«Александр не смог вовремя вернуть деньги Ирине, после чего представитель по доверенности без спросу передал женщине его квартиру. Сначала суды не захотели отменить сделку, но мы настояли на ее невыгодных условиях и нарушении прав Александра», – рассказал его адвокат Эдуард Демидов
В 2019 г. Александр1 взял в долг у Ирины 7 280 000 руб. Они заключили договор займа и удостоверили его нотариально. По условиям договора Александр обязался вернуть деньги до конца 2019-го. В противном случае Ирина вправе была потребовать отступное (ст. 409 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ). В качестве отступного выступала квартира на Ленинском проспекте, среднерыночная стоимость которой превышала сумму долга в несколько раз.
В это же время Александр выдал нотариальную доверенность с правом передоверия полномочий на Сергея и Павла, которых уполномочил на заключение соглашения о предоставлении отступного. Через несколько дней Сергей передал полномочия по доверенности Николаю, которого Александр знать не знал.
В срок Александр долг Ирине не вернул, потому она решила получить его квартиру, заключив соглашение о предоставлении отступного. Интересы Александра по доверенности представлял Николай. Квартиру он и Ирина оценили в 11 000 000 руб.
Александр о сделке даже не подозревал, а когда узнал о случившемся, обратился ко мне за помощью.
Нам пришлось подать иск к Ирине и Николаю о признании недействительным соглашения о предоставлении отступного. Мы потребовали вернуть участников спора в первоначальное положение: прекратить право собственности Ирины на квартиру, аннулировать записи о регистрации права собственности и признать право собственности за Александром.
Исковые требования мы мотивировали тем, что сделка заключена на заведомо и значительно невыгодных условиях в ущерб интересам Александра (п. 2 ст. 174, ст. 179 ГК РФ). Николай, не поставив его в известность, заключил соглашение о предоставлении отступного, где существенно занизил стоимость квартиры. Он нарушил права Александра, злоупотребив своими полномочиями.
В обоснование ущерба мы представили объявления о продаже похожих квартир по цене более 20 000 000 руб. и отчет об оценке жилья Александра, где была указана его рыночная стоимость – 16 000 000 руб. Дополнительно обратили внимание на то, что акт передачи квартиры стороны не подписывали, Ирина во владение жилым помещением не вступала, Александр продолжал им пользоваться и оплачивал ЖКУ.
Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении наших требований. Они указали, что в договоре займа стороны определили возможность погашения долга через отступное в виде квартиры. Александр сам выдал доверенность с правом передоверия и полномочиями на оформление отступного. Николай действовал в рамках предоставленных ему полномочий. Условия сделок были изложены четко и ясно, различного понимания не допускали (ст. 431 ГК РФ). Александр должен был осознавать последствия своих действий по правилам ст. 1, 10 ГК РФ.
Суды отметили, что цена квартиры определена в соглашении о предоставлении отступного исходя из ее кадастровой стоимости. При этом ограничения по порядку установления цены оговорены не были, а расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью само по себе не свидетельствует о наличии явного ущерба.
Мы не согласились с решениями судов и подали жалобу. Второй кассационный суд общей юрисдикции прислушался к нашим доводам и направил дело на новое рассмотрение.
Кассация указала, что нижестоящие суды не оценили наши доказательства, в том числе подтверждавшие значительное занижение цены квартиры, что являлось основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 174 ГК РФ).
Из разъяснений п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 следует, что в п. 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки.
По первому основанию совершенная представителем сделка может быть признана недействительной, если она причинила представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. Причем наличие сговора или иных совместных действий представителя и другой стороны сделки неважно. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. Например, если цена предоставления, полученного по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу представляемого. При этом другая сторона должна знать о наличии ущерба, если это очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Однако сделка не может быть признана недействительной, когда обстоятельства позволяют считать ее экономически оправданной. Например, сделка совершена для предотвращения еще больших убытков, либо ее невыгодные условия были результатом взаимных равноценных уступок.
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие сговора или иных совместных действий представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого. Это может выражаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении интересов, например утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации.
Теперь дело суд рассмотрит заново и уже обязан будет дать оценку нашим доводам о предоставлении отступного на заведомо негодных условиях.
1 Все имена в тексте изменены.
Фото: фотобанк Freepik/@pikisuperstar
