести земельный участок и построить на нем дом, а затем продать этот дом и распределить прибыль.

Участок оформили на Анну и затем разделили его на два. Силами Анатолия на одном из них был построен двухэтажный дом, но продать его не получилось. Тогда было решено, что дом с участком получит Анатолий. А на другом участке он построит дом, который достанется Анне. Так они и сделали. Вот только юридически участки и дома остались в собственности Анны.

Анатолий обратился в суд с требованием обязать Анну заключить договор купли-продажи участка и дома. Он сослался на договоренности и на то, что дома строились его силами. Анна же с такими требованиями не согласилась, указав на отсутствие каких-либо договоренностей.

Суд требования Анатолия удовлетворил, и вышестоящие судебные инстанции поддержали это решение.

Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ», к.ю.н.:

Правильно оценил отношения сторон только суд кассационной инстанции

Дело весьма любопытное. Подобные споры встречаются, но остаются довольно редкими. Считаю, что суды разобрались в отношениях сторон и вынесли справедливые решения – во всяком случае, насколько можно судить по установленным обстоятельствам.

Между тем правильную квалификацию отношений дал только суд кассационной инстанции. Он упомянул нормы, относящиеся к договору о совместной деятельности. Иначе говоря, это договор простого товарищества. Именно его стороны и заключили (ст. 1041­–1043 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Нижестоящие суды не смогли дать правильную квалификацию и вынуждены были рассматривать дело на основании общих норм об обязательствах и договорах. Видимо, частично их запутали исковые требования обязать ответчика заключить договор купли-продажи и зачесть потраченные истцом средства в счет оплаты участка и дома. Вместе с тем надлежащим способом защиты здесь должно было стать требование о передаче земли и дома в собственность. Основанием для перехода права был бы договор о совместной деятельности, а не договор купли-продажи.

Надо признать, что с договорами о совместной деятельности работать трудно, так как:

• они редко встречаются на практике, и суды с ними плохо знакомы;
• существует много предрассудков. Например, некоторые юристы ошибочно считают, что на основании договора о совместной деятельности имущество, созданное в ходе такой деятельности, обязательно попадает в долевую собственность. Но по закону это лишь один из возможных вариантов;
• стороны вступают в отношения сотрудничества, но право лучше регулирует меновые отношения, когда товар обменивают на товар, услугу – на услугу.

В данном деле стороны еще и не зафиксировали как следует свои отношения, а право собственности на результат совместной деятельности было закреплено только за одним из товарищей. Но надо отдать должное судам: несмотря на трудности с квалификацией, разрешить спор правильно им удалось.

Похожий спор двух товарищей – недобросовестного и обманутого

В моей практике было подобное дело. Стороны заключили договор о совместной деятельности. Созданное после этого недвижимое имущество оформили в собственность одного из товарищей. Причем потом этот товарищ передал недвижимость другому лицу, чтобы не исполнять свои обязательства по договору. Так что вместо одного дела пришлось вести сразу два: одно – о взыскании доли в имуществе (дело № А76-10215/2016), второе – о признании недействительными сделок по выводу этого имущества (дело № А76-9188/2016).

Однако, во-первых, стороны подписали какой-никакой договор; во-вторых, их вклады отражались документально; в-третьих, стороны были предпринимателями, поэтому споры рассматривали арбитражные суды. И последнее важно, так как аналогичная ситуация была разъяснена еще в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54.

По этим причинам суды правильно квалифицировали отношения сторон, и оба иска были удовлетворены. Недобросовестный товарищ, на которого оформлялись результаты совместной деятельности, попытался избежать ответственности, заявив о своем банкротстве. Но в итоге ему не осталось ничего, кроме как заключить мировое соглашение и передать своему партнеру, которого он попытался обмануть, значительную часть имущества как отступное (ст. 409 ГК РФ).

Рекомендации

Договоры о совместной деятельности следует заключать письменно. Нужно ответственно относиться к их содержанию, в том числе детально описывать права и обязанности сторон. Также важно предусмотреть возможные проблемы при исполнении договора.

Когда создается недвижимость, порой проще сначала оформлять права на одного из товарищей. Но второй должен осознавать слабость своего положения: до передачи части результатов совместной деятельности у него будут только обязательственные права. А раз так, например банкротство его партнера будет препятствовать получению недвижимости, – на имущество может быть обращено взыскание. Кроме того, партнер может пойти на обман, избавившись от результатов совместной деятельности.

Если надлежаще оформить отношения и сохранять бдительность, эти риски получится снизить, но не исключить.

Анастасия Лысенко, старший юрист юридической компании «ЮрТехКонсалт»:

Отношения сторон суды должны были квалифицировать как простое товарищество

В споре все сводилось к указанию на устные договоренности и косвенные доказательства. Это, к сожалению, распространенное явление в подобных делах. Закон допускает совершение сделок посредством устной договоренности (ст. 159 ГК РФ). Но ограничивает в таких случаях право сторон ссылаться на свидетельские показания при сохранении возможности приводить письменные и другие доказательства совершения сделки (ст. 162 ГК РФ). Видимо, именно анализ косвенных доказательств помог суду восстановить хронологию событий и установить изначальную волю сторон.

Из решения суда первой инстанции следует, что целью объединения финансов и навыков являлось осуществление совместной деятельности для извлечения прибыли. А это указывает на вступление сторон в отношения простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ). Однако суды первой и апелляционной инстанций уклонились от такой квалификации отношений. Положения главы 55 ГК РФ о простом товариществе применил только суд кассационной инстанции, и эта позиция представляется верной.

Часто при возникновении спора между гражданами суды признают недействительными договоры простого товарищества, исходя из их субъектного состава. Это связано с буквальным толкованием п. 2 ст. 1041 ГК РФ, согласно которому сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и коммерческие организации¹.

Однако договор простого товарищества может быть заключен не только в целях осуществления предпринимательской деятельности, но и с иными намерениями, не запрещенными законом (ст. 1041 ГК РФ). При этом ограничения субъектного состава предусмотрены только для «предпринимательского подвида» договора.

Существенным признаком предпринимательской деятельности является направленность на систематическое извлечение прибыли (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Но стороны планировали лишь раз получить доход от продажи дома, а разовая реализация имущества систематическим извлечением прибыли признана быть не может. Таким образом, поскольку предпринимательскую деятельность они не вели, сделку можно квалифицировать как договор простого товарищества.

Суды справедливо распределили имущество

Суды обоснованно сослались на то, что для удовлетворения требования о понуждении к заключению договора необходимо, чтобы такая обязанность была закреплена в законе или добровольно принятом на себя обязательстве (абз. 1 п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Такую обязанность допустимо вывести из ст. 1048 ГК РФ о распределении прибыли, если считать результат сложения вкладов прибылью, которую стороны извлекли в результате совместной деятельности. Как следует из судебных актов, стороны планировали реализовать дом, но продажа не состоялась, поэтому прибыль в виде денег они не получили.

Между тем в налоговом законодательстве прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов (ст. 247 Налогового кодекса РФ). То есть прибылью является приращение имущества, увеличивающее его стоимость, ценность, количество и т.д. Выходит, дом, который не получилось реализовать, является прибылью сторон, полученной в результате сложения вкладов и осуществления совместной деятельности.

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора или фактических обстоятельств (ст. 1042 ГК РФ). Прибыль распределяется пропорционально стоимости вкладов (ст. 1048 ГК РФ). Значит, при отсутствии письменного договора распределение прибыли должно быть равным, поскольку стороны не оговорили иного.

Именно этой равнозначности удалось добиться в результате разрешения спора: каждый из участников получил участок c домом.

Противоречивое поведение ответчика не помешало честному распределению имущества

Стороны знали о неравнозначности рыночной стоимости образованных участков и построенных домов, а потому договорились, что ответчик получит компенсацию для уравнивания стоимости вкладов. Тем не менее ответчик стал настаивать на выплате суммы своего вклада при передаче спорного дома истцу.

Суды справедливо указали, что такие претензии представляют собой поведение противоречивое (п. 3 ст. 432, п. 5 ст. 166 ГК РФ) и недобросовестное (ст. 10 ГК РФ).

Рекомендации

Если бы стороны заключили письменный договор простого товарищества, проблем удалось бы избежать. В таких случаях в документе важно обозначить вклад каждой стороны, цель объединения ресурсов и порядок распределения прибыли. Изменения также следует фиксировать в письменных соглашениях.

Станислав Изосимов, адвокат Адвокатской палаты Ленинградской области:

Суды запутались, но решения вынесли правильные

Из решения суда первой инстанции следует, что ответчик отрицал существование договоренностей. В то же время в кассационном определении говорится, что ответчик сам себе противоречил в вопросах достижения соглашения о купле-продаже спорного имущества.

Мы будем исходить из предположения, что в материалах дела имеются доказательства некоего устного соглашения. Тогда возникает вопрос: является ли это соглашение договором купли-продажи недвижимости, предварительным договором купли-продажи недвижимости или договором простого товарищества?

Правильная квалификация важна для определения последствий несоблюдения формы договора. Например, ст. 550 ГК РФ устанавливает жесткое правило: договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При несоблюдении этой формы договор является недействительным. А предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, и несоблюдение формы влечет его ничтожность (ст. 429 ГК РФ).

