Госорганы затеяли массовые споры с владельцами хостелов

Как теряют право собственности?

Когда собственник систематически нарушает права и интересы соседей, использует помещение не по назначению или бесхозяйственно содержит его, допуская разрушение, – уполномоченный орган вправе предупредить о необходимости устранить нарушения.

Если собственник проигнорирует предупреждение, по иску органа суд может принять решение о продаже помещения с публичных торгов. Собственник получит вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (п. 1 ст. 287.7 ГК РФ).

Использование нежилого помещения не по назначению

Закон и практика не говорят, что считать использованием нежилого помещения не по назначению.

Нежилое помещение разрешено использовать для законных коммерческих целей, не связанных с постоянным проживанием граждан (п. 1 ст. 144.4 ГК РФ).

Например, можно открыть хостел. Сразу оговорюсь: в гостиницах, к коим относятся хостелы, граждане пребывают временно. Такое непродолжительное присутствие в гостиничном номере нельзя приравнять к постоянному проживанию (Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2024 г. № 1951).

Соответственно, нежилое помещение будет использоваться не по назначению, если люди живут там постоянно.

Систематическое нарушение прав и интересов соседей

Постоянная эксплуатация помещения без соблюдения санитарно-гигиенических правил, требований пожарной безопасности и иных требований законодательства нарушает права жильцов. Например, ремонт в запрещенные временные интервалы, нарушение правил содержания домашних животных, хулиганство и проч. (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, абз. 6 п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Такие противоправные действия должны быть зафиксированы минимум дважды. Как правило, это подтверждают жалобы граждан в уполномоченные органы, ответы ведомств на их обращения и результаты контрольных мероприятий.

Бесхозяйное использование помещения вплоть до разрушения

Это целенаправленные, постоянные действия, которые приводят к повреждению или уничтожению стен, окон, дверей и прочих структурных элементов помещения (абз. 8 п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Подтвердить данное обстоятельство могут, в частности, фиксация сотрудниками госорганов состояния помещения после выезда на место и заключения экспертов.

На что госорганы ссылаются в суде?

Чаще ДГИ и Правительство Москвы опираются на незаконное использование земельного участка, сформированного под домом:

• среди видов разрешенного использования участка нет кода 4.7 «гостиничное обслуживание», а значит, размещение хостелов не допускается (Приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412);
• Госинспекция по недвижимости выявила незаконное использование участка и выдала собственнику предупреждение об устранении нарушений;
• составлен протокол осмотра территории, который подтверждает, что ранее выявленные нарушения не устранены;
• граждане жалуются в Администрацию Президента РФ, ДГИ, Правительство Москвы и иные органы на криминогенную обстановку в районе и неухоженность придомовых территорий из-за размещения хостелов.

Как владельцу хостела сберечь имущество?

Подход судов к разрешению подобных споров пока не сформирован. Но в любом случае главная задача собственника – показать, что нет оснований для применения статьи 287.7 ГК РФ.

Владельцам хостелов помогут ссылки на следующие обстоятельства:

• собственник не привлекался к ответственности за нарушение прав соседей или ненадлежащее содержание помещения. Сотрудники полиции не выезжали по адресу размещения хостела из-за жалоб граждан (в базах органов хранятся эти сведения, получить их не составит труда);
• помещение эксплуатируется надлежащим образом (задокументированные адвокатом или участковым результаты опроса жильцов, договоры оказания услуг по охране или уборке помещения, соглашение с МВД об электронном взаимодействии по вопросу постановки иностранцев на миграционный учет, уведомление о прибытии иностранного гражданина по месту пребывания и проч.);
Например, ответственность предусмотрена статьями 6.4 и 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях – за нарушение санитарно-эпидемиологических требований и требований пожарной безопасности.
• помещение не повреждено и находится в надлежащем состоянии (акт осмотра помещения, акты проверок надзорных органов, заключение технического специалиста, заключение судебной экспертизы);
• арендная плата является единственным источником средств к существованию – если иск предъявлен к собственнику помещения, которое сдается под хостел (договор аренды, квитанции, декларации, справки о доходах и проч.);
• понятия «использование помещения не по назначению» и «нецелевое использование земельного участка» не тождественны. Наказания за эти нарушения предусмотрены разными нормами. Действительно, участок должен эксплуатироваться согласно целевому назначению и виду разрешенного использования (ст. 7, 42 Земельного кодекса РФ). Однако обратная ситуация еще не свидетельствует об использовании собственником помещений в здании не по назначению.

Например, предусмотрены штрафы за использование участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель либо разрешенным использованием (ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Участок могут и изъять, если он используется не по целевому назначению (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).