Как продать квартиру в ипотеке?

Не можете погасить кредит – пусть это сделает покупатель. Для продавца такие сделки безопасны. Это покупателю нужно быть начеку

Как продать квартиру в ипотеке?

Ипотечный кредит выплачивают в среднем около 20 лет. За это время может случиться что угодно: предложили работу – нужно переезжать в другой город или за границу, родился ребенок – пора увеличивать жилплощадь, заболел – ухудшилось материальное положение, влез в долги. Так человек решается на продажу квартиры в ипотеке. Как ее продать? Рассмотрим несколько вариантов.

Погасите кредит досрочно

Проще всего погасить ипотечный кредит досрочно и продать квартиру без обременения. Если же денег не хватает, часть суммы можно накопить, другую – попросить у родственников. А можно оформить потребительский кредит. Банки выдают их под более высокий процент, но переплачивать вряд ли придется. Квартиру без обременения вы быстрее продадите и сможете сразу закрыть кредит. Но о рисках все же помните – вдруг продажа затянется...

Попросите покупателя внести остаток по кредиту в качестве задатка

Как это устроить?

1. Получаете согласие банка на досрочную выплату ипотечного кредита. По закону вы должны предупредить банк за 30 дней до его погашения (п. 2 ст. 810 ГК РФ).

2. Заключаете с покупателем предварительный договор купли-продажи квартиры. В качестве задатка возьмите сумму, равную остатку по кредиту.

3. Гасите долг перед банком после получения задатка.

4. Снимаете обременение с квартиры – через сайт Росреестра при наличии квалифицированной электронной подписи или в МФЦ.

5. Заключаете с покупателем основной договор купли-продажи квартиры.

6. Продаете объект недвижимости, свободный от обременения.

Банк может уточнить в кредитном договоре правила досрочного погашения долга, поэтому важно внимательно перечитать документ. Например, банк вправе сократить срок, который дается на уведомление о погашении. Иногда прописывают, что внести сумму можно только в день платежа по графику. Убедитесь, что в договоре не предусмотрены штрафы или комиссии за досрочное погашение.

При заключении таких сделок продавец защищен, рискует только покупатель. Обычно покупатели боятся вносить большую сумму в качестве задатка. Ведь продавец может получить деньги и пропасть. К тому же снятие обременения в Росреестре занимает время. Вот представьте: продавец умирает, а наследники отказываются возвращать задаток. Закон в таком случае на стороне покупателя, но приобретение жилья обернется многолетними судебными процессами.

Переведите долг по ипотечному кредиту на нового собственника квартиры

Если у покупателя нет достаточной суммы для приобретения жилья, квартиру можно продать вместе с долгом. Но это хлопотная процедура, потому банки идут на нее не всегда. А без согласия банка перевести долг нельзя (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Он может как отказать напрямую, так и затянуть процесс. Во втором случае банк долго согласовывает кандидатуру нового заемщика или проводит многочисленные проверки.

Если банк дал согласие на перевод долга, к новому заемщику переходят все права и обязанности по договору об ипотеке (п. 1 ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Процедура выглядит так:

1. Продавец квартиры подает в банк заявление о переводе долга на покупателя.

2. Банк согласовывает кандидатуру нового заемщика.

3. Составляется трехстороннее соглашение о переводе долга.

4. Подписывается договор купли-продажи квартиры.

5. С разрешения банка жилье переоформляют на нового собственника в Росреестре.

Тут опять рискует только покупатель. Если продавец не согласовал сделку с банком, она будет являться ничтожной. Банк может обратиться в суд, который укажет на недействительность сделки и обяжет покупателя вернуть квартиру. Конечно, продавец должен будет передать ему полученные за квартиру деньги. Но если он их уже потратил? Возможно, обратно свои средства покупатель получит не скоро. А могут вернуть и не все, если в договоре была указана меньшая сумма. Эту ситуацию мы обсудим ниже.

(Как суды отменяют незаконные сделки и чем это грозит – читайте в статье «Ваша сделка окажется недействительной...»)

Как не платить налог после продажи квартиры?

Все доходы облагаются налогом, и доход от продажи недвижимости не исключение. Размер налога для физлиц – 13%. Он платится не со всей вырученной суммы, а с разницы между стоимостью квартиры при покупке и продаже. То есть учитывается именно доход. Например, если вы купили жилье за 5 млн руб., а продали за 7 млн руб., налог нужно будет уплатить с 2 млн руб. Он составит 260 000 руб.

На какие только ухищрения не идут продавцы, чтобы не платить налог после продажи недвижимости. Однако все эти схемы незаконны и очень рискованны. Например, продавец и покупатель договорились о стоимости квартиры, а в договоре купли-продажи прописали меньшую сумму. Так продавцу выгоднее – меньше доход, значит, и налог меньше. Сделка состоялась. Но тут банк обратился в суд с требованием о признании сделки недействительной, так как ее с ним не согласовали. Суд встанет на сторону банка, покупатель вернет квартиру и получит обратно деньги. Но только ту сумму, что указана в договоре.

Кстати, сделку может оспорить не только банк, но и, например, родственники или кредиторы продавца, если были нарушены их права. Поэтому в договоре важно указать реальную стоимость квартиры.

Чтобы не платить налог, квартиру нужно продавать после 3 или 5 лет владения (в зависимости от года и способа приобретения – прочитать об этом можно в ч. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).


Фото: фотобанк Freepik/@freepik

Читайте также: