Неустойка за приостановление коммерческой деятельности

Штраф за прекращение арендатором деятельности

Сегодня в договорах аренды часто предусматривают штрафную неустойку за неосуществление арендатором коммерческой деятельности. Она пользуется популярностью у владельцев торгово-развлекательных центров, зданий аэропортов и железнодорожных вокзалов.

Например, когда стоимость аренды зависит от финансовых результатов арендатора, прекращение им деятельности влечет за собой снижение платы, которую получает арендодатель. В этом случае неустойка частично компенсирует финансовые потери арендодателя (Определение Верховного Суда РФ от 29 августа 2019 г. № 305-ЭС19-10075 по делу № А40-151644/2016).

Когда не получится снизить неустойку

Обычно при снижении арендной платы из-за прекращения деятельности арендатора штраф не уменьшается.

Пример из практики. Арендодатель подал иск о взыскании с арендатора арендной платы за апрель и штрафа за неосуществление коммерческой деятельности.

По договору размер аренды зависел от оборота арендатора. Но он некоторое время не осуществлял хозяйственную деятельность.

Суд установил, что арендатор не должен был вносить плату за апрель, поскольку его оборот оказался нулевым. Однако штраф взыскал полностью в качестве компенсации не полученной арендодателем аренды (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2022 г. № 10АП-17600/2022 по делу № А41-37099/2022).

При предъявлении требования о выплате неустойки арендодатель не обязан подтверждать причинение ему убытков, так как они презюмируются. Но указание на взаимосвязь между прекращением арендатором деятельности и убытками арендодателя может способствовать взысканию неустойки в большем размере.

Пример из практики. Арендодатель потребовал с арендатора штраф за неосуществление коммерческой деятельности. Суды трех инстанций штраф взыскали, только уменьшили его более чем в 33 раза.

Однако Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение, поскольку нижестоящие суды не установили юридически значимые обстоятельства. В частности, не было обосновано снижение неустойки, не определены негативные последствия для арендодателя после приостановки арендатором коммерческой деятельности в торговом комплексе (Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2024 г. № 305-ЭС23-17253 по делу № А40-181975/2022).

Когда получится снизить неустойку

Порой арендаторы прекращают деятельность, но не перестают платить аренду. Даже когда ее размер зависит от оборота, они продолжают вносить среднемесячную плату или берут на себя эксплуатационные расходы арендодателя.

В таких случаях иногда суды снижают штрафную неустойку, если арендатор вносил арендную плату в разумном размере. Они считают, что иначе арендодатель получит необоснованную выгоду.

Пример из практики. Арендодатель потребовал 6 900 000 рублей штрафа с арендатора, который приостановил свою деятельность.

Арендная плата зависела от оборота. Но хотя он был нулевой, арендатор продолжал частично вносить арендные платежи.

Поэтому суд уменьшил размер неустойки до 1 380 000 рублей. Он отметил, что арендодатель получал плату и не понес финансовых потерь (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2023 г. № 09АП-9991/2023-ГК по делу № А40-177760/2022).

Неустойка за неосуществление коммерческой деятельности взыскивается в том числе с маленьких ретейлеров. При ее снижении суды учитывают, что арендные платежи у таких организаций небольшие, они не обеспечивают массовый приток посетителей, прекращение их деятельности к значительным убыткам арендодателя не приводит.

Пример из практики. Арендодатель потребовал штраф с арендатора, приостановившего деятельность. Суд штраф взыскал, но уменьшил его размер в 5 раз. Он учел, что основной долг у арендатора небольшой, арендодатель существенных убытков не понес (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 июля 2024 г. № Ф05-12800/2024 по делу № А40-218173/2023).

Что будет, если неустойка в договоре не прописана?

Если в договоре нет условия о штрафе за неосуществление коммерческой деятельности, то и взыскать его не получится.

Однако отсутствие такого условия не всегда на руку арендатору. В судебном споре ему вряд ли удастся полностью избежать взыскания арендных платежей.

Пример из практики. Арендодатель подал иск о взыскании арендной платы. Арендатор перестал осуществлять деятельность, оборот был нулевым, а размер аренды зависел как раз от него.

Условия о штрафе за неосуществление коммерческой деятельности в договоре не было. Для расчета арендной платы арендодателю пришлось использовать средние рыночные ставки по городу и учитывать коэффициенты погрешности.

Суд согласился с таким расчетом и взыскал задолженность (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2021 г. № Ф05-24858/2021 по делу № А40-256566/2020).