Из судебных актов невозможно понять, как суды квалифицировали отношения сторон. Суды первых двух инстанций сослались на ст. 421, 445 ГК РФ и указали, что ответчик обязан заключить договор, но не пояснили, в силу чего возникла данная обязанность. Если имел место предварительный договор, то судам необходимо было определиться с последствиями несоблюдения формы. Если предварительный договор ничтожен, то никакой обязанности заключить основной договор не возникло.

Суд кассационной инстанции процитировал нормы о договоре простого товарищества. Но раздел общего имущества товарищества осуществляется путем выдела доли (ст. 252 ГК РФ), а не понуждения к заключению договора.

Однако, несмотря на размытую мотивировку судебных актов, полагаю, что по сути решения правильные.

Сделаю небольшое отступление – предлагаю обратиться к праву справедливости США, в котором появился полезный правовой инструмент – эстоппель. Затем наши рассуждения мы перенесем в плоскость рассматриваемого спора, поскольку суд фактически применил эстоппель.

Эстоппель в праве справедливости США

Одним из институтов права справедливости США является эстоппель. В зависимости от ситуации применяются разного рода эстоппели. Суть их заключается в том, что сторона не вправе занять позицию, противоположную той, которой она придерживалась ранее. Ей запрещается ссылаться на определенные обстоятельства в споре.

Доктрина эстоппеля основывается на принципах справедливости и изобретена для помощи в осуществлении правосудия. Эстоппель не дает стороне извлечь выгоду из недобросовестного поведения и позволяет защитить добросовестную сторону.

Для анализа нам пригодится эстоппель на основании обещания (promissory estoppel).  Определение данного вида эстоппеля можно найти в §90 Свода (второго) контрактного права: «Обещание, которое, исходя из разумных предположений, должно побудить действие или воздержание от действия со стороны того, кому оно дано, или третьего лица и которое реально повлекло действие или воздержание от действия, является обязывающим, если можно избежать несправедливости только исполнением этого обещания».

Фактическое применение эстоппеля сделало решение суда нелогичным, зато справедливым

В рассматриваемом споре было установлено наличие устного обещания. Истец, разумно полагаясь на него, совершил действия. Нарушение этого обещания причинило бы ему ущерб. В таком случае буквальное следование требованиям к форме договора повлечет явную несправедливость, так как ответчик получит выгоду за счет ущерба, причиненного истцу.

Думаю, на уровне разъяснений Пленума Верховного Суда РФ должны быть разработаны доктрины – подобные тем, что сформулированы в праве справедливости США. Они позволят преодолевать формализм закона и добиваться справедливости.

В нашем случае суд фактически применил эстоппель в отношении довода ответчика об отсутствии письменного договора. Но его пришлось скрывать в отсылках к нормам, на основании которых требование о понуждении заключить договор не могло быть удовлетворено.   

Резюмируем: при условии, что в материалах дела были доказательства устной договоренности, несмотря на слабую правовую мотивировку судебных актов, по сути они верные.

Олеся Слезкина, адвокат Адвокатской платы г. Москвы, коллегии адвокатов «Синельщиков и партнеры»:

Фиксируйте договоренности

Желание истца стать собственником одного из участков и дома кажется справедливым. Видимо, он с ответчиком действительно договорился поровну участвовать в покупке земли и строительстве домов. Но детали нам неизвестны, поэтому остается только предполагать. Суды не описали доказательства, и это мешает сделать однозначный вывод.

Отмечу, что требование истца обязать ответчика заключить договор купли-продажи недвижимости кажется ошибочным. Более подходящим мог стать договор мены (ст. 567 ГК РФ). Доказательная база осталась бы той же.

Проблем можно было бы избежать, заключи стороны договор займа (ст. 807 ГК РФ). В таком случае земельный участок стоило зарегистрировать в совместную собственность – по ½ доли. Далее при необходимости каждый выделил бы свой участок. А возврат займа растянулся бы на период строительства дома.

Нередко люди устно договариваются о совместной деятельности, не обдумав варианты развития событий. Не делайте так. Помните о проверенном правиле: всем лучше, когда договоренности закрепляются на бумаге.

Алексей Подпалый, генеральный директор ООО «Федеральное кадастровое агентство»:

Доверяйте, но договор оформляйте

Мы часто сталкиваемся с подобными кейсами. Граждане покупают земельный участок и делят его на несколько частей, насколько это позволяют правила застройки и землепользования. А затем строят там дома для последующей реализации.

По всей видимости, вначале стороны спора были полностью уверены друг в друге, а потому не заключали никаких соглашений. Это и привело их в суд.

В таких случаях я бы рекомендовал сразу оформлять недвижимость в долевую собственность с учетом вкладов сторон. Например, если стороны вкладываются одинаково, то и недвижимость оформляется в равных долях. Так между ними появляется юридическая взаимосвязь, которая закрепляет их ответственность.