Застройка в зоне КРТ

Общие правила КРТ

Комплексное развитие территории (КРТ) осуществляется на основании документации по планировке территории (ДПТ). Обычно ДПТ подготавливается в соответствии с генеральным планом (ГП) и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) (ст. 41.1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)).

ДПТ для целей КРТ может противоречить градостроительной документации. Например, территория, подлежащая комплексному развитию, не совпадает с территориальными зонами, установленными ПЗЗ.

После утверждения ДПТ сведения о границах КРТ должны быть отражены в ГП и ПЗЗ в течение 90 дней. Однако это правило действует только для КРТ незастроенной территории, жилой и нежилой застройки при условии, что региональным законодательством допускается такой вариант (ч. 2.1 ст. 24, ч. 3.4 ст. 33, ч. 1 ст. 70 ГрК РФ).

ДПТ для целей КРТ может утверждаться с одновременным внесением изменений в ГП и ПЗЗ (ч. 10.2 ст. 45 ГрК РФ). При этом закон не уточняет временные рамки «одновременности».

Механизм реализации КРТ упрощает работу застройщика с градостроительной документацией. Так, застройщик может не применять правило о приведении ГП и ПЗЗ в соответствие с ДПТ (ч. 10.2 ст. 45 ГрК РФ). Но в дальнейшем ему придется внести поправки в ГП и ПЗЗ, поскольку нельзя строить без согласования градостроительной документации с ДПТ (ч. 2.1 ст. 24, ч. 3.4 ст. 33, ч. 10.2 ст. 45 ГрК РФ).

Общественные обсуждения и публичные слушания по внесению изменений в ПЗЗ проводятся в границах территории, на которой планируется КРТ (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ). При реализации КРТ корректировка ГП не требует принятия главой местной администрации решения о подготовке проекта изменений (ч. 2.1 ст. 24 ГрК РФ).

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе КРТ возможно без учета ГП и ПЗЗ. Допустимо застраивать территорию, минуя актуализацию данной документации (ч. 9.2 ст. 63 ГрК РФ).

Исключения из общих правил КРТ

1. Местное регулирование КРТ.

Регионы вправе устанавливать специальные правила КРТ (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ).

Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено, что КРТ реализуется в границах, заранее утвержденных ПЗЗ. Например, такое правило действует в Санкт-Петербурге и Гатчинском муниципальном округе Ленинградской области (п. 4 ст. 14-2 Закона Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 г. № 508-100; п. 8 ст. 14 ПЗЗ, утв. Приказом Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 14 февраля 2025 г. № 11).

2. КРТ по инициативе правообладателей.

Для этого вида КРТ не установлен ни срок, ни порядок изменения градостроительной документации. Упрощенные правила работы с ГП и ПЗЗ не применяются (ст. 70 ГрК РФ).

3. Территории для КРТ.

Не каждая территория подлежит комплексному развитию, поскольку действуют ограничения в использовании земель.

Если категория земельного участка не допускает КРТ и перевод его в другую категорию запрещен, то правками градостроительной документации ситуацию не поменять (ст. 4 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ).

***

Подробнее о КРТ читайте в главе 1.8 Справочника застройщика.